| [內容速覽]北京市發改委數據則顯示，全市房價連續6個月漲幅為兩位數。 |
14744元/平方米，京城四環以內住宅期房均價的最新數字；五環以內，均價已達13754元/平方米。許多打算買房的人突然發現，房價從1萬漲到1萬2用了大半年時間，而從1萬2漲到1萬5，僅僅用了不到三個月。他們不由得停下了追漲的腳步，開始衡量承受力和房價之間的距離。而二套房首付及利率提高的新政出臺，以及物業稅即將開徵的傳聞，則重重地撞了一下“倒房者“的腰，有人開始拋樓離場。與此同時，後24號文時代，住房保障力度前所未有地加大，“過濾”了一大批持幣待購者，他們選擇暫時站在高價房門檻之外。
房價飆升超越購房者承受力
“看著房價‘嗖、嗖’地往上漲，就像在心里拉了一張弓，越拉越滿，終於要斷了。”買房人劉先生坦言，最近幾個月房價飆升，已經超越了自己的經濟和心理雙重承受力，乾脆不再去想買房這件事了。
東部CBD、百子灣、西部海淀等多個熱點區域樓盤的銷售現狀，印證了此類心理的存在。CBD一項目的營銷總監透露，項目提價至2萬元以後賣得很慢，且退房率很高；北四環一中小戶型項目均價從1.1萬漲至1.7萬後，客戶積累和認購量急劇下降；在海淀的田村、中關村及西山別墅區板塊，今年以來漲價幅度高達萬元以上的項目不在少數，而目前多個樓盤銷售放緩。
來自北京市統計局的數據顯示，前三季北京五環內期房均價為13754元/平米，而二季度這個數字還是1.1萬元；北京市發改委數據則顯示，全市房價連續6個月漲幅為兩位數。“這種漲幅超出了很多買家的承受能力，”業內人士分析，今年4月以來，京城1.5萬元/平米以上的高檔住宅出現“有價無市”狀況，至今元氣仍未恢復，迅速提價的普宅樓盤將自己變身為“高檔房”之後，進入了步履維艱的銷售期。
宏調密集致投資者套現離場
與高房價一樣，密集的宏觀調控對市場心理的影響也正在加大。近期央行出臺的“二套房”新政被認為是宏觀調控的大手筆，雖然各商業銀行細則不一，但已然促使大批投資客開始慎重考慮其選擇。新浪網的一項相關調查顯示，超過74%的投票者贊成該政策實施，逾42%的人表示新政影響了自己的購房計劃。
按照新政，貸款購買第二套房産將在現有基準利率上再上調10%的浮動利率。以同樣貸款60萬元，貸款期限20年購買第二套房計算，與2004年第一次加息時利率水平比較，購房者將多支出30.6萬元，對於投資客來説，這是一個相當驚人的數字。“房産投資及部分自住需求都將受到一定抑制，”鏈家地産相關人士認為。
另一枚重磅炸彈則是物業稅，這被很多業內人士認為是最嚴厲的宏觀調控、也是最有可能兌現並産生實質性影響的政策。10月中旬，物業稅即將開徵的傳聞甫出，地産股應聲下跌，這便是市場心理的準確反應。
來自市場的最新動態則預示了某種徵兆，各大高檔樓盤及二手房仲介公司的綜合信息顯示，滯銷、退房及拋售驟增，投資客開始離場。
兩限房購買資格將出加劇觀望
10月底，西三旗兩限房傳出開售消息，雖然不久即被澄清，但也讓兩限房著實又“火了一把”。
從今年3月底以來，關於兩限房的消息層出不窮，成為購房人的熱點話題，也影響著他們的購房計劃：據本報聯合新浪網在4月份做的一項調查，超6成的人群選擇暫緩買房，等待兩限房。半年過去，近日北京市建委有關人士稱，年底前兩限房購買資格有望出臺，更多的中等收入且無房者懷著期盼的心情，加入了等待的行列。
近一個月過去，記者採訪發現，持“進入觀望、拐點”的業內人士已越來越多。張小姐就是其中的一位。她2003年將戶口落在北京，目前月收入低於5000元，無購買房産記錄，自認為基本符合兩限房購買條件，一直跟蹤關注兩限房的消息。北京市建委熱線工作人員也表示，近期諮詢兩限房事宜的市民人數大大增多。
“樓市未來可能會出現一定程度的觀望情緒，但目前還很難説會降溫。”10月11日，戴德梁行華北區董事總經理雷志超在接受記者採訪時表示。
市場情報
年底前北京集中“放地”777公頃
確保供應住宅土地42宗，建築規模約942萬平米
近日北京市國土局披露，2007年年底北京還將供應土地54宗，土地面積約777公頃，其中確保供應住宅土地42宗，土地面積約700公頃(佔總供應量的93%)，建築規模約942萬平方米，專家稱北京集中放量住宅用地將使北京房價下降。
據北京市國土局新聞發言人張維介紹，這些地塊推出後都是熟地，開發商拿地之後可立即開發，能很快形成住宅供應市場。從區位分佈情況看，住宅用地分佈在16個區縣，主要集中在朝陽、豐臺、昌平、順義四個區。城區與郊區用地供應比例大約為4：6，其中城區用地13宗，建築面積達387萬平方米；郊區用地29宗，土地面積412公頃，建築面積555萬平方米。年底前還將有2宗“兩限普通商品房”用地和多宗商品房用地中配建的“兩限普通商品房”或廉租房用地進入市場交易。
