最高人民法院發佈物業服務合同糾紛典型案例

　　央視網消息：據最高法網站消息，物業服務事關人民群眾對美好生活的嚮往。當前，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，社區生活成為現代城市生活的重要組成部分，人民群眾對居住環境、住宅品質和物業服務的要求不斷提高。《中共中央 國務院關於推動城市高質量發展的意見》提出，要營造高品質城市生活空間。黨的二十屆四中全會審議通過的《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》則明確提出，要推動房地産高質量發展，實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動。

　　最高人民法院始終堅持以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，堅決落實習近平總書記關於切實保障和改善民生的重要指示要求和黨中央重大決策部署，針對業主與物業服務人之間矛盾時有發生，並呈現出群體性、易復發、化解難等特點，積極回應群眾關切，指導全國各級人民法院妥善應對物業領域的新情況新問題，實質性化解包括物業服務合同糾紛在內的民事糾紛，着力促推解決人民群眾急難愁盼問題，以高質量司法服務踐行以人民為中心的發展思想。

　　為充分發揮典型案例的示範引導效應，統一裁判規則，做好物業糾紛矛盾預防化解，維護人民群眾合法權益，維護社會和諧穩定，最高人民法院從各地法院報送的案例中選出五個典型案例，現予以發佈。本次發佈的案例，具有以下特點：

　　一是引導依法理性維權，構建和諧物業關係。良好的物業關係，需要物業服務人和業主共同維護，雙方均要依法行使權利、全面履行義務。案例一和案例二分別從物業服務人和業主的角度引導雙方依法理性維權。案例一明確物業服務人應採取合理合法的方式催交物業費，不得採取限制業主使用小區門禁系統等超過合理限度的方式。案例二厘清物業服務合同關係與其他法律關係，明確業主不得以房屋設計不合理等不屬於物業服務人義務範圍的事項為由拒絕支付物業費，引導業主正確區分責任主體，依法主張權利和履行義務。

　　二是嚴格落實法律規定，維護物業服務秩序。物業服務合同終止後的“交接難”是當下物業服務領域的一個熱點難點問題，由此引發的糾紛屢見不鮮。物業服務合同終止的，原物業服務人應當退出物業服務區域，交還物業服務用房、相關設施以及物業服務所必需的相關資料等，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。案例三中，人民法院嚴格按照《中華人民共和國民法典》第九百四十九條的規定，明確物業服務合同終止後原物業服務人拒不退場的，對其請求業主支付物業服務合同終止後物業費的主張不予支持，引導物業服務人依法誠信履行義務，維護正常物業服務秩序。

　　三是統一司法裁判規則，保障業主自治權利。業主大會決定是業主自主對小區重大事項行使共同管理權的重要方式。業主大會作為業主自我管理的權力機關，其作出的決定對業主具有法律約束力，但並不直接約束業主以外的主體。物業服務人並非小區業主，並無訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的權利。案例四中，人民法院準確適用《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規定，明確物業服務人對業主大會關於選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟，依法維護業主大會決定的效力，保障業主自治權利。

　　四是發揮巡迴審判效用，批量化解矛盾糾紛。審理物業糾紛不能就案辦案，要以矛盾實質化解為目標，追求事了、人和、心順效果，真正做實定分止爭。各地人民法院秉持上述司法理念，堅持“辦理與治理”並重原則，積極探索創新物業服務糾紛多元化解機制，形成“示範裁判+批量化解”“巡迴審判+示範調解”“先調處整改+後輔助調解”等一批富有成效的經驗做法。案例五中，人民法院運用“巡迴審判+示範調解”方式在小區現場開庭，以案釋法，批量化解一百多個潛在糾紛，實現了“辦理一案、治理一片”的良好效果。

物業服務合同糾紛典型案例

目 錄

　　案例一 物業服務人不得以限制使用門禁系統等方式催交物業費——張某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

　　案例二 業主不得以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費——某物業公司訴徐某某等物業服務合同糾紛案

　　案例三 物業服務合同終止後原物業服務人拒不退場的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費——某物業公司訴何某某物業服務合同糾紛案

　　案例四 原物業服務人對業主大會選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟——某物業公司訴某小區業委會等物業服務合同糾紛案

　　案例五 靈活運用“巡迴審判+示範調解”方式批量化解涉眾物業糾紛——某物業公司訴陳某物業服務合同糾紛案

　　案例一

　　物業服務人不得以限制使用門禁系統等方式催交物業費——張某訴某物業公司物業服務合同糾紛案

　　基本案情

　　張某係某小區業主，某物業公司為該小區提供物業服務。2021年9月，張某發現其因欠交物業費已被禁止使用所住單元電梯及門禁系統，與某物業公司交涉無果後，張某訴至法院，要求某物業公司恢復其對電梯及門禁系統的使用功能。

