經濟參考報消息：

　　業主維權門檻降低 車庫歸屬仍需商榷

　　“在向社會全文公佈《物權法（草案）》並徵求意見過程中，群眾提出的許多意見都得以吸納。”全國人大常委會法工委主任胡康生表示。

　　據悉，7月10日至8月20日，物權法草案向社會全文公佈徵求意見，共收到11543件群眾意見，其中車庫和會所的歸屬及業主的訴訟資格等三大問題，成為爭議的焦點，引起普遍關注。日前，全國人大常委會對物權法草案進行了第四次審議。

　　三大熱點

　　起訴改半數業主同意實為折中辦法

　　新規定：“對侵害業主共同權益的行為，對物業服務機構等違反合同發生的爭議，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主或者佔總人數過半數的業主同意，可以以業主大會或者業主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”

　　專家分析：將“三分之二”改為“過半數”，降低了業主維權的門檻，相對第三次草案而言，第四次草案確實有一定進步。

　　物業辦公用房若經營收益歸業主

　　新規定：“建築區劃內的道路，屬於業主共有，但屬於城鎮公共道路的除外。建築區劃內的綠地，屬於業主共有，但屬於城鎮公共綠地或者明示歸個人的除外。建築區劃內的物業服務用房，屬於業主共有。”“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。”

　　專家分析：值得注意的是，雖然新草案規定小區內道路、綠地，除屬於城鎮公共道路、綠地外，歸業主共有，但業主也不能隨意改變這些道路、綠地的規劃，不能私蓋建築等，即使業主委員會表決通過也不可行。如果小區物業服務用房在不影響居民正常生活、居住的前提下，拿出剩餘部分對外經營，那麼按新規定收益應歸全體業主。

　　住宅用地使用權自動續期簡化操作

　　新規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期”，“建設用地使用權續期後，建設用地使用權人應當支付土地使用費。續期的期限、土地使用費支付的標準，由國務院規定。”

　　專家分析：自動續期使事情變得非常簡單，否則若提出申請，一幢公寓多戶居住，以誰的名義申請，意見不一致時怎麼辦很難操作，但自動續期規避了這些問題。對於非住宅建設用地，一般包括商業、辦公、工業用地，地塊主體非常明確，其提出申請續期也非常容易操作。但對於一些帶底商的住宅樓，或商住兩用房，其續期方法沒有明確規定，還要具體説明。

　　三大爭議

　　業內專家普遍認為，這三點改變對廣大業主來説無疑是利好消息，但有些條款，如“車庫物權可約定”等問題還需細化。對此，本報記者專訪了人大制度分析與公共政策研究中心的專家蔡若焱先生。

　　爭議一、車庫的歸屬不能約定

　　新規定：“車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，屬於業主共有。”

　　蔡若焱分析：車庫的歸屬不能約定，必須作為附屬設施法定由業主按份共有。理由有三：

　　其一、社區內的車庫不應成為商業産品，面向社區外提供服務。否則社區將無法掌控自身的安全。這有點類似于會所的歸屬。

　　其二、車庫應作為整體産權合併轉讓。無論如何，個體業主不可能成為車庫的權利主體，即便可以約定，開發商也不能與每一個個體業主約定，而只能與業主大會約定，果真如此，開發商基本上不可能獲得産權。而前期由於權屬未定，開發商也不能將其建設成本法定進入社區建設成本，這同樣可能會對開發商造成損害，這樣做不可行。

　　任何一個團體權利都是有固定的權利程序的，與每一個權力個體簽約並不能代替團體權利。就像單獨請每一個人大代表簽字的集合不能形成人大決議一樣。

　　其三、公共産品必須由合格的主體來提供。要麼是社區權力機構，要麼是政府。很難想象，在任何一個國家，某種公共産品的提供是由游離于政府控制之外的某個個人（或機構）提供的，對於國家的公共産品，政府可以因投資人的投資而出讓一定年限的經營權和收益權，但是不能出讓産權，比如公路、橋梁等公共産品。而且還必須對這樣的公共産品的經營實行有效監控。社區作為無司法的微縮社會，也適用這個原則，社區內的公共産品不能由個人（含法人）所有。一個社區可以因沒有這些奢侈的公共産品而降低檔次，但是不能對這些公共産品失去控制。

