中國經濟網消息：購買一套稱心如意的房子，是許多老百姓的夢想。如果落入不良開發商設置的陷阱，購房人甚至可能血本無歸。因此，消費者有必要了解商品房買賣特別是預售商品房買賣過程中可能存在的風險，避免出現“人為刀俎，我為魚肉”的被動局面。

　　一、知己知彼，百戰不殆

　　房地産市場各種類型的房屋很多，作為購房人一定要清楚自身的收入情況和消費層次，不能妄自菲薄，也不能好高騖遠，以免日後給自己帶來沉重的經濟負擔。在明確自己應該購買哪一類商品房後，更為重要的是了解開發商的售樓資格。由於開發商與購房人存在著嚴重的市場信息不對稱，雙方的地位實質上是不平等的。實踐中曾出現開發商利用集體土地開發房地産、開發商卷逃預售款和在預售房地産上設置抵押等情況，嚴重侵害購房人的權益。為此，相關法律法規對於開發商的售樓資格作了若干限制，即開發商作為預售人，應當以書面方式向預購人明示下列事項，使預購人能夠較為全面真實地了解商品房預售的信息：(一)預售人的名稱、註冊地址、聯絡電話和法定代表人；(二)商品房預售許可證或者其經發證機關確認的複印件；(三)項目開發進度和竣工交付使用時間；(四)項目及其配套設施的平面示意圖；(五)商品房的結構類型、戶型、裝修標準；公共和公用建築面積的分攤辦法；(六)預售商品房的價格和付款辦法；(七)商品房預售款的專用帳戶；(八)物業管理事項；(九)法律、法規規定的其他事項。如果以上條件都具備的話，説明開發商在國有土地使用權的取得、商品房小區規劃的確定和商品房預售前的開發等過程中，都較為規範，沒有出現在建工程抵押的情況，對商品房後期建設與管理也有明確的計劃，購房者大可放心與之談判。

　　二、看清“內部認購”的真面目

　　許多開發商在樓盤預售前，喜歡搞內部認購，一為造勢，二為摸底，都是為預售作準備。而對於購房人來説，相對而言，內部認購的價格相對較低，有一定的吸引力。對此，筆者認為，由於內部認購行為政府不認可，也沒有納入管理，商品房的內部認購可能存在以下隱患：一是開發商還沒有繳清開發地塊的土地使用權出讓金，導致將來難以取得房地産證；二是該商品房可能已經被開發商拿去抵押，將來購房人取得的不是完全的房屋所有權；三是由於內部認購合同沒有政府部門的登記備案，開發商可能會將房屋一樓多售。因此，購房人切不可因為內部認購商品房的所謂價格優勢而麻痹大意。

　　三、明確售樓廣告的法律效力

　　許多開發商都精通包裝之道，在商品房的售樓廣告中作了許多誘人的許諾。對於廣告的效力，法律理論一般認為是一種“要約邀請”，對開發商沒有法律約束力，除非合同雙方將廣告的許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中。對於預售廣告的管理，主要是通過行政手段實現的，《廣東省商品房預售管理條例》規定，預售人發佈預售廣告時，應當已取得商品房預售許可證。預售廣告的內容必須真實、準確，不得有誤導、欺騙公眾和不符合預售的商品房項目的內容，並載明商品房預售許可證的編號和發證機關。預售人發佈的預售商品房廣告和印發的宣傳資料所明示的事項，預購人有權要求在商品房買賣合同中約定。預售人發佈預售商品房廣告時，應當提前五日將擬發佈的廣告式樣報核發商品房預售許可證的主管部門和工商行政管理部門備案，主管部門和工商行政管理部門發現該廣告內容與項目不符時，應當責令其停止發佈。如果購房人因開發商虛假廣告的誤導利益受到損害，理論上可以通過司法程序尋求賠償，但通過陷入曠日持久的訴訟來維權，不是廣大購房人樂見的事情。因此，建議購房人要求開發商將其廣告許諾作為合同條款寫到商品房買賣合同中，如發現開發商發佈虛假廣告欺騙消費者，也可以向工商行政管理部門舉報。

