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地産觀察:深圳房價猛漲 很大程度人為操控造成 

央視國際 www.cctv.com  2005年11月07日 14:53 來源:

  新華社深圳11月7日專電(記者 何廣懷)“深圳房價漲瘋了!”據此,深圳市房地産研究中心日前明確宣佈,截至10月底,深圳實際待售商品住宅約有6.8萬多套達688萬平方米,充足的待售房屋可滿足9至10個月的市場需求。這一消息有力舒緩了市民對住房供應短缺的擔憂,也戳穿了個別開發商及相關利益集團借渲染“房荒”牟取暴利的如意算盤。

  炒作、囤積誘發房價猛漲12.18%

  深圳住宅均價今年1月至9月猛漲12.18%,達到6639.64元/平方米,其中特區外房價漲幅更高達3成。房價上漲相當大程度上是人為操控造成的,近日一度甚囂塵上的“房荒”流言就是個別開發商哄抬房價的伎倆之一。據了解,今年以來深圳一些開發商採取各種隱蔽的手段違規銷售、炒作、囤積房源,使上漲的房價摻進了不少水分,主要表現為以下幾招:

  一是在拿到樓盤預售許可證後,採取分期銷售的辦法,人為製造供應緊張的氣氛,由此大幅提升房價。例如,一個1000套房子的樓盤,開發商先推出一期100套上市,製造“搶購”局面,給消費者造成房子緊缺的心理暗示;接著推出二期100套,再次出現“搶購”局面,房價就上漲一截;然後三期、四期依次類推,房價被人為操控猛漲。

  二是銷售定價不透明、不規範,利用信息不對稱誘使購房者就範。開發商在通過內部登記和認籌來積累客戶的過程中,大多不標價或標價內容不全,等到客戶積累到一定的程度,發現某些房型特別受客戶青睞,就在正式銷售時調高房價,如果樓盤整體熱銷,更隨時提高房價,即使同一個樓盤,連營銷人員也不知道明後天的房價是多少。如深圳某著名開發商最近推出一個海濱豪宅樓盤,客戶認籌時房價為16000元一平方米,到最後銷售時竟漲到24000元一平方米;加上原先許諾推出的400多個單位,到時又減少至120個,引起排長隊等候購房客戶的強烈不滿,以致售樓處被砸壞了。有的開發商甚至在樓盤銷售前的十幾分鐘都不公開房價,剝奪了客戶對真實銷售信息的知情權。

  三是與地産仲介代理商串通組成聯盟,共同不斷製造房價新高。由於代理商的店舖遍佈大街小巷,這種聯盟影響力很大,有的還雇人排隊,營造供不應求的假象,實質是共同欺騙客戶。

  此間地産研究人士指出,依據價格法,商品應該明碼標價,商品房也不例外,同一個樓盤同類型房子,地價、建材等成本基本相同,人為分期銷售就把房價大幅提升,不僅損害了消費者利益,還有亂漲價、偷稅漏稅之嫌。

   專家建議實施強有力的監管制度

  鋻於今年以來房地産市場交易環節出現的種種不規範行為,對深圳房價上漲有很大的影響,研究人士建議從多個方面採取措施加強監管,提高市場透明度,抑制房價不合理的上漲勢頭,保護消費者的合法權益。這些措施包括:

  ——建立商品住宅成本監測制度,提高房價透明度,加強社會對房價的監督。可由物價部門或者國土部門定期測算城市分區、分建設項目的商品住宅平均成本,強化對土地取得費用、前期工程費用、建築安裝成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、代繳的行政事業性收費的監審,這7項成本是商品房價格構成的主要成本,實行嚴格的監測有利濾掉其中的水分;每半年向社會公佈一次監測結果,房價上漲過快或成本變化過快地區可每季度公佈一次,以提高消費者對房價構成的認識,探索建立由社會輿論監督、消費者參與、企業自律的商品房價格約束機制和暴利控制機制。同時要及時公佈實際成交價格,進一步提高商品住宅交易信息透明度與準確性。

  ——由物價、稅務和國土等部門聯合實行嚴格預售許可審批、打擊非法操縱房價行為的措施。國土部門在批准預售時,開發商必須上報其樓盤的推盤計劃,並且經物價部門審核,作為批准預售的依據之一,審核合格後,方可批准其預售許可證。這樣可以有效防止開發商囤積房源、利用分期銷售達到變相漲價的目的。

  ——對商品房實行價格審核制度。分期推出的樓盤價格,應先由物價部門審核,即結合地段、物價上漲、利率變化及成本因素,由物價部門給出核定的價格基準,然後公開對外發佈,開發商可以有一個5%到10%的浮動範圍;經核準的房價及開發商最後的定價都要在銷售時做到明碼標價,價目單上要有物價部門核準的蓋戳作為價格真實性的證據;國土房産部門按照核定後的房價批准預售,並嚴格監管推盤計劃。同時進一步完善商品房價格備案制度,房價經物價部門審核通過後,還應向稅務部門登記備案,以防止開發商偷稅漏稅的行為。

  ——國土房産主管部門還應逐步改革商品房銷售制度,加強對開發商批准預售後的工程監管。可借鑒香港等地的經驗,對於批准預售後的房地産項目,要定期由監理機構、質量檢查機構出具工程形象報告,同時加強預收款的監管,防止爛尾樓的出現,減少金融風險和社會風險。

   “有形之手”在行動

  據悉,深圳有關方面正陸續推出抑制房價不合理過快上漲的措施,如市地稅部門從11月1日起恢復徵收土地增值稅就是其中的一項。有關人士表示,此舉的目的顯然是打擊房地産市場的投機和炒房行為,有利於抑制豪宅開發商獲取暴利,對深圳的普通購房者影響不大。

  另外,深圳還將積極調整土地供應計劃,適當增加特區內的房地産用地供應,充分滿足市場需求。深圳從2002年下半年起實行了房地産用地的緊縮政策,每年新增商品用地出讓控制在1平方公里左右,對控制當時房地産投資過熱等問題起到了積極作用。專家認為,現在情況有了很大的變化,緊縮政策可根據市場變化作出適當調整。專家測算,深圳每年新增商品住宅需求約900萬平方米,相當於10萬套住宅單位左右,按照平均容積率3,政府每年要供應約3平方公里的商品住宅用地才可滿足市場需求。

責編:閆冬

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