　　裁判結果

　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十四條第三款規定，物業服務人不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。本案中，張某雖欠交物業費，但某物業公司不應以不給業主激活門禁卡使其不能正常進入單元門、不能正常使用電梯門禁系統等方式催交物業費。某物業公司對張某欠交物業費的違約行為可另行依法維權。經法院依法釋明後，某物業公司在本案審理過程中即主動恢復了張某對門禁系統的使用。

　　典型意義

　　業主應當按照約定向物業服務人支付物業費，但實踐中業主拖延甚至拒交物業費的情形時有發生，物業服務人往往採用各種方式催交物業費。物業服務人以不給業主激活門禁卡、限制使用電梯等方式催收物業費，實質上是基於其在物業服務合同項下的債權而不當限制了業主的建築物區分所有權，既缺乏法律依據，也超出了合理必要限度，往往加劇雙方的矛盾。物業服務人催交物業費應採用合理方式，業主經催告後在合理期限內仍不支付物業費的，物業服務人可以通過調解、提起訴訟或者申請仲裁等方式依法維護自身合法權益，但不應以影響業主正常生活的方式催交。物業公司和業主在履行物業服務合同時均應秉持契約精神，按照物業服務合同約定全面履行自己的義務，共同營造和諧宜居的小區環境。本案判決明確物業服務人應以合理合法形式催交物業費，依法維護業主合法權益。

　　案例二

　　業主不得以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費——某物業公司訴徐某某等物業服務合同糾紛案

　　基本案情

　　某物業公司與某小區建設單位依法簽訂《前期物業服務合同》後，開始為小區提供物業服務。徐某某係案涉小區業主，因其未按時支付自2019年5月至2022年12月的物業費，經催告後在合理期限內仍未支付，某物業公司將其訴至法院。徐某某以其房屋廚房設計不合理、排煙倒灌等問題為由辯稱不應交納物業費。

　　裁判結果

　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十二條規定，物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，採取合理措施保護業主的人身、財産安全。《物業管理條例》第三十五條規定，物業服務人應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。本案中，廚房設計不屬於物業服務人應承擔的義務，廚房設計不合理、排煙倒灌等屬於商品房買賣合同法律關係中的履行瑕疵問題，與案涉物業服務合同不屬於同一法律關係，責任主體並不相同，徐某某主張廚房設計不合理所致損失亦與某物業公司並無關聯，其以房屋質量問題為由抗辯主張不應支付物業費缺乏依據。最終判決：徐某某向某物業公司支付2019年5月至2022年12月的物業費4500余元。

　　典型意義

　　物業服務人的義務源於法律規定和物業服務合同約定，主要包括維修養護、秩序維護、安全保護、制止違法行為、向有關行政主管部門報告並協助處理等義務。一般而言，房屋專有部分的質量、設計等問題不屬於物業服務人應擔責的義務範圍。業主以設計不合理等房屋質量問題為由拒絕支付物業費或者主張以維修費用抵銷物業費的，不能得到支持。本案判決有助於厘清物業服務合同關係與其他法律關係，引導業主正確區分責任主體，依法依規理性維權，妥善平衡物業服務合同各方合法利益。

　　案例三

　　物業服務合同終止後原物業服務人拒不退場的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費——某物業公司訴何某某物業服務合同糾紛案

　　基本案情

　　某物業公司係某小區的原物業服務人。該小區業主委員會向某物業公司函告原物業服務合同到期後將重新選定物業服務人，並邀請其積極參與競標。某物業公司回函表示原物業服務合同到期後自行終止。後該小區選聘新的物業服務人並與之簽訂《物業管理服務合同》，業主委員會通知某物業公司及時辦理交接事宜，否則應承擔相應法律後果，但某物業公司未在合理期限內退場，致使新物業服務人長期無法進場服務。某物業公司因向業主何某某收取原物業服務合同終止後的物業費未果，向法院提起訴訟。

　　裁判結果

　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第九百四十九條規定，物業服務合同終止的，原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域，將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人，配合新物業服務人做好交接工作，並如實告知物業的使用和管理狀況。原物業服務人違反前款規定的，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費；造成業主損失的，應當賠償損失。本案中，某物業公司在原物業服務合同終止後，未按業主委員會要求向新物業服務人履行交接義務，經明確告知法律後果後仍拒不退出該物業服務區域，不得請求業主支付物業服務合同終止後的物業費用。最終判決：駁回某物業公司的訴訟請求。