　　四、慎簽認購書

　　在實踐中，為了儘早銷售商品房，開發商在與購房人簽訂商品房銷售合同前，雙方先簽訂商品房預售認購書，購房人依認購書約定繳納一定數額的款項。但往往在正式的商品房買賣談判中，又因為對具體條款的爭議，不能簽訂正式的商品房買賣合同，雙方進而轉為對購房人所繳款項是否視為定金，適用“定金罰則”而爭吵不休。對於認購書的法律性質，一般認為，如果認購書含有商品房買賣合同的主要條款，如商品房的位置、樓層、總面積、單價、總價、簽訂正式預售合同的時間等，商品房認購書具有合同約束力，當事人違約要承擔違約責任。認購書中約定的款項應當視為解約定金，適用定金罰則。如果認購書沒有含有商品房買賣合同的主要條款，則認購書只是沒有法律約束力的“意向書”，購房人所繳款項應當退回。對於認購問題，《廣東省商品房預售管理條例》第二十三條規定：“預購人與預售人簽訂書面的商品房預購銷合同前，經雙方協商同意，預售人可以向預購人收取一定數額的商品房預購訂金；預售人收取訂金前，應當向預購人提供商品房預購銷合同草案。收取商品房預購訂金時，預售人與預購人應當訂立書面協議，約定所收訂金的具體數額和退還與不退還的具體辦法。預售人與預購人簽訂書面的商品房預購銷合同後，預售人向預購人收取的商品房預購訂金應當轉作預購人支付的商品房預售款。”此規定明確規定雙方約定的是“訂金”而非“定金”，這也可以避免適用“定金罰則”，但前提是購房人在認購書上也使用了“訂金”的字眼。

　　五、確定合理的付款方式

　　為加快資金回籠，實踐中有的開發商對一次性付款的購房人提供一定的優惠，有的經濟條件優越的購房人也樂於一次性付款，以免麻煩。但這種做法其實存在一定的風險，如果開發商開發爛尾，購房人極有可能血本無歸。因此，購房人應盡可能爭取按照開發建設工程的進度分期支付房款，這樣可以將風險降到最低，避免將來被“套牢”。如在合同中約定簽約時支付房款的10%，簽約後開發商應保證工程應建至四層完工，購房人再付10%……等等。另外，根據《廣東省商品房預售管理條例》，商品房開發商(預售人)代購房人辦理商品房房地産權證的，購房人可以留百分之十五的商品房價款，其中百分之十的商品房價款在預售的商品房竣工驗收之後、交付使用之前支付，百分之五的商品房價款在預售人交付商品房房地産權證時支付。購房人自己辦理商品房房地産權證的，購房人可以留百分之十的商品房價款，在預售人取得商品房項目産權確認證明書並將商品房交付使用之日起十日內支付。

　　六、明確約定收樓標準

　　對於商品房交付使用的標準，《城市房地産開發經營管理條例》第十七條、第十八條有明確規定，即房地産開發項目竣工，經驗收合格後， 方可交付使用。住宅小區等群體房地産開發項目竣工，應當進行綜合驗收。綜合驗收項目包括：(一)城市規劃設計條件的落實情況； (二)城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；(三)單項工程的工程質量驗收情況； (四)拆遷安置方案的落實情況； (五)物業管理的落實情況。住宅小區等群體房地産開發項目實行分期開發的，可以分期驗收。《廣州市商品住宅建設項目驗收管理辦法》規定，商品住宅建設項目驗收包括專業驗收、竣工驗收和綜合驗收。專業驗收是指規劃、公安消防、人防等行政管理部門對商品住宅建設項目落實工程報建審批事項情況所作的檢驗和認可。竣工驗收是指房地産開發商依照強制性工程建設標準組織勘察、設計、施工、工程監理等單位，對房屋建築以及按規定配套建設的市政公用設施工程質量的認定。綜合驗收是指建設行政主管部門組織有關行政管理部門對商品住宅建設項目中涉及公共安全的內容及市政公用設施建設配套情況所作的認定。對於交付標準，此辦法規定，商品住宅建設項目經驗收合格後，方可交付使用。辦法沒有明確，而且廣州市綜合驗收難問題一直沒有得到很好得解決，使開發商與購房人在收樓標準上存在很大爭議。現行的《商品房買賣合同》格式文本第八條規定收樓標準由合同雙方約定。建議購房人儘量不要選擇爭議較大的“(一)該商品房經驗收合格”，以免日後對驗收的定義産生歧義，另外，購房人可要求開發商在商品房交付使用的同時向購房人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用説明書》，並按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。

