物權法草案用專章共12個條文，規定了居住權的相關內容。這是我國在立法上首次確立居住權制度，將居住權 納入了我國的用益物權體系。這一制度創新在立法過程中引發了諸多爭論。那麼，到底是否應該在物權法中規定居住權、居住權制度的內涵是什麼？記者日前採訪了中國政法大學民法研究所副教授劉智慧。

　　劉智慧介紹，一般認為，居住權制度是為生活中的弱勢群體設立的，具有社會扶助的性質，僅僅具有維護特殊人群的利益的功能。比如，房屋所有人可以用遺囑等方式，一方面指定其房屋的所有權由其子女繼承，另一方面為與其有某種特殊關係而缺乏住房的人設定居住權，如保姆，使得後者能夠在其有生之年有居所。正因為對居住權的功能作了這樣片面的理解，所以有學者認為，為少數人利益而在物權法中設立一項單獨的制度成本過高，不贊成在物權法中確立居住權制度。

　　劉智慧説，居住權制度的功能絕不僅止於此，同時法律也不能因為只涉及少數人的利益就怠于保護。舉一例而言，在居住權制度下，房屋所有人在其年老時，可以一方面通過出賣的方式將其所有的房屋轉化成收入，獲得房屋的貨幣價值；另一方面，在出賣房屋的同時，他可以為自己設置一個終身的居住權。

　　在中國現行法律體系下，可以達到協調房屋所有和利用目的的制度還有租賃、借用、附條件買賣等方式，但這些手段不可能代替居住權制度的功能。首先，居住權具有物權效力，房屋租賃雖然也有物權化趨勢，但其期限較短，不能為權利人提供長期穩定的保護。居住權一般具有無償性，而房屋租賃是有償性的。借用權雖然具有無償性，但也是一種債權，且其效力較租賃權更弱。其次，附條件買賣因所訂立的合同不經公示，而該條件從屬於債權合同，仍然只具有債的效力。所以，附條件買賣的方式也無法實現出賣人在出讓所有權的同時為自己保留居住權的願望。居住權制度在我國有其存在的現實意義，立法上應該明確規定這一制度。劉智慧就居住權的設立、居住權的效力及居住權的期限做了詳細解讀：

　　第一，居住權的設定以合同約定為主要形式。依物權法草案的規定，設立居住權，可以根據遺囑或者遺贈，也可以按照合同約定。

　　第二，居住權不得轉讓和繼承，居住權消滅時，居住權人有返還房屋的義務。根據草案的規定，居住權不得轉讓和繼承，但居住權人有權要求住房所有權人保障其對住房及其附屬設施佔有、使用的權利。而且，居住權人對部分住房享有居住權的，可以使用該住房的共用部分。此外，在居住權消滅時，居住權人有返還房屋的義務。

　　第三，居住權是有期限的，居住權消滅的，住房所有權人應及時辦理登出登記。依物權法草案的規定，居住權的期限可以由遺囑、遺贈或者合同確定；無法確定的，成年居住權人的居住權期限至其死亡時止，未成年居住權人的居住權期限至其獨立生活時止。（記者 杜海嵐 ）

責編：陳桑桑