深度資訊：給二手房算帳

　　二手房成交量上漲：2002年北京59.50萬平米，同比增長180％；上海1900萬平米，同比增長33.5％；廣州355萬平米，同比增長59.1％。而這中間不乏投資者，北京：2002年初9.23％的人是用於出租投資，年底上漲到20％；上海：在二手房購買者中，投資者佔20％。

　　以上海為例，2002年有60％的消費者選擇貸款購買二手房，這其中不乏大量的投資者。借錢投資有多大的風險，我們不妨先來算一筆帳。

　　以北京一套建築面積42平方米的一居室二手房為例，房齡20年，總價格23萬元，租金為每月1500元。

　　如果用自有資金一次性付款：年凈收益16500元，權益資本（自有資本）回報率6.93％。

　　如果使用分期付款，還款期間年凈收益3707元，權益資本回報率為8.59％。

　　雖然，從目前來看貸款的權益資本回報率要高，但是回報率越高就意味著風險越大。

　　假如在5年以後，由於市場原因房租跌了，每年房租只能保證在12000元；而同時銀行貸款利率上調為7％，我們再來看一下兩種付款方式的結果：

　　自有資金一次性付款：年凈收益12000元，權益資本回報率5.28％。

　　分期付款：年凈收益為負2503元，每月還需要增加還款額142.5元，權益資本回報率4.84％。

　　在這種情況下，分期付款投資二手房的風險已經顯而易見了。

　　中央財經大學投資係副主任喬志敏：覺得目前二手房投資者一個最大的誤區就是很多投資不是完全靠自有資金，而是靠一部分自有資金，另一部分靠銀行貸款來投資二手房，建議用自有資金投資二手房。

　　此外，投資二手房一般都是中長期投資，投資時間越長，投資者對未來的預測就越不準確，未來可能出現的不確定風險事件發生的可能性就越大，因此在自有資金不充足的情況下投資二手房務必要慎重。（前沿提示：儘量用自有資金投資二手房）

　　現在對於投資者來説還有一個難題，就是不知道該如何給被您看中的二手房定價。特別是普通民宅，大部分都是以前國家分配給職工的公房，壓根兒就沒人給它定過價，所以，許多投資者乾脆就拿同一地區的新建商品房做標準，比著人家的房價和租金來給二手房定價，如果您就是這麼做的，那可得當心了。

　　威格斯國際地産顧問地産資訊部經理公衍奎覺得這是一個誤區，就説新房跟舊房中間，它有好多不比的因素。而現在新房有好多配製，它檔次（和二手房）又完全不一樣了，它本身就是一個不同的産品。

　　在投資者不了解二手房價位的情況下，專家建議使用這樣一個指標，就是看二手房總價和月租金的比值，按照國際上的慣例，這個比值在100－120之間，買房投資比較合算，如果高於這個比值，買房就不划算了。但是，由於中國的房地産市場還不夠成熟，再加上中國人自古就有置業的傳統，受這兩方面因素的影響，目前在中國，二手房總價和月租金在100－120這個比值允許有一定幅度的提升，但一定要把握好衡量的原則：比值越低，投資回報率越高。

　　下面就以北京和上海的四套二手房為例，看一看怎樣根據這個比值來選擇二手房。

　　城市　　　區域　　　一室一廳房價（萬元）　　　租金（元/月）　　房價租金比
　　北京　　 八里莊　　　　　17.87　　　　　　　　　　1100　　　　　　162
　　　　　　 望　京　　　　　24.93　　　　　　　　　　1000　　　　　　249
　　上海　　 淮海路　　　　　28.95　　　　　　　　　　2250　　　　　　129
　　　　　　 龍　華　　　　　11.86　　　　　　　　　　1000　　　　　　119

　　從房價與房租比就可以看出，上海的兩套房子，比值接近100－120這個標準，是宜於投資的二手房。北京八里莊地區的房子比值雖然高於標準值，但是考慮到中國國情，這個比值也可以接受，可以考慮投資，但投資前務必要結合房屋情況和當地市場情況再次進行慎重考察。而望京地區的這套二手房比值達到了249，超過標準比值兩倍多，這就意味著目前的投資回報率太低，在投資時遇到這類房。（前沿提示：不要以同一地段的新房價格為標準確定二手房的房價和租金）

　　我們經常説不要把雞蛋放在一個籃子裏面，實際上就是説要做投資組合的，投資組合。所以有人説，我投資兩套民宅就是投資組合，就可以降低投資風險。

　　其實這也是個誤區，因為投資組合它要求兩個或兩個以上的投資對象相互之間是不相關的，這樣才能起到投資組合的作用，如果你投資兩套民宅的話，就存在著一榮俱榮，一損俱損的情況，那樣就不能起到這種投資組合的效果。

　　除非在北京、上海各投資一套民宅，因為市場不同，所以可能會降低投資風險，但是一般小業主的精力和經濟條件都難以達到。