存量房貸利率步入常態化調整階段

11月3日，中國證券報記者了解到，部分銀行已開始受理存量房貸利率重定價週期調整申請。“11月1日上午，我在中國銀行App上申請了重定價週期調整，由12個月調整至3個月，當天下午就收到變更申請已通過的短信提醒。”來自深圳的白女士告訴記者，“調整後最近一個貸款重定價日剛好是11月3日，今天查到重定價已完成，貸款利率降至3.3%。”
　　10月31日，工商銀行、農業銀行、建設銀行等多家商業銀行發佈公告，將從11月1日起，陸續對商業性個人住房貸款利率實行新的定價機制，包括調整利率加點值和重定價週期。
　　縮短重定價週期
　　“我原來的貸款重定價日是6月11日，本次將貸款重定價週期調整為按季度後，下一個重定價日是12月11日，從還款計劃來看，可以提前半年享受3.3%的利率。”南京的卞先生告訴記者。
　　此次重定價週期調整，借款人可選擇3個月、6個月、12個月三種週期中的一種進行重定價。例如，借款人此前的貸款重定價日是3月15日，如果將重定價週期調整為3個月，那麼重定價日將調整為3月15日、6月15日、9月15日、12月15日。
　　東方金誠首席宏觀分析師王青表示，此項政策取消了此前房貸利率重定價週期最短為一年的限制。縮短存量房貸利率調整週期，意味著存量房貸利率和新發放房貸利率之間的聯動性會進一步增強，減弱了借款人因新老房貸利差而選擇提前還貸的必要性，也避免了利率因素影響居民住房消費，有利於促進房地産市場回暖。
　　不過，也有銀行提醒借款人，每筆房貸在貸款結清前僅有一次調整重定價週期的機會，不得進行多次調整。調整後無法撤銷，所以應綜合考慮各種因素後慎重選擇。
　　多家銀行表示，重定價週期不一定越短越合適。在貸款利率下行階段，重定價週期越短借款人可越早享受低利率；反之，在貸款利率上行階段，重定價週期越短借款人也要越早承受高利率。
　　動態調整利率
　　11月1日起，存量房貸利率步入常態化調整階段。當借款人的存量房貸利率加點值高於上季度全國新發放房貸利率平均加點值加30個基點時，可申請將加點值下調至全國新發放房貸利率平均加點值加30個基點，但調整後的房貸加點值仍不能低於當地房貸利率政策下限。
　　人民銀行會在1月、4月、7月、10月的月末公佈上季度全國新發放住房貸款平均利率，借款人可登錄人民銀行官網進行查詢。
　　對於此變化，人民銀行有關負責人表示，借貸雙方可通過協商變更合同等方式調整加點幅度，以更準確體現市場供求、借款人風險溢價等因素變化。
　　“市場競爭機制可促使商業銀行與借款人自主協商、適時調整加點幅度，不需要等到新老房貸利差積累較大後再由商業銀行進行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾，並維護合同嚴肅性。”人民銀行有關負責人解釋道。
　　分析人士認為，新的存量房貸定價機制可以使存量房貸利率及時反映定價基準（LPR）的變化。同時，建立存量房貸利率常態化調整機制，有助於穩定存量房貸規模，持續增強市場信心。
　　受理時間略有差異
　　各家銀行開始受理調整重定價週期的時間有所不同。記者了解到，與中國銀行基本同步，交通銀行目前也已受理並完成部分借款人的調整申請。此外，多家國有銀行、股份行、城商行等銀行公告稱，將不晚于11月15日開始受理重定價週期調整申請。
　　以六大國有行為例，中國銀行表示，自11月1日起，借款人可登錄該行手機銀行App，通過“貸款-房貸利率調整”申請調整利率加點值或重定價週期。郵儲銀行表示，自11月7日起，借款人可向該行申請調整重定價週期，符合條件的，該行將及時予以調整。
　　工商銀行、建設銀行、農業銀行、交通銀行均表示，將不晚于11月15日開始受理重定價週期調整申請。
　　其中，農業銀行表示，對於重定價日選擇為貸款發放日對日的，自11月1日21:00起，借款人可通過農行手機銀行自助申請重定價週期調整，符合條件的，該行將於11月5日、6日根據申請情況進行統籌調整。11月5日（含）後提出重定價週期調整申請的，如符合條件，該行將在申請日次日完成調整。