陽光100地産集團副總裁范小衝、北京新基礎投資控股有限公司總經理張衛克均表示，北京市國土局在年底大規模地推出住宅地塊，能給購房者一個非常好的預期，同時也會給開發商好的拿地預期，在一程度上抑制開發商不惜一切代價高價拿地的現象，從而平抑地價，降低房價。
觀望心態
1 房價遠超承受力靜等兩限房
張棋來北京工作三年了，目前還沒有買房。每當被人問起原因，張棋只能尷尬回答“沒錢”。
張棋説，即便能夠攢夠首付，一個人的供房壓力也非常大。她給記者算了筆賬，按一套100平米，均價10000元來計算，總價100萬元，首付30萬元之後，按揭貸款70萬元。以最新利率為標準，用等額本息還貸，每月還款4923.29元。按照她現在的月收入5000元，在每月剩餘自由支配僅為76.7元的情況下，還要30年才能還清貸款。所以，要想在市區買100平米的住房，除去每月的水電費、交通費等，只能在不吃不喝的狀態下還貸了。
而目前五環內在售萬元以下的樓盤也少之甚少，一些戶型較小、總價不高的房源，常常是幾百套房子幾千人等的情況。“有的項目全款優先購房，這對我們這些毫無資金實力的年輕人來説，更顯劣勢。”張棋説，現在政府推出了限價房，周圍大多數人也都在等待限價房資格出臺，希望這些政策讓房價有所回落。
2 咬牙買得起但不願“掏光家底”
27歲的崔先生準備結婚，他本人並不是很著急買房，家裏人卻一天天催，還給準備了一筆首付款。近幾個月來，他從東看到西，又從北看到南，好不容易看中了房山的一個項目，託人找關係“掛號”後，喜滋滋地靜等開盤。但前日朋友告訴他説，該樓盤預計要漲到7000元/平米，而之前他得到的價格信息是6000多元。“這等於不到一個月就損失了一輛車！”崔説，家裏雖然有點積蓄，但畢竟有限，他準備首付加貸款付70萬買房，現在看來不行了，“乾脆不買了！”性格直爽的崔先生説，實在不忍心把父母的那點家底全部掏光。
對於數月來飆升的房價，崔提起來就生氣：“通州、大興的項目我也看過，那麼遠的地方，房子又蓋得很差，居然賣到八九千，實在不值啊。”打定主意暫時不買了，心裏反而輕鬆了。巧的是，他的老鄉劉小姐和男朋友最近也放棄了買房的想法，於是，他們四個人一商量，準備拿出一筆錢來結伴去旅遊。
3 投資成本大幅升高駐足觀望
“買房時政策還沒出臺，現在首付一下提高10%，精裝修價格又這麼高，我不一定會再買了。”在北部的一家樓盤售樓處，一位姓李的購房者對記者説。此前，這位購房者已經貸款買了一套兩居室，現在還想在其他地方投資一套。
售樓員告訴記者，近一段時間，不少人得知第二套貸款房的利率是基準利率的1.1倍後，不再細問就走了。他介紹，過去銷售中有近半數是第二套貸款房，幾乎都是用來投資，“新政一齣來，買房的基本都是精挑細選的自住者。”
從事文化傳媒的王哲雖然年紀不大，卻在短短兩年內投資了五套房。近期的調控政策，讓她不得不慎重考慮自己的投資進度。由於銀行提高了二套房首付，貸款買房的成本增加，王哲只能賣掉一套房子套現，用來全款購房。據王哲介紹，以往在投資房産中，只需要幾十萬回流資金，現在要投入幾百萬元，“增加了近十倍的成本，而獲得一樣收益，這樣的投資性價比並不高。”王哲説，“目前還是要觀望一陣子。”
記者觀察
當需求開始變得無效
去年年底，本報曾大膽預測，今年四環以內均價會漲至12000元/平米，不到一年，四環以內均價直逼15000元/平米。與此同時，被眾多開發商和房價唱漲者作為論據最多的“堅硬的需求”，卻出現了幾乎可以被稱為斷裂的定格。
沒錯，很多人都有住房或投資的需求，北京更是海納了全國甚至全世界的“有需求者”，但是，當價格開始遠超承受力，投資回報率開始大幅降低甚至為負，兩限房之類的保障性政策開始衝擊市場，越來越多的人不得不放棄他們的購房或投資計劃，需求還是有效的嗎？
房價是否到頂？樓市是否面臨調整？需求、供給、宏調、心理，多重因素作用之下，沒有人可以預測未來，但我們對未來依然懷有熱切的期待，那就是希望“居者有其屋”，並且不用“砸鍋賣鐵”。
而所謂需求，從來都是分類的，也許我們應該從此慎談“均價”。未來的房地産市場，將是類型和類型的區別，同類項目和項目的比拼，那樣才是有效的競爭，並達至有效的需求。（張曉玲 關爽 吳海花）
責編：田詩嘉
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