專家解讀房貸新政:購買75-100萬房産受益最大

　　公積金貸款上限額度調高至80萬元———

　　11月6日，北京住房公積金管理委員會下發了《北京住房公積金管理委員會關於調整住房公積金管理政策的通知》，調整並確定了住房公積金貸款的最高額度標準，由原來的最高上限額度60萬調整至80萬元。同時，這個政策也對於購買政策性住房的借款申請人相對放寬了部分貸款原則。

　　央行每次調息都會適當調整公積金貸款利率，公積金管理中心也在逐步放寬政策，那麼，這些新出臺的利好政策都有哪些呢？記者就此採訪了“偉嘉安捷”的專家。

　　●新政之後，兩種住房公積金繳存人享受不同優勢

　　我市老百姓目前繳存的住房公積金主要有兩種形式，一是市管公積金，一是國管公積金，剛剛出臺的新政策主要是針對市管公積金的，那麼，現階段，兩種住房公積金的交存人都會享有什麼樣的政策情況呢？

　　市管公積金：繳存額度以家庭為單位，貸款額度增多。

　　舉例説明：以家庭為單位，夫妻兩人，男方月收入3000元，公積金月繳存比例12%，個人住房公積金月繳存額度為360元。女方月收入2000元，公積金月繳存比例是10%，個人住房公積金月繳存額度為200元。現在他們購買了一套90平方米的二手房，總價99萬元，評估90萬元，在符合申請8成30年住房公積金貸款條件下，首付為18萬元，需要銀行貸款72萬元。

　　現在公積金利率調整後30年對應的貸款月均還款額為51.2元，根據市公積金最高可貸款額度的公積金計算，男方最高貸款額度為[(36012%)-400]51.2＝50萬；女方最高貸款額度為[(20012%)-400]51.2＝25萬。公積貸款最高額度調整後，這夫妻二人使用公積金貸款最高可貸75萬，而他們需要銀行貸款72萬，並未超出這個值。以此來看，與未調整前的公積金上限額度60萬相比，借款人在貸款時能夠申請到的額度更多，緩解了他們的購房壓力。

　　國管公積金：貸款上限80萬，借款人降低組合貸使用頻率。

　　如借款人隸屬於國管，其最高可貸款額度的計算方式與市管公積金不同，國管公積金看借款人的收入證明，以家庭為單位，只要夫妻二人的收入證明能夠開到月還款額的2倍以上即能夠申請公積金貸款最高上限額度80萬。

　　由於國管公積金可以使用“組合貸”，所以對於不能滿足借款人貸款需求的那部分金額多數人會“求助”于商業貸款。這樣就會産生一個問題，如果借款人首套住房是公積金貸款，因自住需求需要再次置業，那麼使用“組合貸”後再次置業的這套房産會被認定為二套房，按照二套房貸政策執行。而現在公積金對二套房貸的政策是，如借款人首套住房使用公積金貸款，只要還清房貸後再次置業使用公積金貸款仍然是首套住房。公積金貸款上限金額調整後，對於借款人來説可以降低使用“組合貸款”的頻率，更有益於他們貸款。

　　●購買政策性住房，貸款“準入”條件放寬，保障低收入群體

　　“偉嘉安捷”的專家解釋説，作為帶有福利性色彩的住房公積金貸款，此番政策層面上又放寬了購買政策性住房的貸款“準入”條件。換句話説，以前不論借款人購買什麼樣的房屋，必須要滿足足額正常繳存住房公積金12個月(含)以上且申請貸款時處於繳存狀態才能貸款。現在，只要是借款人申請購買政策性住房包括經濟適用房、兩限房等，不再受繳存住房公積金12個月以上的限制，在已經建立住房公積金賬戶且在繳存的狀態下，即便是開戶一個月也可以使用公積金貸款買房。從這一點來看，對於北京低收群體而言，在商業貸款政策不穩、利率多變的金融市場環境下，完全可以通過住房公積金來解決貸款需求，將購房“夢想”變為現實。

　　●購買總價75-100萬元房産的消費者受益最大

　　“鏈家地産”市場研發中心的專家分析認為，公積金貸款最高額度上調，使得公積金貸款的人群惠及面及受益程度加大，受惠最大的莫過於貸款額60萬以上80萬以下的購房者，即購買總價75-100萬元房産的消費者受益最大。

　　比如：李先生購買了一套建築面積90平方米以下總價100萬元房産，最高貸款額度為80萬元，李先生具有公積金貸款的條件，在貸款額度上調前，由於原公積金貸款最高額度為60萬元，因此，李先生只能選擇公積金貸款60萬元及商貸20萬元的組合貸款，貸款年限20年；而在最高額度上調後，李先生所貸款的80萬元，可全部選擇公積金貸款，目前公積金貸款利率為4.59%，而商貸的優惠利率為6.12%，累次加息後，公積金貸款利率的優勢無疑更加明顯。

　　目前公積金還款方式為自由還款法，但是為了方便對比參考，李先生在公積金貸款最高額度調整前後的月還款對比及支出利息對比均用等額本息還款法進行計算：

　　從表格中可以看出：公積金貸款額度調高以後，80萬元可全部使用公積金貸款，每月還款額比調整前的組合貸款少還171.71元，總償還利息可節省41209.35元。另外，辦理組合貸款比單純辦理公積金貸款手續更多、需時更長、手續費更多，部分購房者甚至因為組合貸款太繁瑣轉而全部採用商貸，而此次公積金上浮最高額度後，部分購房者可直接選用公積金貸款，既省錢又省時省心。

　　●貸款額度上調可以減輕90平方米以上尤其是第二套房貸的壓力

　　“鏈家地産”市場研發中心的專家還就此分析認為，當前貸款購買90平方米以上的住房，首付需提高到3成，公積金隨之跟進，90?以上房産的房貸首付提至3成，；而購買第二套房首付比例40%，利率為基準利率的1.1倍(根據商業銀行執行去年央行和銀監會出臺的359號文的二套房貸政策)。這使得購房者的初期成本投入加大，此次公積金貸款最高額度上調後，用公積金貸款購房，可節省相對更多利息，從而避免了提高首付以及利息增加的雙重負擔。（徐曼）

責編：趙旋璇