　　七、規範商品房面積增減的處理

　　商品房的建築面積是以房地産測繪部門的測繪結果為準。而合同的簽訂往往在測繪之前，因此，合同約定的商品房面積往往與實測面積不相符。對於面積增減的處理，建設部《關於整頓和規範房地産市場秩序的通知》有明確的規定，即：商品房銷售合同約定面積與實際面積發生差異的，按照合同約定處理；合同未作約定的，面積誤差比絕對值超出3%時，買受人有權退房。買受人不退房的，産權登記面積大於合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地産開發企業承擔，産權歸買受人。産權登記面積小于合同約定面積時，面積誤差比絕對值在3%以內的(含3%)部分的房價款由房地産開發企業返還買受人；絕對值超過3%部分的房價款由房地産開發企業雙倍返還買受人。廣州市的《商品房買賣合同》在此基礎上，進一步規定，面積誤差比絕對值在06%以內(含本數)的，買賣雙方不作任何補償。當然，合同雙方也可以另行約定。

　　八、了解按揭的辦理方法

　　大部分開發商都在售樓廣告中寫明提供多少年的幾成按揭，並列出月供多少，以示供樓是件輕鬆的事情。有的購房人也以為簽了合同交了部分房款，並提交了一系列按揭申請文件後，就可以放心等待入住了。實際上，提供按揭的是銀行而不是開發商，銀行對購房人資信進行調查後，可能不會批准提供按揭。實踐中也存在開發商把按揭作為一種銷售手段，明明沒有卻明目張膽地宣揚。如果銀行不批准按揭或根本就不存在按揭，而購房人已繳了一部分房款，那購房人則十分被動。比較好的方法是購房人在商品房買賣合同中對按揭申請得不到批准時如何處理作一明確規定。

　　九、追究交樓違約的技巧

　　有的購房人往往會遇到這種情形，接到開發商的交樓通知書，興衝衝地到樓盤一看，商品房的許多設施都沒有到位。對此，有的購房人急於入住，直接收樓。有的購房人則以書面方式明確通知開發商不接受交付，並要求開發商承擔遲延交付的違約責任。兩者的處理其法律後果是不同。前者收樓後，即使商品房根本不適於居住、使用，購房人也不能要求開發商承擔遲延交付的違約金。當然，如果商品房存在質量問題，已收樓的購房人還是可以要求開發商賠償因質量問題引起的財産損失，但這與開發商承擔遲延交付的違約責任是兩碼事，而且證明房屋的質量問題的難度是相當大的，獲得賠償的成本較高。相反，由於開發商已明顯違約，後者要求開發商承擔遲延交付違約責任的難度就小多了。

　　十、了解預售商品房轉讓的條件

　　在房地産交易中，存在預售商品房轉讓的情形，即原來的商品房預購人將購買的尚未竣工的預售商品房再行轉讓給他人，俗稱”炒樓花”。 由於預售商品房轉讓有利於轉讓人的融資，對受讓人而言，可能有價格上的優惠，而國家又能增加稅收，因此，“炒樓花”雖然在理論上存在爭議，實踐中卻一直客觀存在。但由於“樓花”畢竟不是現樓，其中涉及法律關係較為複雜，建議購房人全面了解轉讓人原來合同的具體情況後作決策。簡單而言，如果轉讓人已付清全部價款，預售商品房的轉讓無須事先徵得作為預售人的開發商同意。如果預購人尚未付清價款，則轉讓事先須徵得預售人的同意。如果轉讓的商品房辦理了按揭，則情況更為複雜。但無論何種情況，預購人必須持有經過登記備案的預售合同和轉讓合同才能成為轉讓人，未登記備案的商品房買賣合同項下的預售商品房不得轉讓。

責編：馬芳