中國青年報消息：“當初我們買房時，小區地下車庫的歸屬並沒有明確的説法，直到現在，車庫的産權證還在開發商手裏。”“決定小區事務要求我們業主中三分之二的人通過才行，可沒通知到我們就算我們棄權，這種做法有沒有依據？”“《婚姻法》規定夫妻共有財産，而開發商卻認定業主只能是購房人，不能是夫妻二人。”

　　隨著《物權法》草案在民間徵集意見的推進，城市小區物業的各種糾紛再次凸顯出來，住著用畢生積蓄買來的房子，卻因為物業糾紛生一肚子氣的老百姓，開始把解決問題的希望寄託在《物權法》上。

　　近日，由中國人民大學制度分析與公共政策研究中心發起的國內第一個物權法草案研討會在北京召開，100多名政府官員、專家和小區業主對《物權法》草案進行了討論，希望即將出臺的《物權法》能解決房産配套設施的權屬、建築物區分所有權性質、物業費的分攤以及業主權益等問題。

　　配套設施究竟歸誰所有

　　劉先生住的北京現代城小區有7000多平方米的公共設施，業主入住後卻要先交費才能使用。後來得知，這些本該由全體業主共用的設施，被街道辦事處等部門與開發商一紙協議而佔據，裏面的幼兒園、自行車停車位也已變成一些部門的創收項目。“附屬建築和主建築的關係是皮和毛的關係，皮都不存在了，毛就沒有存在的理由了。”劉先生認為，小區內的建築附屬物也應該歸給業主所有。

　　配套設施權屬究竟應當法定還是約定？目前《物權法》草案實行的是約定原則。

　　一些業主認為，約定權如果被政府和開發商共同佔有的話，業主的權益就不能得到切實保障；而如果配套設施可以約定，那麼開發商也完全可以不讓業主來使用配套設施，或者用很高的價值來阻止業主使用這個設施。

　　從對業主物權歸屬規定的質疑不難看出，草案中的界定原則和業主的實際權益的維護之間還有距離。對此，法律專家和律師各有看法。

　　民法專家何山教授認為，誰購買了房子，物業公共配套設施自然就應屬於誰。但現實中有的配套設施不是家家戶戶都用的，如車庫，就需要約定這個原則，這也是對附屬物所有權歸屬的積極補充。

　　北京律師協會物業管理專業委員會副主任孟憲生律師也認同市場經濟條件下，應當有約定的自由。但他表示，如果在權屬不清的情況下允許自由約定，它的效力必然會受到挑戰，也會産生新的糾紛。他認為，在《物權法》的制定過程中，應該遵循物權法定的原則，歸屬上有明確規定，然後再有約定。

　　孟律師的觀點也似乎得到了印證———現代城小區的劉先生關於地下車庫的歸屬權模糊的問題，在北京市公開徵求意見時就提出，地下車位不能作為獨立的不動産銷售給業主，它是住宅建築物的附屬設施。後來他得到了答覆，説地下車庫作為共用設施歸業主所有沒有法律依據，這在一個方面也凸顯了物權法定原則的必要性。

　　然而也有與會者表達了不同看法。中共中央黨校政法部的林?教授認為，附屬設施屬於業主並不見得是一件好事，因為有許多設施實際上都具有公共性質，把這種具有公共性質的部分交給開發商更好一些，更便於管理，也可以降低房價的成本。

　　另外，目前的《物權法》草案還不能解決業主即將面臨的諸多問題，需要進一步討論和完善。百旺家園業委會籌備小組成員吳先生認為，隨著生活水平的提高，業主除了停車的需求外還有商業、公共娛樂、郵政、金融等方面的需求，《物權法》草案對於將來公民必然産生的某些住房所有權和延伸的權利要有預見性。

　　物業費能否交得明白，用得透明

　　“我家沒有汽車，怎麼能要求我們交納一樣的停車場維護費呢？”

　　“我們住在郊區，收取物業服務費按照城市的標準就不合理了，我們沒有享受到一樣的待遇。”

