深度報道：地産新觀察——交易回暖 見底仍需等待

    央視網消息（證券時間）：在昨天的節目當中，我們的記者對北京、上海、深圳這三個比較有代表性的典型城市做了房地産市場的調查，通過我們記者調查，可以看到，這三個地區的房地産市場出現了環比成交回升，而且成交正在回暖的跡象，那這種回暖，到底是暫時的，還是地産行業已經出現觸底反彈的前兆，地産行業和地産板塊的投資機會，投資者又應當怎麼樣來把握，接下來我們再來看記者的調查。

    對於國內房地産市場在最近一個多月出現的回暖跡象，業內人士認為有市場和政策兩方面的原因。

    西南證券首席研究員 張仕元：原因我覺得有幾點，首先第一個就是説明經過一段時間的價格調整以後，市場的有效需求已經開始激活了，第二點就是説明9月19日的房地産刺激政策，就是前期出臺的（政策），應該已經對於整個市場也産生效果了。

    聯合證券房地産行業分析師 魚晉華：為了緩解自己的資金壓力，一些開發商採取了大幅降價的一些促銷措施，它們激發了一些對房價非常敏感的剛性需求，第二點我們認為主

    要原因在於央行連續幾次的降息，大大緩解了依賴貸款來買房的人的壓力，提高了他們買房的能力，所以激發出了一部分的需求。

    而與市場的回暖形成對比的是，央行調查顯示，在未來3個月打算購房的居民佔比僅為14.6%，已經跌到歷史最低水平。而中國社科院近日發佈的2009年《經濟藍皮書》預測，明年房地産市場將步入較長的調整期。聯合證券也認為，房價目前還沒有到底部。

    聯合證券房地産行業分析師 魚晉華：如果説投資性的需求不出手，只是依靠目前這種剛性的自住的需求來支撐樓市的話，我們認為房價可能還難以到達底部，第二點對於明年樓市的交易量來説我們相對是比較樂觀，我們認為隨着房價持續的下跌，和央行進一步的下調利率，它會激發出比較活躍的市場交易量。

    中信證券認為，現在就説見底還為時過早，房地産行業未來還將面臨着一個比較長的調整周期。

    中信證券房地産行業首席分析師 王德勇 ：房地産行業依然在調整周期中，另外第二個方面就是房價應該説目前還是處在比較高的位置上，應該説向下的趨勢還沒有發生變化，第三個方面就是從房地産上市公司的業績上，應該説面臨着增長幅度增長速度在回落，而且還有可能出現負增長的局面。

    而西南證券則對明年以後我國的房地産市場持樂觀的態度。

    西南證券首席研究員 張仕元：因為中國的住房改善還是城市化的進程依然還沒有結束，而且整個老百姓合理的很多需求應該還是存在的，所以我們感覺對於未來房地産的健康成長應該還是有比較長的周期，但是想回到以前的價格暴漲、整個市場極度混亂的狀況，我覺得也可能應該也是一個終結。所以我們感覺整個明年房地産市場應該是一個見底回升的態勢，而可能這種增長的恢復態勢可能應該是逐級提高的趨勢。

    央行貨幣政策委員會委員樊綱，也看好明年房地産市場的總需求。

    央行貨幣政策委員會委員 樊綱 ：最近銷售率的提高，應該説符合預期，甚至我覺得最近銷售率的回暖，我覺得反應還是蠻快的，比我原來預想的要快，我原來預想還得過幾個月，沒有預見到馬上現在就有上升，這一塊能夠再火起來，應該説中國明年的總需求還是有一定保障的。

    業內人士認為，房地産市場真正見底回升，還需要強化政策的預期。聯合證券房地産行業分析師 魚晉華：一個比較有效的（政策）就是比如説是不是可以採取類似當年上海所採取的買房退稅的這樣一個政策，因為當時上海是1998年推出這樣的政策，但是在1998年當年上海的住宅交易量就已經出現了非常大幅的增長。

    西南證券首席研究員 張仕元：政策方面其實就是兩點，第一點就是購買力的培養，這就有賴於國民經濟的增長和居民收入的提高……第二點就是市場購置環節成本的降低。

    央行貨幣政策委員會委員 樊綱 ：中央（經濟）工作會議的精神都有了，發揮房地産投資市場在宏觀（經濟）發展當中的積極作用等等，這些政策都有了，而且人民銀行的這些政策都已經出臺了，就是改善性住房的政策已經在調整了，改善性住房就是第二套，已經在調整也在落實過程當中，隨着落實，我相信這個需求會逐步啟動起來。

    雖然業內人士看法不一，但由於市場對國家政策的預期，相關上市公司的基本面將會發生一些新的變化，投資機會還是值得把握的。

    西南證券首席研究員 張仕元：對於相關的上市公司我們感覺這個政策比較有利的就是首先第一個就是市場的這些優勢的龍頭的房地産上市企業，它們將會從融資這塊得到很大的支持，第二點市場的房地産交易活躍以後，也能促進這些企業收入的增長和盈利的改善。3331不會有太大的行情，但是逢低吸納應該是有機會的。

    中信證券認為，地産板塊在春節前就面臨着一個比較明顯的階段性機會。

    王德勇 中信證券房地産行業首席分析師：我們的判斷是住房的交易量還會保持一段時間的回升回暖，這樣相當於房地産行業的基本面是有一定的階段性的好轉，在這樣兩個原因下我們覺得房地産板塊的階段性機會應該依然會比較明顯。

    業內人士對於房地産業是否見底，態度還是比較謹慎，而地産龍頭企業萬科今天表示，房地産行業在經濟下行周期當中，有着反周期的特點。

    萬科股份首席研究員 譚華傑：在整體經濟出現波動的過程當中，從貨幣政策來看，毫無疑問應該實行擴張的貨幣政策，但是擴張的貨幣政策要能夠執行下去，不能犧牲在銀行的利益作為代價，一定要找到一些能夠保證貸款安全，但是另一方面又能很短時間內迅速增加信貸的渠道，就目前來看，購房貸款應該依然是這種必要安全的，而且短期之內能夠釋放大量貸款，最好用的手段之一。從這幾來看，房地産行業具有經濟周期反周期的特徵。

責編：陳平麗