經濟熱點：向囤地大聲説“不”

　　住房建設急需土地，大量土地卻被囤積——

　　新年伊始，《國務院關於促進節約集約用地的通知》正式出臺。《通知》規定，土地閒置兩年的將無償收回；土地閒置一年以上的按土地交易價格的２０％收取閒置費。無疑，這些政策給開發商大量囤積土地行為念了“緊箍咒”。

　　囤地數量在增長

　　地價升得有多快？國家統計局數據表明，2007年一至三季度，全國70個大中城市土地交易價格累計平均上漲12.8%。在許多一線城市，更是不斷誕出“天價地王”——在廣州，7至9月份土地樓面價從11912元/平方米飆升至18729元/平方米；在上海，蘇寧地産在8月以44.04億元拿下黃浦區163號街坊地塊，折合樓面價地價66930元/平方米。即使是二線城市的東莞，從2000年到2006年，其一級市場平均地價由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，7年內地價漲近6倍。

　　青島市政府嚴查房地産開發商閒置建房用地的行為，從而增加住房供應量，抑制房價上漲。圖為該市一片剛剛動工開發的土地。朱武濤攝

　　土地供應總量的確在減少。上海易居房地産研究院數據表明：2001—2004年期間，全國土地供應呈增長趨勢，但增幅逐漸減小。2004年起，土地政策開始參與宏觀調控，全國實施“三個暫停”，包括與土地市場密切相關的暫停審批農用地轉非農建設用地半年等。隨即，國土資源部嚴格控制建設用地供應總量。《中國國土資源報告》顯示：從2004年開始，房地産開發用地供應面積下滑，2005年全國土地購置面積較上年減少4%；2006年又較上年同期減少3.8%。

　　“減少”，不意味著不足以支撐住房開發建設的需要。此時，開發商囤地數量卻在不斷增長。

　　國務院發展研究中心、建設部政策研究中心等部門共同發佈的《中國房地産企業競爭力研究報告》顯示：2005年我國房地産企業平均新增土地儲備36.2萬平方米，2006年達51.11萬平方米，提高了41.18%。前不久，建設銀行研究部發佈的《下半年經濟金融形勢分析與預測》報告顯示： 2001年初至2007年5月份，房地産開發商累計購置土地面積21.62億平方米，但實際僅開發完成12.96億平方米，相當數量的土地被囤積和轉賣。

　　2007年12月4日，一份由北京師範大學金融研究中心撰寫的《中國房地産土地囤積及資金沉澱評估報告》也表明，到2007年年底，全國開發商手中的閒置土地規模已經達到10億平方米，這些土地量足夠開發商進行4年的開發。從2006年上市公司年報看，個別房地産上市企業的土地儲備面積超過1000萬平方米，按目前的年開發量計算，即使沒新地可購，也可供開發六七年。　

　　囤地幕後有玄機

　　2004年3月，國土資源部、監察部聯合下發71號令，從2004年8月31日起，所有經營性項目用地一律公開競價出讓，叫停了協議出讓，土地交易市場化。71號令同時要求，發展商須及時繳納土地出讓金，兩年不開發政府可收回土地。

　　71號令的“硬條件”有二：開發商必須有足夠的資金，參與土地競拍；同時，也必須有足夠的資金，在兩年內及時開發到手的土地。

　　那些拿下天價地塊的開發商們有什麼樣的“底氣”？這底氣，一方面是來自良好的市場預期。專家指出，2005年以來房價開始持續上漲，2007年全國主要城市房價增幅加大，開發商的利潤率隨之提高，對後市預期樂觀，因此拿地熱情持續高漲，不惜報出天價競地。

　　另一方面，融資規模迅速擴大刺激了上市公司高價搶地。房地産業是資金密集型行業，資金雄厚的企業在拿地中處於絕對優勢。2006年以來，由於A股和港股的持續上漲，房地産企業從股市融資的速度和規模增長很快。如2007年4月碧桂園在香港上市，募集資金逾129億港元，10月SOHO中國在香港上市，募集資金逾128億港元。而已經上市的公司也加快再融資步伐，2007年1—9月，房地産上市公司在A股市場總共融資304億元，其中，僅萬科一家就增發100億元。

