深度資訊：瞄準北京商鋪

　　主持人的對話提出北京是現階段最具商鋪投資潛力的城市（提到北京商鋪起步較晚）。

　　在北京投資商鋪劃不划算，首先要看商鋪的價格。從12月份在北京舉行的兩次商鋪拍賣情況來看，被拍賣的兩個商鋪都位於北京市的黃金地段。（上字幕）位於中關村的商鋪緊挨著北四環路，面積105平方米，成交價668萬元；位於CBD中央商務區的商鋪面積為363平方米，成交價1070萬元。

　　中關村商鋪競拍成功者：6789－0250我覺得這個價格如果放到中關村（這個）位置就不算貴了0345因為我們特別看好中關村今後的發展。

　　CBD商鋪競拍成功者：價格比我預想的要低。

　　北京萬柳新興房地産公司董事總經理：林澗6789－1515我們這次拍（賣）的，比我們預計的（價格）都要高。

　　商鋪拍賣價格讓買家歡喜、賣家驚訝，這就從一個側面反映出北京商鋪的價格不算高。而且，在北京通過拍賣形式發售的商鋪只是極少數，那些按照常規程序銷售的商鋪的價格還要比拍賣價低很多，因此許多人認為目前北京商鋪的價值是被低估了。

　　北京銀信光華房地産公司 常務副總經理 范小衝：2454－1000就總的而言，北京的商鋪（價值）是被低估的，1015上面（住宅）説賣（每平方米）4000（元），底下（商鋪）一咬牙説，賣（每平方米）6000（元），賣8000 （元），有的賣到10000（元），實際上到了南方，你看我們在廣西也做了很多的商鋪，在樓上的房子（住宅）可能只賣到（每平方米）2000多 3000（元），那麼底下的商鋪可能就賣到（每平方米）30000到50000（元），而這個價格呢，人家（買主）認為還是很有投資價值的。

　　威格斯國際地産顧問北京代表處 營銷研究部經理 林浩然：6799－0540商鋪的均價，而且是一層（底商）的售價，現在是住宅單價的兩倍左右，而這種價格比呢，基本上是在北京，差不多都是這種情況，0449相對於上海、或者是廣州這種城市，相對是比較低的。

　　根據威格斯國際地産顧問北京代表處提供的數據，投資者可以比較一下目前北京市三個商業地段的住宅與商鋪的價格：

　　CBD及其周邊地區：住宅售價在每平方米9500到15000元之間，底商首層售價為每平方米20000到35000元；

　　中關村及其周邊地區：住宅售價在每平方米7000到9000元之間，底商首層售價為每平方米15000到24000元；

　　亞運村：住宅售價在每平方米6300到7500元之間，底商首層售價為每平方米16000到21000元。

　　那麼，在商鋪價格相對較低的情況下，投資者自然容易取得較高的投資回報率。我們不妨以亞運村地區為例，算一下這一地區商鋪的投資回報率。

　　以一間面積為100平方米的商鋪為例，每平方米售價21000元，商鋪總價210萬元。目前亞運村地區的平均租金價格約為每平方米17元。按照商鋪使用率在65％左右來計算，刨除稅收等因素，這個商鋪的投資回報率在10％至15％之間。

　　而按照慣例，回報率在10％左右的投資就被看作是有相當價值的投資了。

　　業內專家預計：今年北京的商鋪價格仍會比較穩定，這種適中的價格宜於投資。

　　説北京的商鋪具有投資潛力，另一個重要原因就是北京市場對商鋪的需求量在不斷增加。

　　根據北京市十五時期商業發展規劃，2005年（柱狀圖）京市的人均商業面積將達到0.9平方米，而現在北京市的人均商業面積只有0.7平方米左右。一位跨國商業諮詢機構的負責人透露，僅委託其公司尋找商業物業的歐美品牌店已經超過200家，如果全部進入北京市場，至少可消化100萬平方米的商鋪面積，而2000年到2002年（柱狀圖：北京市零售物業供應量 2000年840萬平方米 2002年920萬平方米）兩年間全北京零售物業的新增供應量只有80萬平方米，這其間的落差，就讓人看到了投資空間。

　　同時，近幾年北京城市改造的力度加大也為商鋪投資提供了商機。

　　威格斯國際地産顧問北京代表處 營銷研究部經理 林浩然：6799－1250城市的改造，尤其是北京舊城區的危改，就打掉了很多商鋪1320他們就急需要找到一個商鋪想再進去經營1336就使得商鋪的需求也在進一步加大。

　　此外，由於北京周邊的有效經濟腹地較小，也就是説像天津、石家莊等這些北京周邊城市或地區的經濟發展和北京有一定差距，因此河北地區甚至整個北方地區的重點商業都會選擇到北京來發展，這種強大的聚集效應使北京商鋪未來的發展前景看好，這自然能為北京的商鋪投資者再添幾分信心。

　　那麼在2003年，北京市哪些地段的商鋪宜於投資呢？如果您對北京還不了解，不妨來聽聽專家的建議：

　　推薦地點：朝陽門外地區
　　推薦原因：交通便利 商業氣氛濃
　　　　　　　雖然底商價格相對較高 但獲得良好收益的可能性較大
　　首層底商售價：30000元/平方米

　　推薦地點：西直門地區
　　推薦原因：交通便利 過境人流密集
　　　　　　　周邊大片商品住宅的建設提供了穩定的消費人群
　　　　　　　價格相對較低
　　首層底商售價：20000元左右/平方米

　　推薦地點：海淀區的大萬柳社區
　　推薦原因：北京新建中高檔樓盤較集中地區 消費人群穩定 消費能力強
　　　　　　　目前商業配套尚不完善
　　首層底商售價：15000元/平方米

　　專家建議：可以考慮投資面積在150到300平方米左右的商鋪，便於做餐廳、小超市、書店、洗衣店等生活、服務類經營。

　　説北京是現階段最具商鋪投資潛力的城市，並不代表在北京任何地方投資商鋪都會獲利。像2002年，北京的兩廣路兩側的商鋪價格就被炒得很高，到了5萬多元一平方米，可是現在前景並不樂觀，所以説任何投資都會有風險。那麼在北京投資商鋪都會有什麼風險，買商鋪的時候該注意些什麼，才能更好地規避風險呢？聽聽專家的建議。