惡意套資金 銀行遭住房貸款假按揭寒流

央視國際 (2002年11月11日 13:35)

　　南方網消息：愈來愈多的房地産商通過“假按揭”貸款惡意套取銀行資金，此舉已經引起有關部門警覺。

　　套取銀行資金

　　北京某律師事務所汪律師前些日子遇到了一件咄咄怪事。

　　幾天前，汪律師碰到這樣幾名客戶，他們當時正在辦理京城某個樓盤的按揭。汪律師原以為他們會和其他的客戶一樣詳細諮詢相關的購房事宜，打破沙鍋問到底。畢竟，買房子對於大多數人來説還是一生中的大事，動輒幾十萬甚至上百萬的投入可不是小事。可眼前的這幾個人，一不問問題，二不看相關資料，也根本不和汪律師交談，埋頭就簽字。

　　汪律師在頗感驚訝之餘産生了懷疑，這種有悖于正常購房人的蹊蹺行為引起了他的注意。隨即，汪律師展開了仔細的調查，終於查明了事情的原委。

　　汪律師發現，原來這些客戶大都是開發商的親朋好友及職工，他們這些人有的連首付款都沒交，居然就拿齊了所有本應在簽訂真實購房合同後，開發商才提供的單據和證明來辦理手續。汪律師指出，這些人根本就不是真正買房，他們不過是在替開發商簽訂貸款協議。因為根據現行的房貸政策，銀行將錢按揭給業主，而這筆錢實際上要轉入開發商在銀行辦理的監控賬戶中。也就是説，他們的行為在實際上達到了為開發商惡意套取銀行資金的目的。

　　這就是被銀行界和房地産界稱為“假按揭”或“套現”的一種做法。據業內人士透露，某家全國著名的房地産商便採用了如此辦法讓樓盤迅速按揭，造成表面熱銷的假象，並使資金迅速回籠，從而使企業資金實力充足，有更多的財力進行擴大經營。

　　在知道了事情的真相後，汪律師將情況及時通知了負責此樓盤按揭的一家國有商業銀行相關部門，銀行馬上就該問題同開發商進行了交涉。開發商明知理虧，遂停止了假按揭的行為。通過多方反復交涉，開發商把按揭款如數還給了銀行，此事才算偃旗息鼓，而銀行考慮到沒有損失，便未將開發商告上法庭。

　　糾紛異常增多

　　隨著我國房地産規模的不斷擴大，個人住房貸款的風險也愈加凸現。目前整個房地産業發展主要依靠銀行的支持，許多房地産開發商從銀行手中獲得開發房産項目的資金，進行滾動操作，然後將樓盤以按揭貸款的方式進行銷售，並將房地産投資的風險套在了銀行身上。

　　近期，北京市朝陽區法院連續受理了96起業主不還房貸訴訟案，涉及貸款總額已超過億元。中國建設銀行、中國工商銀行等下屬支行紛紛將貸款購房不還的借款人及作為擔保人的開發商訴至法院。據法院方面稱，從2002年1月到10月，朝陽區法院已受理涉及房屋貸款糾紛的案件將近400件，數量與往年相比有了較大幅度的提高。

　　針對這種情況，汪律師指出，由於真實的購房者都是付出了可觀的首期房款，就算出現經濟困難無法按期還款，也多會選擇自己去賣個好價錢，不會輕易讓銀行來處理的。這種大範圍的集中不還房款的情況是不正常的。

　　根據法院的統計，上述訴訟中較為引人關注的特點是，從貸款形式看，這些案件中的業主主要通過商業貸款方式向銀行“借債”，僅有極少數是通過公積金與商貸組合貸款方式借錢；另一個就是，貸款人中有相當一部分在與房地産有關的公司任職，有的單筆貸款額度即達到355萬元，而且呈現出集體貸款購房的傾向。

　　“假按揭”惡意套取資金的行為形成了銀行最直接的貸款風險。事後，開發商如果再將房屋賣給其他購房者，由於此房已登記了房主並在銀行有按揭，就會導致很多購房者交錢後辦不到房産證或根本無法辦理銀行按揭。