　　受訪專家指出，準備上市的房地産公司拼命儲備土地，以便提高IPO發行價格，從股市圈得資金後，再去競拍更多的土地；接下來，手中的土地“家底兒”又成為其股票估值提高的砝碼，維繫高股價。這樣就形成了一個迅速擴張的“良性循環”。

　　開發商有什麼竅門捂地兩年以上不開發呢？一塊地動輒幾十上百億，稅、費不菲，囤地的成本如何消化？答案是，他們並不一定一次交足土地出讓金。

　　專家在分析開發商囤地的危害時指出，囤地加劇了土地資源緊缺，浪費了資源。更重要的是，通過囤地，開發商可以根據市場房價增加或減少商品房的生産，維持高房價、高收益的格局。通過控制供給，實現控制價格。另外，囤地加劇了資産泡沫，使開發商可以依託足夠的有形資産貸款、上市、再拿地。一旦此鏈條斷裂，會産生房價暴跌，從而禍及經濟運行。正是從資源節約和保證國民經濟穩定運行的政策出發，國家一再出臺措施，控制囤地規模。

　　土地管理出重拳

　　自2007年下半年以來，國家加大了對開發商囤地行為的控制力度。10月9日，國土資源部發佈新版《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》指出，建設用地使用權證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得，不得進行按比例分期發放。也就是説，開發商將不能進行土地“分期付款”。

　　專家指出，這條規定將改變部分開發商“付小錢、多佔地、慢開發”的囤地模式，在制度上規範了拿地程序，減少了“地王”出現的幾率。

　　2007年10月28日，國土資源部相關負責人對近期土地調控政策進行解讀時，從執行層面再次強調規範土地市場的具體細則。首先，國土部門要實行“凈地”出讓。其次，合理控制單宗土地出讓規模，吸引更多的中小開發商參與競爭，防止部分房地産開發企業憑藉資金實力“圈佔”大面積土地。第三，規定每宗土地的開發建設時間，即每宗土地的開發建設時間原則上不得超過三年。

　　北京師範大學房地産研究中心主任董藩對記者表示，破解土地供應管理難題,一是對土地供應實行動態管理——需求爆發時加大供應，需求減緩時緊縮“地根”；二是集約用地——上世紀90年代以來，許多開發區“大手大腳”地開闢工業園區，土地浪費現象嚴重；三是加快舊城改造，提高單位面積土地的住房“産出”。

　　12月3日，國土資源部、財政部和中國人民銀行三部門聯合出臺《土地儲備管理辦法》，對土地的儲備整理、開發、供應做出了一系列安排，《辦法》通過加快土地儲備機構的前期開發速度，增加政府手中的“凈地”供應量，從而縮短土地形成房地産有效供應的建設週期，有效防止閒置、囤積土地等行為的發生。

　　該是向土地囤積浪費大聲説“不”的時候了！ (記者 曲哲涵)

　　閒置土地清理步伐加快

　　《國務院關於促進節約集約用地的通知》明確指出，嚴格執行閒置土地處置政策。土地閒置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應採取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閒置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%徵收土地閒置費。對閒置土地特別是閒置房地産用地要徵繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。

　　《國務院關於促進節約集約用地的通知》強調，2008年6月底前，各省、自治區、直轄市人民政府要將閒置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。

　　《國務院關於促進節約集約用地的通知》説，加強對節約集約用地工作的監管。國土資源部要會同監察部等有關部門持續開展用地情況的執法檢查，重點查處嚴重破壞、浪費、閒置土地資源的違法違規案件，依法依紀追究有關人員的責任。要將企業違法用地、閒置土地等信息納入有關部門信用信息基礎數據庫。金融機構對房地産項目超過土地出讓合同約定的動工開發日期滿一年，完成土地開發面積不足1/3或投資不足1/4的企業，應審慎貸款和核準融資，從嚴控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資，違規提供貸款和核準融資的，要追究相關責任人的責任。

責編：王玉西