中國房地産報消息： 這些年推行經濟適用住房中出現了許多問題，沒有發揮決定性作用，是前進中的問題。出現了問題，正確的方法是認真解決問題，而不能“因噎廢食”地去取消這個決定性環節

　　近年來，出現了一些對推行經濟適用住房的議論。有人建議取消經濟適用住房，有人則論斷經濟適用住房已經完成了它的歷史使命。提出以上意見的人士，主要是對推行經濟適用住房的來龍去脈，及其在解決住房問題上的重大作用缺乏了解，也沒有弄清楚國務院1998年23號文提出的“建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系”的房改任務。

　　政府介入是社會發展的進步

　　十九世紀，是西方國家國民經濟和城市化迅猛發展的世紀，是廣大城市居民住房困難並形成“住房災難”(恩格斯語)的世紀，是社會各界對政府不管住房問題進行反復批評、抨擊的世紀。

　　隨著西方國家社會民主化的不斷發展，特別是經過長時期在住房問題上的思想交鋒，人們逐步認識到，沒有政府的支持，單憑市場自發調節，很難解決好廣大中低收入者的住房問題。同時，西方各國的國民經濟不斷發展，政府已經擁有一定的支持居民解決住房問題的經濟能力。為此，進入二十世紀後，許多西方國家陸續決定政府要管住房，明確宣佈政府介入住房問題，實行居民盡其所能和政府適度支持(也稱為住房商品化和適度社會保障)相結合的住房新制度。這一制度，在解決好住房問題上産生了切實有效的作用，被西方專家稱為解決中低收入者“住房災難”最有效的制度。

　　美國供應中等收入者的住房叫做“社會住宅”；新加坡則改為供應中低收入者的住房，叫做“政府組屋”；我國也改為供應中低收入者的住房，叫做“經濟適用住房”。

　　經濟適用住房存在的問題

　　我國從1998年7月1日開始推行經濟適用住房，至今已有7年。存在的主要問題包括幾個方面，首先，推行經濟適用住房重在管理，而這幾年的主要問題是疏于管理。例如，推行經濟適用住房基礎是劃分收入線，但我國多數城市至今沒有明確劃分。其次，經濟適用住房應該嚴格控制供應對象、戶型和房價，這些年在這三個問題上都存在著失控問題，甚至有的城市嚴重失控。有人提出停止經濟適用住房的主要根據，就是這些年“經濟適用住房已經出現了種種難以控制的違規現象”。第三個問題，在開始推行新制度的一段時間裏，本應按23號文要求以“建設經濟適用住房為主”，即平均在80%左右。而這7年建得最多的年份只有6%，差距實在太大。最後一點，小戶型低房價是解決中低收入者住房問題的關鍵，但是市場上銷售的絕大多數是任由市場自發調節的商品房，而商品房又以大戶型高房價住宅為主，從而成為這些年産生諸多突出問題的主要原因。

　　出現以上問題，除了認識和管理跟不上外，還有一個重要原因是，當年在制定經濟適用住房實施細則時，確定免費提供土地和稅費減半的優惠，當年測算其優惠額約佔房價15%左右。後來土地價格上漲，優惠額要佔房價20%以上甚至更多。這就遠離了用較少的優惠調動廣大中低收入者住房消費積極性的原則。

　　低價商品房不能替代經濟適用房

　　事實證明，許多地方政府對經濟適用住房本就存在著認識問題，加上這一負擔過重的規定，特別是地方政府拿不出多少免費土地，這就成為每年只能建設6%經濟適用住房的主要原因。

　　新加坡開始實行新制之時與我國的國情相近。假如1998年我國推行新制時，借鑒新加坡的辦法，決定每年建設小戶型低房價經濟適用住房佔總房量的80%(注：需要調整優惠政策)，對20%商品房收取高額土地出讓金和物業稅，並進行嚴格管理,就不會産生這樣多的突出問題而順利發展。

　　有人問，能不能用低價位商品房代替經濟適用住房？回答是，不能。因為經濟適用住房含有社會保障，政府有權調控其戶型和房價。而政府對低價位商品房只能發出號召而無約束力。這個號召已經發出了好幾年，效果頗不理想。固然，在近幾年內，有的城市用行政手段也有可能出一批低價位商品房，但從長遠來看，用行政手段抓商品房不是市場經濟的辦法。

　　我國是在人均國內生産總值很低的條件下推行房改的，與富裕國家相比，遇到的困難和碰到的問題要大得多，因而這些年推行經濟適用住房中出現了許多問題，沒有發揮決定性作用，是前進中的問題。出現了問題，正確的方法是認真解決問題，而不能“因噎廢食”地去取消這個決定性環節。

　　住房制度改革需長時間推進

　　當前在抓好宏觀調控、解決突出問題的同時，要分清輕重緩急，有步驟地抓好幾點：其一，加強宣傳教育，提高推行經濟適用住房重要性和長期性的認識。其二，經過認真研究，修改實施細則，把對經濟適用住房的優惠度降低到百分之幾，使各地政府有能力支持多搞經濟適用住房。其三，要求各地積極穩妥地擴大經濟適用住房的建設規模，在2020年前建設的小戶型低房價經濟適用住房，加上原有並可繼續使用的小戶型住宅，大體上要達到總房量的80%左右。各城市的具體比重可因地制宜地允許有一定幅度的差別，並允許分期到位。其四，加強經濟適用住房的法制建設，把這些年産生的諸多問題都涵蓋在法律調節範圍之中，再加上加強管理，努力防止再出現這些年的問題。其五，把工作做細。例如，各城市要制定適合本地的小戶型低造價經濟適用住房的分檔次標準；每戶中低收入者只供應一套經濟適用住房；各城市要審批每個住宅小區建設項目中經濟適用住房所佔比重及其戶型和價格等。控制了房價，開發商的利潤不超過3%的規定(這一規定很難操作)就沒有必要了。其六，對佔20%的商品房收取高額土地出讓金和投入使用後收取高額物業稅。其七，建立問責制，推動各城市認真推行。只要工作做好了，經濟適用住房就能健康發展，並真正發揮其決定性作用。

　　同時，還要鄭重地告訴社會各界，新、美兩國推行中(低)收入者住房取得現今的成就，已經分別用去50和75年，而且在繼續推進。我國因為前幾年出了一些問題，有些大城市已經建設了大批大戶型高房價住房，從而增大了推行小戶型低房價經濟適用住房的難度，而要在住房建設中大幅度擴大經濟適用住房所佔比重，任務更為艱巨。我們要清醒地看到，在我國進一步推行好經濟適用住房，任務重，道路長。只有經過長期的艱苦奮鬥，才能實現理想的目標。 (作者為中國房地産及住宅研究會副會長 包宗華)

責編：湯威