　　“假按揭”使大量銀行資金在這種惡意套現的行為中流入了房地産開發商的腰包。中國民生銀行(相關,行情)的有關人士表示，開發商採取“假按揭”這種鋌而走險的辦法對商業銀行是極其不利的。

　　央行警示

　　實際上，各大商業銀行對於這一行為雖諱莫如深，卻也是早有警覺，而央行也在近期發佈了警惕房地産泡沫的通知。

　　央行在《2002年第三季度貨幣政策執行報告》中指出，房地産業快速發展，商業銀行在支持房地産業發展的同時，要警惕房地産泡沫的出現。現在信貸資金應從兩方面對房地産業進行支持。一是直接支持企業的房地産開發投資，二是通過個人住房信貸擴大房地産需求。近年來，個人住房貸款遠遠大於房地産開發貸款，且差額逐年增大。到2002年9月，個人住房貸款和房地産開發貸款的餘額分別為7423億元、4974億元。

　　然而，人們不得不正視的是，在龐大的個人住房貸款數字中究竟有多少水分要被“擠乾”？

　　為此，央行強調要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款，規範個人商業用房貸款管理，進一步改進住房金融服務，加強住房金融業務監管。

　　央行指出，應當保持房地産開發貸款和個人住房抵押貸款以適當比例適度增長，防止出現新的房地産泡沫。商業銀行要禁止降低消費信貸標準，禁止發放個人無指定用途消費貸款，查處“假按揭”套取銀行資金的做法，防止個人消費信貸過度競爭，促進消費信貸健康快速發展。顯然，央行的強硬態度表明對“假按揭”等存在於房地産發展中的問題的關注以及對商業銀行的嚴格要求。

　　近期，建設部又和人民銀行等六個部委聯合下發了《關於加強房地産市場宏觀調控促進房地産市場健康發展的若干意見》，重申了央行在2001年頒布的《關於規範住房金融業務的通知》的要求，強調在支持房地産業發展的同時，要嚴格審查住房開發貸款發放條件，控制住房開發貸款增長過快，貸款應主要投向適銷對路的住宅開發項目，企業自有資金應不低於開發項目總投資的30%，開發項目必須具備“四證”。

　　管理層加強房地産市場規範管理的良苦用心可見一斑。

　　銀行有苦難言

　　然而，商業銀行也是有苦難言。

　　個人住房貸款已經成了商業銀行嘴邊一塊“唐僧肉”，截至今年6月底，全國金融機構的個人住房貸款餘額已達6630億元。另據權威人士預測，今後5年內個人住房貸款的潛在總量可達4萬億元。在這種情況下，有的商業銀行對於這種“假按揭”就只能是睜一隻眼閉一隻眼。

　　另一方面，查處“假按揭”的難度也較大。中國建設銀行信貸綜合處工作人員指出，該行對於這種“假按揭”早就知曉，並且在實際工作中也提高了“警惕”，但這種事件的出現還是防不勝防。現在在按揭貸款過程中，商業銀行一般會派出工作人員到購房人家中進行“家訪”，實地考察情況。但是，這種做法很難做到有效防範。很明顯，購房人如果是想要騙取銀行貸款的話，做一些假是很容易的。

　　雖然發放住房貸款確有風險，但是不能因有風險就不做，促進個人消費信貸畢竟是推動經濟發展的有效手段。商業銀行目前正在紛紛採取各種積極的防範措施，以預防惡意的金融欺詐，降低銀行風險。

　　據了解，有些銀行還專門成立課題小組來研究和制定策略，各家對開發商的資格審查和監管也越來越嚴格，對沒有開發實力的開發商關上了其敞開的大門。而且，商業銀行辦理新的個人住房貸款業務品種必須報經中國人民銀行批准。

　　其中，中國農業銀行目前已經通過集中審批權的辦法來控制風險。除了發展商要提供住房按揭可行性報告之外，農行也要出具一個可行性報告，最終提供給由專家和指定評估公司組成的“貸審委”審查。

　　中國建設銀行信貸處的工作人員表示，建行已經加強同土地房屋管理部門、産權部門和仲介機構之間的溝通與聯絡，以便將不良的房地産按揭貸款降至最低。

責編：楊飛洋