　　“按時交納物業費是最起碼的，我們收不上錢來，還談什麼運轉、服務？”在物業管理公司工作了近10年的曲師傅這樣説。

　　有調查表明，北京市商品房小區平均物業收費率僅為65％。收費不透明、超標準亂收費、服務與收費不符，成為業主拒交物業費的主要原因。

　　中國青年政治學院法律系楊支柱老師説：對於電梯、水泵的使用，保潔、保安的費用都應按戶負擔；物業的使用費、折舊費適合按套內面積分擔；車庫、停車費應按車主的使用情況分攤。

　　由於業主對於公共設施部分的佔用程度不同，業主之間對物業服務費的分攤也就出現了分歧甚至糾紛。

　　業主代表徐先生指出：由於小區沒有地下停車位，很多業主就提出來因為小區綠地、車位是大家共有的，對沒有汽車的業主，是不是要進行補償？有車的業主認為公共區域就應該停，沒車的業主則堅持有車業主交車費，拿車費補償沒車或不在小區停車的業主，雙方的爭吵持續到現在。

　　物業服務費用的分攤和房産、附屬設施的歸屬有著緊密的聯絡，然而又有著具體的分攤要求。是按人戶還是按居住面積分攤，需要各方的意見匯總，進而找到兼顧公正和可操作性的解決思路。

　　另一個跟業主交納費用有關的是公共維修基金，它的分攤和管理也成為買房人關注的熱點。

　　目前，按照有關規定，購房人應該繳納房款的2％作為公共維修基金。這些錢究竟花到哪兒去了呢？

　　北京化工學院的石峰老師算了一筆賬，直觀地表現出目前在公共維修基金管理上存在驚人的疏漏。他説，他調查的結果表明，“北京從2002年2月開始到2004年為止，整個公共維修基金是43．35億元，加上活期利息總共應該是71．34億元，但是現在一分錢也沒有花。”

　　石峰對公共維修基金提出幾點質疑：公共維修基金該不該交？什麼時候交？已經交的該不該退還？物業公司有沒有權力對不交公共維修基金的房主扣押鑰匙？

　　石峰認為，業主應該有充分的知情權，了解並監督所交公共維修基金的去向；同時2％的份額值得討論，購買商品有著完整的售後服務，而這對於花費巨大資金、且有著70年的房屋産權來説，至少應當有一個年限，在年限內的公共部分的維修應歸開發商承擔，而不應把所有的維修費都推向業主。

　　業主組織能否在其位謀其政

　　今年4月，北京新康家園小區由部分業主發起成立了業主委員會，他們團結起來，抵制住來自開發商的種種壓力，維護業主自身權益。“自2001年以來，大家就沒有交納過車位費。”新康家園業主委員會成員蘇德強女士回想走過的路，仍然歷歷在目，雖然和開發商的博弈很艱難，但畢竟成功了。

　　業主委員會如何組建？法律地位如何？如何行使其職權？而由業主依法共同決定事項的規定在現實操作中是否切實可行？《物權法》草案第77條規定：“業主可以設立業主會議，選舉業主委員會。”可北京市近3000個小區裏有業主委員會的只有1／10左右。

　　中國人民大學陳幽泓教授説，要有一定強制性的條文強製成立業主委員會，否則包括房産和附屬設施、公共設施的財産權利代表就是缺位的。應當對選舉業主委員會備案登記，任何機構不能以任何藉口阻礙業主委員會選舉。

　　曾擔任水木清華園業主委員會主任的邵女士也表示，應該明確規定業主委員會的法律地位。

　　草案第77條還規定：“縣級以上地方人民政府有關部門應當對設立業主會議或者選舉業主委員會，給予指導和協助。”而一些業主認為，現實中還存在職能部門“缺位”和“越位”的現象。

　　據介紹，北京百朗園小區從今年1月籌備成立業主大會，小區辦説一定要有他們的指導，否則不合法。於是業主大會的成立拖到現在沒有解決。

　　中國社科院副研究員邵夏珍女士認為，草案第78條所列共同決定的項目，在現實生活中要取得一半或者是三分之二以上業主共同同意，實在不是一件容易的事，成本高、難度大，最後可能導致共同決定沒法做出來，或者是做出來了沒法實施。

　　清華大學教授李認為，從長遠看，眾多業主採取什麼方式，面臨著成本問題、效率問題；每一個業主的權利底線是多少，都要充分規定。

責編：馬芳