<center>房地産專家解讀“房價拐點”</center>

房地産專家解讀“房價拐點”

背景資料

房價開始鬆動調控絕不動搖

溫家寶總理近日在俄羅斯聖彼得堡就我國的房地産調控表示，中國的房地産一系列調控措施，決不可能有絲毫動搖，下調房價是國家堅定的政策。這是近來中國官方對房地産調控最明確亦最強硬的表態，同時也為此前關於房地産調控是否將放鬆的爭論畫上了句號。溫總理既已放下狠話，房地産調控短期內就不可能放鬆，開發商也莫再扛了，再扛也迴光返照不了多久，降價回籠資金是正事。只要調控不放鬆，房價持續下降的趨勢便難以逆轉，只不過會降多少而已。

嘉賓介紹

<strong>顧雲昌</strong>

顧雲昌

顧雲昌，著名房地産專家、學者。中國房地産研究會副會長，住房和城鄉建設部住房政策專家委員會副主任，北京大學博士後導師。1966年畢業于同濟大學城市規劃專業。1979年進建設部工作。曾任建設部城市住宅局處長，建設部城鎮住宅研究所所長，建設部政策研究中心副主任，中國房地産業協會副會長兼秘書長。主編的書主要有《前進中的中國房改》、《中國房地産發展大全》等。

現場對話

cntv網友：80後這一代人面臨結婚生子的人生問題了，給這批主力軍一些買房的建議吧！

顧雲昌：年輕人買房沒有經濟實力可以選擇按揭買房。銀行現在的利率是比較低的。CPI連續高漲了幾個月，所有我們也已經有相當一段時間處於負利率的水平。雖然未來貸款利率不排除繼續上漲的可能，但是目前情況下，借銀行的錢買房還是合適。

cntv網友：未來房地産發展需注意的問題？

顧雲昌：未來中國房地産發展要注意：一是不能動搖房地産業的支柱地位；二是要從需求調控為主轉到供給調控為主；三是住房的社會保障；四是不能長時間地損害自由與公平，也就是説現在的許多政策，尤其是限購政策，是行政力量的過渡干預，是對自由與公平的損害等等。

cntv網友：如何整頓和規範房地産市場秩序呢？

顧雲昌：第一加大供應量，從土地供應量著手，盤活土地，增加新土地，促使開發商趕快入市，不讓捂盤惜售。另外要調整住房結構。既要管好一級市場，又要管好二級市場，還要規範三級市場。一級市場就是土地供應市場，房地産市場，二級市場就是開發市場，三級市場就是二手房市場和租賃市場。

cntv網友：您是否支持限購政策？

顧雲昌：限購是沒有辦法才限購的，因為東西太少了。北京為什麼實行“五年限購”，因為北京實在沒有房子賣了，買的人太多、賣的東西太少。在一定時期採取這樣的措施，是暫時的，一旦我們的市場發生了變化，供應量加大了，供求關係改善了，就可以逐步取消限購，將來不久肯定會取消限購，但不是現在。購買力是由收入水平和金融杠桿兩方面左右的，購房首付款提高了、利率提高了，金融支持的力度就小了，國外都採取這個辦法調控房地産市場。限購是中國特色，因為我們有這種行政手段，國外一般沒有限購這一説。

cntv網友：新政出臺後，有説法稱成交量下降，房價未降，您怎樣看待這種情況？

顧雲昌：全社會的目標都盯在商品房價格上，其實這是有誤區的。好像是商品房價格下降了，我們的調控就取得成效了。衡量房地産調控的唯一標準不是房價降不降。實際上我們調控的目標有兩個：一是解決民生問題。中低端的居民的住房問題如何更好地解決，我認為關鍵不在商品房價格，關鍵在保障房的建設。因為即使商品房價格下降了，也解決不了中低端的居民住房問題。現在全社會最關注房價的人，是“80後”的年輕人，是中低端收入的家庭，他們希望房價降了以後能買得起房子。實際上，這裡有認識的誤區，像北京、上海，即使降價一半，這些人還是買不起。所以真正解決民生問題的關鍵是保障房的發展，但這需要一個過程。二是保持房價的穩定，使房價和老百姓的收入能相匹配，不要使房地産市場出現更多泡沫。不少城市房價上漲過快，形成了一定的泡沫。供應相對需求而言是不足的，必須適當地增加供應量，才能解決這個問題。我們現在放慢了經濟的速度，要讓中國的經濟著陸，但著陸有兩種，一種是硬著陸，一種是軟著陸。我們力求中國經濟軟著陸。所以房地産調控的第二個目標也包含著使房地産市場平穩地實現軟著陸，從而使中國的經濟也實現軟著陸。

