解析購房貸款

央視國際 2004年05月08日 13:38

　　對北京大多數的工薪階層來説，購房仍需銀行的貸款支撐。離開了貸款，購房只能是一種奢望。而目前購房人可供選擇的貸款方式越來越多，近年來出現的個人住房貼息貸款又引起了許多人的關注。

　　為了讓您更清楚的了解貼息貸款和其他購房貸款的區別，我們先簡單介紹一下通常的三種貸款方式。公積金貸款是政策性貸款，相對來講利息最低，由於它的資金來源是職工向住房資金管理中心繳納的公積金，因此，只有繳存住房公積金的購房人才能申請，辦理手續比較複雜，貸款額度也受到嚴格限制。而商業貸款完全屬於銀行的商業性活動，貸款的對像是具有完全民事行為能力的自然人，也就是範圍更大些。而且辦理手續簡單，但相對來講利息最高。在來看組合貸款，當個人住房公積金貸款額度沒有達到所需金額，購房人可申請個人住房組合貸款。組合貸款顧名思義是公積金貸款和商業貸款兩種貸款形式組合在一起，通過商業貸款補足公積金貸款額度不足部分，利息介於公積金貸款和商業貸款之間。

　　銀行專家：貼息貸款是人住房擔保貼息貸款，雖然名義上是銀行發放的商業貸款，但借款人可以獲得由政府住房基金提供的利息返還，從而補平商業貸款和公積金貸款之間的利差。在獲得公積金貸款利率水平待遇的同時，借款人還可以省去辦理組合貸款的麻煩，並節約相當一筆手續費。

　　貼息貸款業務為那些既想享受公積金貸款的優惠政策，又想按照商業貸款的操作方式來簡單操作的貸款申請人提供了可能。

　　金融專家：貼息貸款業務是由三個單位聯合辦理，其中一個是銀行——發放貸款，一個是住房資金管理中心——提供貼息，第三是住房貸款擔保中心——提供擔保。

　　銀行專家：這項貸款業務有幾個優點，第一是利率低，實際上這項貸款的利率是跟商業貸款的利率完全一樣的，但是客戶交存的利息中，有一部分是客戶自己交，另外一部分是由北京市住房資金管理中心替客戶交，因此對客戶而言，它的利率實際上相當於公積金貸款或者組合貸款的利率。

　　能節省多少利息呢，我們在這裡舉個例子：

　　●節省利息：假如某人辦理貸款金額為３０萬元、貸款期限為３０年的個人住房擔保貼息貸款，那麼每年可獲得貼息７０.８元，相對於普通個人住房商業貸款，３０年可節省利息６３７２０元。[70.8(元)30(年)30(萬元)=63720元]

　　第二個優點是手續簡便。貼息業務的流程是，購房人可以在商業銀行直接領取貸款，無需再到住房資金管理中心、銀行辦兩套手續，交兩筆手續費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節省到只需幾天。也就是説，完全按照商業貸款的操作模式走。客戶辦理完買房的手續之後，只需到律師事務所提交有關的資料，以後的手續，包括到擔保中心審批、到銀行申請審批、到住房資金管理中心貼息，都不需要自己辦理，完全由律師事務所辦理，而且手續費便宜。在這裡我們也舉個實例這樣更能讓您一目了然：

　　●節省手續費：以借款人申請１５年期５０萬元貸款為例，辦理組合貸款所需的費用綜合大致要３萬元，而辦理個人住房擔保貼息貸款的話，１５年期貸款每萬元的擔保費為１１４．１７元，因此借款人應交的擔保服務費總額為５７０８．５０元，再加上律師費，可比前者節約兩萬元左右的費用。

　　那麼，接下來您可能就該關心什麼人可以申請辦理貼息貸款了。

　　金融專家：具有四個條件，首先是具有完全民事行為能力，具有穩定的職業和收入、具有償還貸款本息能力的公民。 2、貼息申請人己在管理中心連續6個月累計12個月，且目前正在繳納住房公積金，同時貼息申請人需是個人住房貸款申請人本人或者配偶。3、已簽署購買《商品房買賣合同》或購房協議。4、已支付不低於購房總價款20％的首付款證明的這些人。

　　那麼，住房公積金繳納人可以享受多少貼息額度呢？

　　貼息額度的審核，是由住房資金管理中心負責的，貼息貸款和公積金貸款這兩項業務審核標準是完全一樣的，你能夠取得多少公積金貸款，將來辦理貼息貸款時，就能夠得到多少貼息額度。

　　是所有樓盤都可以申請貼息嗎？

　　銀行專家：不是。

　　這是一項新的業務，所以需要先試點，試點成熟之後再逐步的推廣，因此並不是所有的項目都符合貼息的要求，銀行主要針對中檔的商品房項目，逐步地拓展貼息業務。哪些項目是貼息項目是由銀行和資金中心共同確定的，會定期在有關的媒體上公佈。以北京為例，用政策性貼息貸款可買80個左右樓盤，第一批16個樓盤，第二批64個樓盤。以後還會逐漸增加。