　　典型意義

　　配合進行物業交接是物業服務合同終止後原物業服務人基於誠信原則應當履行的後合同義務。由於新老物業服務人之間的利益衝突等原因，部分原物業服務人無視小區業主共同意願，繼續佔用物業用房、拒不交還相關資料，“以服務之名行強佔之實”，導致新物業服務人難以順利開展工作。物業交接不順，不僅容易引發原物業服務人、新物業服務人、業主大會或者業主委員會之間的糾紛，而且擾亂小區管理秩序，影響物業服務質量，降低業主生活品質。本案判決駁回某物業公司的訴訟請求，有利於引導物業服務人按期退場、依法履行交接義務，對於規範物業服務行為、構建和諧宜居的小區環境具有積極意義。

　　案例四

　　原物業服務人對業主大會選聘新物業服務人的決定無權提起訴訟——某物業公司訴某小區業委會等物業服務合同糾紛案

　　基本案情

　　某物業公司是某小區建設單位選定的前期物業服務人。後該小區召開業主大會作出解聘某物業公司、選聘新物業服務人的決定，小區業主委員會與新物業服務人已另行簽訂物業服務合同。某物業公司認為，某小區業主大會作出選聘新物業服務人的決定不符合法律關於對業主共同決定事項進行表決的專有面積和業主人數比例的規定，起訴請求確認該決定無效。

　　裁判結果

　　審理法院認為，《中華人民共和國民法典》第二百七十八條規定，選聘和解聘物業服務企業應由業主共同決定。法律之所以規定選聘、解聘物業服務企業由業主共同決定並規範程序，是因為各業主基於建築物區分所有權對共有部分享有共同管理的權利。對於涉及共同管理的事項，需要也應當由該組織的成員共同決定，以保障該組織內部成員的合法權益不受侵害。業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有法律約束力，故根據《中華人民共和國民法典》第二百八十條的規定，業主大會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。本案中，某物業公司不是該小區業主，不受業主大會決定的約束，與該被訴業主大會的決定不具有直接利害關係，故無權起訴請求撤銷業主大會決定或者確認該決定無效。最終裁定：駁回某物業公司的起訴。

　　典型意義

　　業主大會決定是業主對小區重大事項行使共同管理權、實行業主自治的重要方式。作為業主自我管理的權力機關，業主大會作出的決定對業主具有法律約束力，並不直接約束業主以外的主體，故並非小區業主的物業服務人沒有訴請人民法院就業主大會決定效力作出裁判的必要性和實效性。如果原物業服務人認為物業服務合同解除造成其損失的，可以依照《中華人民共和國民法典》第九百四十六條的規定另行主張。生活中，有的物業服務人被解聘後，試圖以請求確認業主大會決議無效或者撤銷的方式推翻業主大會決定，否定業主共同意志。本案明確物業服務人對業主大會關於選聘新物業服務人的決定不能提起訴訟，具有規則指引作用，有利於維護業主大會決定效力、依法保障業主行使共同管理權。

　　案例五

　　靈活運用“巡迴審判+示範調解”方式批量化解涉眾物業糾紛——某物業公司訴陳某物業服務合同糾紛案

　　基本案情

　　某物業公司為某小區提供了日常保潔、保安巡邏、電梯日常維護保養等物業服務。因大多數業主未按時交納物業費，某物業公司難以維持日常運營，物業管理服務標準逐漸降低，導致其與業主之間的矛盾加劇。後某物業公司在向業主陳某催收物業費未果後，將其訴至法院。

　　審理方式

　　審理法院對案涉小區的物業服務及欠費情況加強研判，考慮到案涉小區除陳某外，還有一百多位業主欠交物業費以及某物業公司欲提起批量訴訟的情況，法院決定前往小區開展巡迴審理、現場辦案。庭審中，法院對物業的服務質量進行詳細調查並對相關法律問題釋法説理，某物業公司認識到自己的服務確實不到位，並在法院主持下與陳某當場簽訂了調解協議，由業主根據物業公司提供的服務項目和服務質量等因素支付相應的物業費。庭審結束後，法院即時開展普法宣傳，引導某物業公司與小區業主相互諒解，妥善化解了小區百餘件潛在糾紛。

　　典型意義

　　物業費不僅是物業服務人提供服務的基礎，也是維護小區電梯、配電、消防等設備設施正常運轉的保障。業主按時足額交納物業費，有助於物業服務人提供更優質的服務；而物業服務人不斷提升服務質量，才能使業主更自覺地交納物業費，從而形成良性循環，以打造更加舒適美好的生活環境。本案中，法院通過開展巡迴審理，現場以案釋法，促使物業雙方取得諒解，實現了“辦理一案、治理一片”，不僅減輕了當事人的訴累，也節約了司法資源，為業主營造了良好居住環境，實現了“三個效果”的有機統一。