小産權房一波三折 背後是一場利潤與風險的較量

　　近期，小産權房問題經歷了一波三折。

　　首先是國務院會議指出：城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小産權房”，單位和個人不得非法租用、佔用農民集體土地搞房地産開發。

　　接著有媒體報道：國土資源部稱符合規劃的小産權房可轉為合法。

　　緊接著，國土資源部重申：我國城鎮居民不得

　　到農村購買宅基地、農民住宅或所謂的“小産權房”。

　　在城市房價飛漲的今天，越來越多的人把目光投向了小産權房。城市房價的一半甚至更低，是小産權房的誘人之處，而利潤的另一面，巨大的風險則讓很多人望而生畏。

　　即便如此，還是有人不斷在問：“購買小産權房真的不合法嗎？將來是否會合法？”

　　2007年11月23日，專家們相聚中國人民大學法學院，熱議並解剖“小産權房”現象。

　　“小産權房”概念

　　崔大祺(北京市旗鑒律師事務所主任)：小産權房實際上是一個媒體炒作的概念而不是法律概念，如果上升到法律上來講，小産權房是不合法的，得不到法律應有的保護。現實生活中購買小産權房的風險相當大，目前我國法院判決了幾起小産權房的案件，判決結果認定當事人雙方買賣關係無效。值得注意的是，在我國法院審理各類民事案件過程中有一個內部掌握的原則：法律關係為了維護其穩定性，既成的法律關係和合同輕易不判無效。所以我建議大家不要買小産權房。

　　王策(建設部住宅與房地産業司)：非法小産權房産生的原因，從表面看，是一些人違背法律，不管是開發商、村集體還是買房的城市人，大家都是明知故犯。而背後的原因，一是涉及法律規範等理論問題，二是政府相關部門在管理過程中缺位。更深層的問題恐怕是利益的驅動：村集體拿土地來作房産開發，可以獲得數額可觀的出讓金，村民能得到好處，獲得分紅，開發商自然也能獲得高額利潤。對於農民而言，除了土地和房屋的保障之外，缺少其他保障，又沒有城市生存技能，所以願意讓他人在自己的土地上建小産權房。

　　小産權，大問題

　　周珂(中國人民大學法學院教授、博士生導師)：小産權房是個大問題，因為對於大多數人來説，房子是其財産性收入中最重要的組成部分，自然極其關注其權利的大小、是否穩定和法律能否保障。從利益結構分析，小産權房的利益主體包括：城市居民、農村集體經濟組織、村民、政府、發展商等。利益內容包括居住生存利益、不動産財産利益、宅基地利益、農村社會保障利益、房地産商業利益、國家建設用地利益等。要解決這些問題和問題帶來的衝突，我建議參照國際私法，借鑒民法。首先要考慮的是國家安全和社會安定；其次是土地不動産生存性利益；第三是土地不動産社會事業公益；第四是土地不動産資本性私益，市場下的經營；第五土地不動産資本性公益；第六土地不動産保有性公益，就是土地儲備等問題；最後是土地不動産保有性私益。除了上述七個層次以外，還要考慮利益關聯性程度。

　　李富成(國務院法制辦政府法制研究中心)：政府在小産權房裏是利益相關方，小産權房的發展導致政府可能會失去一些利益。這個分析是有道理的，但是我們是不是也要考慮一點，既然小産權房的發展會讓政府失去利益，那麼政府為什麼不儘快的把它合法化，得到應該得到的利益？為什麼不儘快的走出這一步，背後有什麼樣的考慮？

　　王策：政府是怎樣的態度？非法小産權房是否讓政府的錢袋子癟了？其實，政府徵用農民土地不全是轉讓給開發商進行商業建設，其中大部門土地是用來建設公路等基礎設施，或建工廠給當地發展經濟創造效益。但隨著房地産業的發展，政府徵地所需的補償金越來越高，對於非法小産權房，政府可能會依照法律的強硬手段進行管理。