cntv網友：您對房地産新政如何評價？

顧雲昌：我不同意有人説的樓市越調越高，不調更好，因為房地産市場是整個社會經濟發展的一個部分，我們所有出現的社會問題、經濟問題，土地資源方面的問題，金融、稅收、財政方面的體制問題，都會不同程度地反映在房地産市場上。我們不可能通過房地産市場的調控來解決所有的社會問題。房地産市場的調控還是取得了一定的成效，只不過還不夠理想，原因有兩個：一是落實的問題，二是體制問題。

cntv網友【凱迪貓咪】：您能不能給我們解釋一下，目前房地産的形勢？限購令出臺後，今年百姓能否看到房地産方面革命性的價格變化？

顧雲昌：中國房地産市場最起碼擔負兩層任務，第一層就是拉動經濟增長，過去是以G D P為綱，現在開始以民生為綱，房地産成長是在G D P增長為綱的基礎上起來的。但是現在看來，儘管房地産對中國經濟促進很大，但是另一方面房地産發展目的是什麼？就是改善民生，就是中央提出的住有所居，聯合國説的人人享有適當住房。不是説人人有房産，而是人人有房住。應該説房地産發展是為了人人有房住。

cntv網友：今年樓市的政策還會延續到明年嗎？

顧雲昌：政策環境是一個非常複雜的體系。首先，房地産政策與宏觀經濟政策是緊密聯絡的。宏觀經濟政策的基調直接決定著房地産政策的基調。房地産政策的制定還要考慮我國的經濟形勢和國際經濟形勢。此外，政策的制定既要考慮市場的穩定性還要考慮變數。但是可以明確的一是保障房建設還要繼續進行；二是房地産市場還要保持相對平穩的趨勢。

cntv網友：保障房的大量涌入市場，對於我國的房地産市場將帶來哪些影響？

顧雲昌：我國的房地産市場有兩個市場形態，一種是商品房市場體系，一種是保障房市場體系。應該説這個轉型也是逼出來的，也是客觀存在的。在過去五年，我國的房地産市場總體上處在供不應求的狀態。而未來將由賣方市場轉為買方市場，即供大於求或基本供求平衡的一種市場。這樣的市場才是健康的市場。我始終認為，健康的市場是供求基本平衡的市場。這樣的市場對老百姓是有利的。競爭加劇了，房子品質也隨之提升了，性價比隨之提高，這樣的市場是我們歡迎的。

cntv網友【酴醾罌粟】：您覺得大批企業或項目出售，對房地産市場來説是好事還是壞事？

顧雲昌：房地産企業的洗牌是調控的成果，總的來看是利大於弊的。目前，中小型房企在品牌效應和資金週轉方面都無法和大型企業相比，所以面臨的資金壓力也更為明顯。而一旦資金鏈斷裂不僅企業損失慘重，更加損害的是廣大購房者的利益。大企業兼併小企業，不僅有利於大企業的成長，而且也能有效化解購房者的風險。

cntv網友【螢火蟲飛舞】：今年出現了大批的房企集中出售的現象，為什麼會有這種現象呢？

顧雲昌：隨著宏觀調控持續，銷售量萎縮使得融資困難疊加，對於越來越多的中小房企來説，單個企業已經無法應對目前的資金困難。他們需要尋找更好的合作夥伴，通過企業的出售、兼併和重組渡過難關。本輪調控就是對房企一輪大洗牌的過程。融資困難、銷售萎縮將使得中小企業要麼選擇主動抱團取暖，要麼選擇被大企業收購。

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