市場人士認為：三大宏觀要素左右2008年房價走勢

　　儘管關於房價走勢的説法滿天飛，但相當一部分理性的市場人士認為，宏觀要素仍然是決定房價走勢的最終因素。對這些要素的解析，也許可以為我們回答2008年市場將會選擇什麼樣的房價的問題。

　　投資保持3萬億元

　　北京大學光華管理學院院長助理周春生認為，根據宏觀經濟運行的要求，2008年中國城鎮固定資産投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。

　　北京大學光華管理學院院長助理周春生認為，根據宏觀經濟運行的要求，2008年中國城鎮固定資産投資增幅全年將保持在22.8%水平上下。

　　根據國家統計局統計，2007年1~ 11月份，固定資産投資增長最快的行業是非金屬礦製品業，其次是有色金屬礦冶煉及壓延加工業，房地産投資增幅以26.8%居第三位。

　　投資高速增長的行業同樣面臨壓縮的問題。房地産業的特殊性在於，其佔總投資的比例接近20%，更重要的是，作為一種民生産品，它更受社會輿論關注。

　　全國工商聯房地産商會會長聶梅生在接受中國房地産報採訪時説，“即便是房地産投資增幅降低到15%，其投資總量仍然是增加的”。如果按照房地産業投資15%的增長，其總額仍然不會低於2.875萬億元。

　　更重要的是，房地産業的投資總額下降並不意味著房價的降低，如果投資和開工不足，在需求旺盛的條件下，房價的上漲幾乎難以避免。

　　央行金融研究所研究員鄒平座認為，絕不能因為宏觀調控導致房地産供給的大幅度下降，使房價大漲。

　　房地産業失血幅度有限

　　2007年是央行貨幣政策急劇轉向的一年，然而，即便央行在中央經濟工作會議後雷厲風行地實施多項從緊的貨幣政策，但是其貨幣工具的作用仍然有限。

　　FT中文網經濟事務評論員陳旭敏接受本報採訪時指出，在從緊的貨幣政策之下， 2008年流動性過剩的局面會得到一定的遏制，但流動性充裕的基本面並不會得到徹底改變，因為中國經濟仍然保持著強勁增長，同時人民幣升值的預期也沒有改變。

　　華遠集團總裁任志強認為，如果利率大幅提高，儘管房地産業會受到影響，但“先倒下的肯定不是樓市”。相對於利潤豐厚的房地産業，中國的製造業抵禦利率風險的能力更低。因此央行的貨幣政策必須通盤考慮。

　　更重要的是，大幅提高利率會使已購房者還款負擔增加，勢必導致銀行一系列壞賬出現，這並不是央行樂見的結果。包括提高準備金率和定向央票，固然有利於回籠貨幣，但也會讓央行背上沉重的利息負擔。

　　任志強認為，經過多次信貸政策調整，銀行的開發貸款佔開發商資金總量的比例已經大幅下降，受信貸緊縮政策影響不是很大，中央經濟工作會議要求，2008年信貸投放將以季度調控投放節奏。記者獲得的最新消息是，按照管理層的要求，2008年4個季度的信貸額度投放比例為35：35：20：10。也就是説，上半年可安排的信貸規模佔全年總額的70%。按照銀行業“早放貸，早收益”的經營思路，歷年的第一、二季度會成為房地産信貸高峰期。無論從開發貸款和個人住房貸款的角度，整個房地産業失血的幅度是有限的。

　　改變樓市基本面的要素尚未出現

　　記者接觸的多位開發商都對中國城市化所産生的剛性需求深信不疑，基於中國經濟成長的信心和城市化居住需求的信心，開發商們深信，中國房地産市場的供求關係並不會隨著宏觀調控而改變。

　　廣發證券地産分析師花長勁分析指出，2006年，中國共銷售商品房6.6億平方米，其中住宅5.44億平方米，而全年商品房供應量僅為5.30億平方米，其中住宅供應量4.32億平方米，供需之間仍然有巨大的缺口。年以來以壓縮固定資産投資為主題的宏觀調控並沒有有效遏制房價上漲，主要原因還是在於壓縮“地根”對總供給的影響。而與此同時，總需求的總量很難被壓制下去。

　　從地産界兩大明星任志強和潘石屹對“小産權房”的態度可明白高房價的真正威脅在哪。他們的熱烈討論也從反面印證著樓市需求的巨大。

　　大中國經濟研究中心教授周其仁此前接受記者採訪時一再強調，房地産市場與一般商品市場的不同在於，它是一個非飽和市場。只有增加持有成本，才能平衡人類對土地和物業無限制佔有的慾望。而在物業稅出臺之前，這樣的持有成本還是較低。並且，最新消息顯示，物業稅在2008年不會提上日程。

　　換一個角度，“小産權房”背後是房地産業土地供應制度的變革，農村集體建設用地的入市，才能根本上改變房地産市場的供應結構，或許房地産市場真正的拐點在這裡。(羅榮)

責編：王玉西