深度資訊：差價換房差幾許

　　北京市國土資源和房屋管理局近日下發了直管公有住房使用權交易試點工作的通知，這意味着擁有住房使用權的住戶出租房屋和差價換房已經完全合法化，通知明確規定，持公房使用權上市交易一方當事人應當是公有住房合法承租人；公房使用權交易，當事人雙方應當簽訂書面協議。

　　"差價換房"對於老百姓來説，並不陌生。但一直以來在有些地方，差價換房就像一個戀人還沒有正式的名分。從今年的3月1日起，北京市最新規定公房承租人之間可以以互補差價的方式互換公房使用權，差價換房終於不再遮遮掩掩了。就在3月1號這一天，前沿記者就以一個消費者的身份體驗了一次差價換房。

　　那麼，什麼是差價換房呢？在目前的"差價換房"中，可以自行選擇以下三種方式:

　　1、公有住房承租權與公有住房承租權交換；

　　2、以公有住房承租權交換商品住房或者其他住房所有權；

　　3、有償轉讓公有住房承租權後，購買商品住房或者其他住房。

　　根據我們的要求，房屋置換中心工作人員向記者介紹了幾套西城區的房屋，一番比較之後，我們選定了其中一套與我們條件相近的房屋，而就在與這套房子的主人協商時又遇到了一些麻煩。

　　那麼，差價換房中的補差額是如何計算的呢？我們以記者同劉先生的房屋為例：記者的房屋的單價為4000元左右/平米，使用面積為45平米，總價為18萬元左右；而劉先生的房屋的單價為7000元左右/平米，使用面積為35平米，總價為24.5萬元左右，那麼，兩個房屋總價的差額6萬元左右，就是這次差價換房中的補差額。

　　兩個小時過去了，雙方在差價上一直沒有協商出讓大家都滿意的結果，由於雙方始終不肯先退步，我們只好請來了專業機構的工作人員為我們協調。

　　最終，我們以協調後的5萬元差價成交，差價調房房屋如何定價，是差價調房活動中雙方最關心的事：房價估高買方不願買，房價估低賣方不願賣。

　　專業人士向我們介紹：在差價換房中，一要估算房産是所有權還是使用權；二要估算房屋的新舊程度；三要估算房屋的結構；四要估算房屋的朝向和層次；五要估算房型；六要估算環境；七要估算交通。

　　在協商好房屋之間的差價後，接下來的工作就是辦理各種交易手續了，差價換房的雙方應當自合同簽定之日起10日內，到下列機構辦理差價換房手續：
　　1、交換承租權的公有住房在同一區、縣範圍內的，到公有住房所在地的區、縣房地産交易管理機構辦理；交換承租權的公有住房不在同一區、縣範圍內的，到價格高的公有住房所在地的區、縣房地産交易管理機構辦理；
　　2、以公有住房承租權交換商品住房或者其他住房。所有權的，到商品住房或者其他住房所在地的區、縣房地産交易管理機構辦理；
　　3、有償轉讓公有住房承租權的，到公有住房所在地的區、縣房地産交易管理機構辦理。

　　在買賣雙方辦理差價換房手續時，須向房地産交易管理機構提交差價換房合同、同住成年人簽字同意差價換房的書面證明、租用公有住房憑證或者房地産權證書以及戶籍證明等文件。

　　此外，新出臺的辦法中規定，差價換房交易時所需的費用與以前沒有不同。買賣雙方只需各交納100元的換房手續費；同時，收取差價方還需交納雙方成交差價的20％作為公房收益金。除了上述費用之外，在進行差價換房的同時，還需要交納交易手續費。如果將公房轉讓使用，應該轉讓使用成交價格的0.5％向受理的房地産交易中心支付交易手續費；如你將公房互換使用，則由差價支付方按差額的0.5％向受理的房地産交易中心支付交易手續費。物業手續費，物業管理公司為你辦理人住或退房、退租各項手續時，你須支付50元手續費。如你在差價換房時，請房地産評估機構評估，或委託經紀人代理的，還應按有關規定交納相應的費用。