　　其實，任何一項公共産品都是不能由個人（含法人）獨立提供的，如果道路有開發商單獨建設，業主每次出門的時候交費行嗎？很顯然不行。這不難理解，這是因為道路是必需的公共産品。而車庫和會所，作為相對應檔次的社區而言。也是必需的，並非奢侈品。是否必須，要看社區自身的定位。打個比方，對於災民而言，一件遮風避雨的衣服是必需的；而對於百萬富翁而言，一輛車就是必須的。因此，車庫也好，會所也好，是體現相應社區檔次的必須附屬物。就好比標配的車可能是人造革座椅，豪華版的車則必須是真皮座椅一樣。如果一輛豪華版的車買回家，卻被告知真皮座椅屬於車商，每坐一次需另外付款，你能接受嗎？

　　從近幾年售房的實際情況看，有的車庫是業主購買的，有的是業主承租的，無論是購買或者承租，都有合同約定，草案的規定基本可行。

　　這一條繞過了産權問題，不論是購買或者承租，都必須明確産權。如果承認過去約定的合理性，那麼實際上就承認了開發商的原始擁有單獨産權。那還約定什麼？如果開發商不擁有原始的獨立産權，那麼約定自始就是違法的或者沒有法律依據的，自然也就是無效的。什麼有的是購買的，有的是承租的，産權人不清晰，向誰購買？向誰承租？權利人都沒有明確，就直接討論約定，誰和誰約定？其實這一條只有在默認開發商擁有車庫原始獨立産權的前提下才能成立。否則約定什麼？如果開發商不是産權人，每一個個體業主也不可能成為産權人，兩個都不是産權人的人來約定産權歸屬豈不滑稽？

　　 爭議二：會所歸屬惹麻煩

　　新規定：提供健身、娛樂等服務的會所，絕大多數是作為獨立的房屋由開發商出售或者出租經營的，一般不作為建築物的附屬設施歸業主共有，將原有關於“會所”的規定可以刪去。

　　蔡若焱分析：會所屬於社區公共産品，不能由個人（含商業法人）提供，更不能有開發商預設公共産品，這是對公共産品的天然壟斷，同樣是對居民權利的一種踐踏。會所即便不能歸屬業主，也不應歸屬開發商，這不單對業主而言是不公平的，對開發商而言同樣是個問題，甚至有可能是個包袱。因為會所的使用，在很大程度上要受到業主大會的制約，很難實現社會化商業運作。如果開發商單獨運作，開放使用，則有可能侵犯業主的權利，比如社區必須開放門禁，提高業主的安全負擔；如果僅僅對內經營，又很有可能入不敷出，成為包袱。

　　爭議三：經專有部分佔建築物總面積過半數的業主的訴訟資格

　　新規定：對侵害業主共同權益的行為，對物業服務機構等違反合同發生的爭議，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主或者佔總人數過半數的業主同意，可以以業主大會或者業主委員會的名義提起訴訟、申請仲裁；業主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。”

　　蔡若焱分析：這一條比較複雜，既有亮點，也有不足。“經專有部分佔建築物總面積過半數的業主”比原物業管理條例規定的通過公約的要求（2/3投票權）還要嚴苛。一般的小區業主的專有部分面積本來就只佔總建築面積的75%左右，有些甚至低至50%，如果專有面積要佔到總建築面積的50%，至少需要達到物業管理條例規定的2/3投票權的要求，甚至對於專有面積比例很低的小區，專有建築面積幾乎永遠不可能達到總建築面積的50%。

　　而物業管理條例中業主委員會作為的最低標準僅僅是雙過半（與會投票權過半，同意過半就可以形成決議），理論上説就是最低有25%投票權通過業主大會就能形成決議，業委會就必須有所作為。

　　而“佔總人數過半數的業主同意”雖然有利於保護普通居民的權益，立意很好，但是似乎是對物權的一種侵犯。（閆蓓）

責編：張麗