房價均衡點還在試探　樓市博弈加劇

重慶主城區一處正在修建的商品房（2月21日攝）。新華社記者 周衡義攝

    新華網上海２月２８日電（記者徐壽松 蔡國兆）一方是持幣觀望，一方是推遲開盤；一面是打折促銷，一面是成交萎縮；一邊是媒體喊“跌”四起，一邊是統計數據還在環比微升。當下，樓市陷入一種微妙的僵持狀態，博弈加劇，買賣雙方都能接受的房價均衡點還在試探、尋找中。

    房價還只是高位微調

    近來關於房價走低的報道不斷：先是全國規模最大的房地産公司萬科在全國近十個城市打折促銷，繼而傳出北京新樓盤遍地促銷，日前又爆上海商品住宅成交均價“跌破”萬元大關。

    樓市情況究竟如何？具體分析一下上海的情況約略可窺一斑。

    有房地産研究機構統計，２月１５日至２１日，上海商品住宅（剔除配套動遷住宅）成交均價環比大幅下滑３４．８９％，達９７６７元／平方米，為“近１０個月來首次低於萬元”。

    但另外一家研究機構統計，相同時段內上海３８個有成交的商品住宅（包括別墅）樓盤的成交均價達１２５７９元/平方米。

    姑且不論不同統計機構之間數據“打架”，即便某一週的房屋成交價真的低於萬元，也很難據此作出結論。因為相對於月統計數據而言，以周為統計週期，數據受偶然性的影響較大，在整體市場清淡的情況下尤其如此，中心城區和郊區的房屋成交比例稍有變化，就可能導致均價大幅波動。據此作出趨勢性判斷是不妥的，難免有些“盲人摸象”的味道。

    易居房地産研究院研究中心經理汪波説：“根據我們的數據監測，雖然近一階段上海商品住宅價格走低，但尚未跌破萬元大關。”

    事實上，目前全國房價還只是在高位調整，下降的大多還是漲幅。譬如上海，１月二手房指數較２００７年１２月環比上漲１．３％，漲幅最高的陸家嘴板塊超過６％，其他傳統自住區域如普陀、楊浦和閘北，漲幅也都在２％以上。當然，成交量的確銳減了。

    即便有些城市房價出現了絕對下降，那也仍然是在高位調整，相對於２００７年初的價格，仍屬高企。上海浦東某樓盤，２００７年初現房（毛坯）售價９０００元／平方米，到了年末，推出的二期裝修房房價已飛漲到１８０００元／平方米（剔除裝修成本，毛坯價格在１６０００元／平方米以上），今年２月份打折後的促銷價在１６５００元／平方米左右。儘管相對於前期高點，現在價格是下降了，但與一年前相比，還是漲幅過大。

    “這就類似將一支股票的價格快速拉升到上漲９％，然後讓它回調到６％。賣的人説，我降了３個點了；事實上，它漲了６％──就看以哪個時點為參照。”上海房地産研究專家顧海波説。

    市場博弈加劇　價格均衡點尚未達到

    與以往相比，目前樓市一個實實在在的變化是成交量持續萎縮，陷入低谷。而這，正是當前房地産市場買賣雙方博弈加劇的最大表現。買房人持幣觀望，作壁上觀；開發商或延遲推盤，堅壁清野，或邊等邊看，期待３月份“春暖花開”。

    在上海，２月１５日至２１日這七天內，一手房推盤量在１萬平方米以上的４個樓盤共計推出８６０套公寓，截至２１日僅簽約１７套，有樓盤在開盤四天后簽約數仍為零，市場交易之冷清可見一斑。

    在北京，據北京市房地産交易管理網公佈的數據，春節後第一週內，商品住宅期房僅成交３０９套，同比下降４７％，現房僅售出６４套，同比減少５３％。

    從現在的情況來看，去年新推房源即能取得較好的銷售業績並迅速成為市場成交主力的局面已不復存在，市場交投雙方博弈加劇，而持幣觀望正是買家與開發商博弈的重要手段。

    一方面，開發商依然堅挺。或固守高價、按兵不動，或暫時延遲推盤，以“堅壁清野”的戰術來和購房者對陣。據中大恒基不動産營銷市場研究中心統計，２００８年１月份前三周北京樓市開盤項目共２９個，可售面積４１萬餘平方米，同比開盤數下降了１７％，供應面積下降了６７％。

    也有開發商選擇以各種名目出現的適度降價，但目前仍屬少數。事實上，樓市促銷正是尋求價格均衡點的雙向試探：開發商向潛在買房人發出要約，買房人用買或不買的行動作答。由於目前大多數買房人覺得開發商的降價幅度尚未達到自己的心理點位，所以交投仍不活躍，樓市仍處於僵持狀態。

    未來走向看銀根

    市場人士認為，目前房地産市場上出現的降價行為會不會引起大面積跟風，關鍵看銀根緊縮程度。

    萬科這條地産“鯰魚”的促銷行為不是會不會産生波及效應的問題，而是波及的範圍能有多大。萬科的率先降價對其項目所在地周邊的樓盤構成壓力是肯定的，但萬科的樓盤一般都遠在城郊，多屬於四級甚至五六級地塊，也就是説，打折風吹拂之地多在城市外圍，能不能傳導到中心城區，現在還很難説。而一般而言，對一個地區房價起主導作用、具有風向標意義的往往不是城郊房價而是中心城區的房價。

    市場的現狀也確實如此，越靠近中心城區的房價越堅挺。在上海地鐵一號線北延伸段附近的樓盤“寶華現代城”，２００７年初售價在１．３萬元／平方米左右，而現在售樓人員的報價是均價２．２萬元／平方米，不打半點折扣。

    未來，中心城區的房價會不會跟隨既起的“打折風”、在多大幅度上打折，這將取決於緊縮貨幣政策的運行對房地産企業的影響程度。２００８年，四大商業銀行新增貸款與去年相比均有減少，各銀行幾乎無一例外地在收縮公司貸款。房地産公司的信貸額度大大降低，一些銀行第一季度的房地産開發貸款額已告罄。

    業內人士預計，如果第二季度銀根依舊收緊，而閒置一年收費、閒置兩年無償收回的反囤地措施能夠得到嚴格執行，那麼，一些開發商的資金週轉會日趨吃緊，加速回籠現金流的壓力越往後越大，屆時，降價促銷將是開發商的不二選擇。當房價下調到一定幅度，剛性需求類的買房人就會出手。買賣雙方都能接受的價格均衡點形成，樓市成交量自然會上升，調整也就基本到位了。
 

責編：馮曄