文匯報消息：春節過後上海樓市的冷啟動，讓不少人對今年樓市能否走穩産生置疑，而部分業內人士也有持謹慎樂觀的，一些投資客近期也開始活躍起來……那麼，2006年上海樓市的整體態勢又將如何呢？

　　據有關方面的測算，上海樓市預計新增面積的供應量今年將達到2700萬平方米，存量住宅供應可能與新增供應持平,2006年上海樓市整體將呈供大於求的態勢。

　　由於宏觀調控有效抑制了過熱的投資需求，部分自住購房者的觀望心態，導致部分開發商推遲項目上市。房地産開發慣性將使得未來2年左右的新盤供應量只上不下，具有一定的剛性趨向。

　　自住需求預計全年需求可望達到2300萬平方米，仍將是2006年的主體。對於購房者來説，今年的住宅市場金融環境較2005年更為寬鬆。目前各銀行已有普遍放寬按揭貸款成數的趨勢，這一因素將對2006年住宅市場産生利好效應。可以説，2006年的上海樓市成交量相對2005年會有所突破。

　　房價還有下降空間嗎？

　　2006年住宅價格的區域差異將越來越明顯，成交均價還有下跌空間，但不同區域價格走勢將有明顯分化--中心城區部分地段佳、配套好的板塊可能出現供不應求局面；而在供應集中、配套相對不夠完善的區域則需求有限。對開發商來説，住宅銷售的定價今年將面臨較大壓力。

　　美聯物業有關經理認為，上海目前的樓價基本接近谷底。從美聯門店交易的情況來看，現時投資型客戶近期開始比較活躍。相對而言，自住型客戶入市意願有所增強，但很大部分仍然停留在詢問階段；也有部分自住型買家有始入市，但購買力度仍然比較弱。主要原因是，他們對於信息敏感度不是很高，對於後市走勢仍然覺得不夠明確，擔心還會有新的政策出臺導致房價再次下降。

　　而戴德梁行泛城物業的一位專家對後市走勢的判斷認為，2006年上海整體市場價格仍有下降空間，平均價格估計在每平米7400元左右，但是價格的調整幅度估計不會超過7%。

　　再者，由於中心城區住宅用地日益稀缺，新增住宅供應總量的逐步減少，存量住宅供應將逐步成為主體。在這種情況下，中心城區新增供應較外圍區域將會面臨更好的市場條件。中心城區的地段及樓盤自身品質等因素將成為決定樓盤價格的關鍵因素，部分板塊住宅價格有望小幅回升。

　　另一方面，據上海行業協會的問卷調查，資金方面存在困難的開發商已經佔到了45.5%。“由於交易量大落，不能排除房價大落的可能”，該協會的一位會長這樣表示。他認為，目前新建商品住房交易量明顯下降，房價也已經止漲下行，如果交易量上不去，將會造成空置商品房劇增。因此，他建議放緩中低價普通商品房的上市進度，以減少開發企業普遍擔心的市場銷售壓力。

　　現在是否入市的好時機？

　　調整與鞏固仍是今年上海房地産市場發展的主題。

　　專家預計今年年存量住宅市場供應可達1500萬平方米之多，其中二手住宅比例更是高於新增住宅供應。因而，存量市場供應將對新增供應的消化産生較強競爭。

　　對此，有行家建議，趁現時二手房均價較為穩定，房源較為充裕的時候，購房者的選擇餘地會比較大。如果等到樓市全面復蘇，房價明顯回升再入市，購房者的選擇面就會相對小一些，就會比較被動。

　　“2006年，上海樓市依然會保持下調的總趨勢”，漢宇地産的一位負責人這樣認為。不過他也表示，如果沒有新的調控政策出臺，20 06年下半年市場可能會有有限的局部復蘇。

　　政府對房地産調控的決心與目標，現在看來決不僅僅是漲幅放緩，房價必須和城市居民的收入相吻合，才是調整的最終目標。

　　購房剛性需求在2005年間的受到相當的抑制，在2006年將得到大幅度的釋放。也有專家認為，今年的政策導向將是對2005年的維持及深化，因而現在入市時機已經成熟了。經過今年上半年的市場平穩過渡，可以説，上海樓市整體調整將步入一輪新的週期。

　　 投資者是樓市“穩定劑”？

　　最近，上海一家專業的房地産媒體也撰文認為，樓市應該為炒家正名。其實，在宏觀調控中，有關政策並沒有對房産投資一棒子打死，打擊的重點是短期炒作，而對於正常的投資行為則是進行了必要的規範。

　　一個成熟、健康的樓市需要一定數量的投資者。尤其長期投資者，應該是樓市的穩定劑。沒有投資者，對穩定房價並不利。有跡象表明，有膽識的長期投資者，又開始準備進場了。因為，處於樓市調整期的投資者才更顯身手。

　　但是，長期投資也需要適當扶持。業內人士建言，在繼續規範樓市投資行為的同時，能否適當出臺一些鼓勵長期投資的政策？如扶持一批專業的房産投資服務機構，為樓市投資者提供專業、規範的投資指導，也有助於改變目前投資者多憑個人判斷，盲目入市投資的現狀，從而使樓市投資走上良性發展的道路。

責編：馬芳