一線城市取消普宅非普宅標準 釋放何種信號？

　　近日，上海、北京和深圳等地相繼宣佈取消普通住房和非普通住房標準。該標準取消後，消費者進行住房交易的稅負將大幅降低。

　　業內人士認為，我國房地産市場供求關係發生新變化，改善性住房需求崛起，此時取消普通住房和非普通住房標準，回應了群眾關切，降低了居民的購房成本。

　　消費者能獲得多少實惠？

　　12月1日起，京滬深將取消普通住房和非普通住房標準。調整後，消費者獲得了與普通住宅和非普通住宅標準相銜接的稅費減免“大禮包”。

　　北京市民孫女士聽到該消息稱，“作為置換型購房者，我的買賣交易流程可以同時進行，原先要先賣後買，因為二套房要交3%的契稅，現在一套房和二套房的稅費都是1個點，那麼就意味著交易進程可以並聯。”

　　根據北京、上海和深圳發佈的新政策，三地將適用全國統一的個人購房契稅優惠政策。對個人購買家庭唯一住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率徵收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率徵收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率徵收契稅。

　　“這一次政策裏説的取消，實際上主要是指增值稅和個稅部分，以前出售住房繳納增值稅和個人所得稅，對普宅和非普宅有不同的要求，現在都取消了，只要購買2年以上的，就免徵增值稅，只要住了5年以上並且是家庭唯一住房，就免徵個人所得稅。”易居房地産研究院副院長嚴躍進説。

　　嚴躍進説，對於首套購房群體而言，過去購買90平方米以上住房，需按1.5%繳納契稅，隨著契稅徵稅節點上調至140平方米，如今購買大兩居或三居住宅則可按照1%繳納契稅，動輒就可省下數萬元甚至十幾萬元。對於購買二套住房的群體而言，購置140平方米以內的住房契稅下調了2個百分點，購置140平方米以上住房下調了1個百分點，利好更為顯著。

　　根據政策調整，在個人出售住房增值稅方面，北京、上海和深圳消費者將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值稅。個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的徵收率全額繳納增值稅。

　　此外，上海和深圳還分別取消了非普通住房以個人轉讓收入2%和1.5%核定應納個人所得稅額的規定。

　　以上海為例，嚴躍進表示，在房屋交易環節，上海目前執行的是差別化的個稅政策。2006年原上海市地方稅務局印發《關於本市貫徹〈國家稅務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得稅有關問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉讓收入的1%徵收，非普通住房按轉讓收入的2%徵收。當前上海取消普通住房和非普通住房標準，原來屬於非普通住房的個稅核定稅率統一為1%。這意味著，擁有一套150平方米、單價為10萬元住宅的房東，在出售該住宅時可節省個稅15萬元。

　　樓市步入“改善時代”

　　業內人士認為，隨著經濟發展和生活水平的提高，房地産市場從“有沒有”轉向“好不好”時代，人們更加關注住房品質、生態配套、服務設施等因素，改善性住房需求越來越旺盛。在此背景下，普通住宅和非普通住宅之間的差異在契稅政策上的意義被逐步降低，取消普通住宅標準有關事項的呼聲也日漸升高。

　　克而瑞集團董事長丁祖昱説，總體而言，京滬深等一線城市此次減免契稅及增值稅政策，利好中高端改善性需求置換。“對於改善性需求群體而言，整體購房成本顯著下降。對於剛需群體而言，此次政策調整有利於鼓勵剛需群體成為剛改群體，從而選購居住條件更好的住房。”

　　持續升級的改善性需求將成為未來房地産市場的主要支撐。記者近期在走訪熱點城市房地産市場過程中，深刻感受到人民對好房子、好社區的需求愈加強烈。

　　上海市民楊先生近期看中黃浦區“開城新苑”一套144.33平方米的房産，如果沒有取消普宅、非普宅標準，需繳納增值稅為賣出價與買入價差額的5%，即29.25萬元。“真是天降‘禮包’，原先準備再等等看的我決定出手了，要不然對不起這麼可觀的減負效應。”楊先生笑著告訴記者。

　　嚴躍進説，在北上廣深認購140平方米及以下住房，基本覆蓋了絕大多數剛性和改善性購房需求，有力支持了居民購房消費。

　　記者走訪發現，一些地段、周邊配套和住宅品質較差的樓盤，即使在交易相對活躍的上海樓市中也是門可羅雀。如華發海上都薈，二期4月底開盤認購率僅3%、不足10組，三期9月開盤至今網簽率僅7%。即使在同一地段，由於樓盤品質不一，銷售情況也是冰火兩重天。如同處上海嘉定新城板塊，價格相近、幾乎同時開盤的象嶼遠香湖岸前四期幾乎售罄，但相隔僅600米的大家映翠府二期去化僅22%。

　　“購房者對住房品質、交通配套等要求日益提升。” 上海鏈家數據分析師任靜認為，“從二手房市場來看，次新房、大面積、樓齡新的住宅在成交中的比重有所提升，居民住房改善意願強烈顯示出與新房市場一致的趨勢。”

　　瞄準品質升級趨勢 深挖住房消費潛力

　　對於此前房地産市場的調整，一些開發商人士認為，雖然當下部分房企遭遇階段性流動性困難，但隨著人們住房需求不斷迭代升級，人們對住房已從簡單的居住需求轉向高品質多元化需求。此時，一線城市在稅費、金融和限購政策等方面優化樓市調控手段恰逢其時。

　　廣東省住房政策研究中心主任李宇嘉説，取消普宅和非普宅標準這個政策是一個信號，提示我國住房升級換代的轉變已經到來。這個政策的利好會持續釋放，降低交易成本、促進新房二手房交易、增強買房人買大房子的意願。房企和地方政府應當順應這個趨勢，加快推進房地産供給側結構性改革。

　　“目前市場上購房需求仍然充沛，居民改善居住條件的願望強烈。隨著政策效果持續釋放，市場推出更多適配好産品，購房潛力將逐步釋放。”貝殼研究院首席分析師許小樂説。

　　專家表示，在住房産品供給方面，應根據各城市的真實需求確定土地出讓指標，建立人口流入與土地供應增減匹配的“人—地”挂鉤機制；鼓勵企業設計更好的住房産品，調控手段從行政手段向稅收等經濟手段過度。

　　住房城鄉建設部部長倪虹表示，在理念上，要始終堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，以滿足剛性和改善性住房需求為重點，努力讓人民群眾住上好房子。好房子的標準是綠色、低碳、智慧、安全，讓群眾住得健康，用得便捷，成本又低，放心安心。

　　“好房子、好小區、好社區、好城區”是實現人們對美好生活嚮往的題中應有之義，也是政策持續發力的方向。

　　上海易居房地産研究院近日發佈報告稱，未來房企應重視改善住房需求，培育業績新增長極。該機構認為，房企應積極調整發展戰略，以客戶為中心建造好的房子，滿足多元化的住房需求。在産品創新方面，隨著改善性住房需求的釋放，房企應圍繞客戶需求對傳統住宅産品不斷優化，實現産品力的持續提升。（記者 鄭鈞天 梁倩）