新華社深圳１１月７日專電（記者　何廣懷）“深圳房價漲瘋了！”據此，深圳市房地産研究中心日前明確宣佈，截至１０月底，深圳實際待售商品住宅約有６．８萬多套達６８８萬平方米，充足的待售房屋可滿足９至１０個月的市場需求。這一消息有力舒緩了市民對住房供應短缺的擔憂，也戳穿了個別開發商及相關利益集團借渲染“房荒”牟取暴利的如意算盤。

　　炒作、囤積誘發房價猛漲１２．１８％

　　深圳住宅均價今年１月至９月猛漲１２．１８％，達到６６３９．６４元／平方米，其中特區外房價漲幅更高達３成。房價上漲相當大程度上是人為操控造成的，近日一度甚囂塵上的“房荒”流言就是個別開發商哄抬房價的伎倆之一。據了解，今年以來深圳一些開發商採取各種隱蔽的手段違規銷售、炒作、囤積房源，使上漲的房價摻進了不少水分，主要表現為以下幾招：

　　一是在拿到樓盤預售許可證後，採取分期銷售的辦法，人為製造供應緊張的氣氛，由此大幅提升房價。例如，一個１０００套房子的樓盤，開發商先推出一期１００套上市，製造“搶購”局面，給消費者造成房子緊缺的心理暗示；接著推出二期１００套，再次出現“搶購”局面，房價就上漲一截；然後三期、四期依次類推，房價被人為操控猛漲。

　　二是銷售定價不透明、不規範，利用信息不對稱誘使購房者就範。開發商在通過內部登記和認籌來積累客戶的過程中，大多不標價或標價內容不全，等到客戶積累到一定的程度，發現某些房型特別受客戶青睞，就在正式銷售時調高房價，如果樓盤整體熱銷，更隨時提高房價，即使同一個樓盤，連營銷人員也不知道明後天的房價是多少。如深圳某著名開發商最近推出一個海濱豪宅樓盤，客戶認籌時房價為１６０００元一平方米，到最後銷售時竟漲到２４０００元一平方米；加上原先許諾推出的４００多個單位，到時又減少至１２０個，引起排長隊等候購房客戶的強烈不滿，以致售樓處被砸壞了。有的開發商甚至在樓盤銷售前的十幾分鐘都不公開房價，剝奪了客戶對真實銷售信息的知情權。

　　三是與地産仲介代理商串通組成聯盟，共同不斷製造房價新高。由於代理商的店舖遍佈大街小巷，這種聯盟影響力很大，有的還雇人排隊，營造供不應求的假象，實質是共同欺騙客戶。

　　此間地産研究人士指出，依據價格法，商品應該明碼標價，商品房也不例外，同一個樓盤同類型房子，地價、建材等成本基本相同，人為分期銷售就把房價大幅提升，不僅損害了消費者利益，還有亂漲價、偷稅漏稅之嫌。

　　 專家建議實施強有力的監管制度

　　鋻於今年以來房地産市場交易環節出現的種種不規範行為，對深圳房價上漲有很大的影響，研究人士建議從多個方面採取措施加強監管，提高市場透明度，抑制房價不合理的上漲勢頭，保護消費者的合法權益。這些措施包括：

　　——建立商品住宅成本監測制度，提高房價透明度，加強社會對房價的監督。可由物價部門或者國土部門定期測算城市分區、分建設項目的商品住宅平均成本，強化對土地取得費用、前期工程費用、建築安裝成本、附屬公共配套設施費、公共基礎設施費、代繳的行政事業性收費的監審，這７項成本是商品房價格構成的主要成本，實行嚴格的監測有利濾掉其中的水分；每半年向社會公佈一次監測結果，房價上漲過快或成本變化過快地區可每季度公佈一次，以提高消費者對房價構成的認識，探索建立由社會輿論監督、消費者參與、企業自律的商品房價格約束機制和暴利控制機制。同時要及時公佈實際成交價格，進一步提高商品住宅交易信息透明度與準確性。

　　——由物價、稅務和國土等部門聯合實行嚴格預售許可審批、打擊非法操縱房價行為的措施。國土部門在批准預售時，開發商必須上報其樓盤的推盤計劃，並且經物價部門審核，作為批准預售的依據之一，審核合格後，方可批准其預售許可證。這樣可以有效防止開發商囤積房源、利用分期銷售達到變相漲價的目的。

　　——對商品房實行價格審核制度。分期推出的樓盤價格，應先由物價部門審核，即結合地段、物價上漲、利率變化及成本因素，由物價部門給出核定的價格基準，然後公開對外發佈，開發商可以有一個５％到１０％的浮動範圍；經核準的房價及開發商最後的定價都要在銷售時做到明碼標價，價目單上要有物價部門核準的蓋戳作為價格真實性的證據；國土房産部門按照核定後的房價批准預售，並嚴格監管推盤計劃。同時進一步完善商品房價格備案制度，房價經物價部門審核通過後，還應向稅務部門登記備案，以防止開發商偷稅漏稅的行為。

　　——國土房産主管部門還應逐步改革商品房銷售制度，加強對開發商批准預售後的工程監管。可借鑒香港等地的經驗，對於批准預售後的房地産項目，要定期由監理機構、質量檢查機構出具工程形象報告，同時加強預收款的監管，防止爛尾樓的出現，減少金融風險和社會風險。

　　 “有形之手”在行動

　　據悉，深圳有關方面正陸續推出抑制房價不合理過快上漲的措施，如市地稅部門從１１月１日起恢復徵收土地增值稅就是其中的一項。有關人士表示，此舉的目的顯然是打擊房地産市場的投機和炒房行為，有利於抑制豪宅開發商獲取暴利，對深圳的普通購房者影響不大。

　　另外，深圳還將積極調整土地供應計劃，適當增加特區內的房地産用地供應，充分滿足市場需求。深圳從２００２年下半年起實行了房地産用地的緊縮政策，每年新增商品用地出讓控制在１平方公里左右，對控制當時房地産投資過熱等問題起到了積極作用。專家認為，現在情況有了很大的變化，緊縮政策可根據市場變化作出適當調整。專家測算，深圳每年新增商品住宅需求約９００萬平方米，相當於１０萬套住宅單位左右，按照平均容積率３，政府每年要供應約３平方公里的商品住宅用地才可滿足市場需求。

責編：閆冬