北京樓市掀降價"面紗" 地價回落為房價下跌鋪路

　　“金九銀十”已過，北京樓市並沒有出現交易“放量”，但曾經異常堅挺的房價則開始下跌。為儘快回籠資金“過冬”，不少地産商對在售項目頻頻“直降”，對新盤項目紛紛“低開”；不過，總體而言，這種降價行為還是“遮遮掩掩”。而北京版的“救市”優惠政策遲遲未出，也加劇了持幣待購者的觀望氛圍。

　　在今年的秋季房展會上，日均意向成交僅200余套，成交均價則跌破萬元大關。業內專家指出，北京房地産市場將在“降價”與“放量”的預期中尋找新的平衡，而持續低迷的現狀將促使北京樓市逐步掀開降價的“面紗”。

　　新盤供應量價齊跌

　　即將於11月中旬開盤的“首城國際”，位於東三環邊的廣渠路36號，這一地塊曾經是2006年北京的地王。該樓盤的銷售總監劉先生向記者透露，“投資方的董事會制定的項目一期開盤均價在每平方米13000元左右，因此，我們計劃先開一到兩棟樓，開盤均價為每平方米12800元。”他表示，這一價格比周邊低了許多，如果有意購買，可以提前排號。據記者了解，目前，該區域二手房的成交均價在14000—15000元/平方米。

　　一位市場人士告訴記者，在房地産市場走勢尚不明朗的情況下，北京地産商對於新項目開盤十分謹慎，在價格的制定方面，也往往選擇“低開”，以減輕未來房價下行的壓力。10月份以來，北京新盤的供應已經呈現出“量價齊跌”的態勢。一些泡沫較大的區域，房價下滑尤為明顯。

　　據亞豪機構的統計數據顯示，10月份，北京開盤項目為34個，其中，純新盤項目7個，其餘均為老項目後期，新增供應面積為77.5萬平米。環比9月份，10月開盤項目數量下降29.2%，新增供應面積下降30.2%。而與去年10月相比，降幅更加明顯，開盤項目數和供應面積分別下降41.4%和30.9%。

　　在開盤均價方面，10月份項目開盤均價為13183元/平方米，環比下降7.9%，同比則下降了12.8%。此外，從有成交記錄的項目均價統計來看，10月份的成交均價為11547元/平方米，相當於開盤均價的87.6%。這表明，實際成交過程中還有較大的折扣。

　　房地産諮詢機構的吳迪萊經理表示，在持續近一年的樓市蕭條期後，京城的開發商已經由遮遮掩掩地打折促銷，過渡到價格直降階段。而開盤均價下降，則表明開發商對房價的預期和銷售策略做出了調整。

　　北京統計局的數據也顯示，9月份，北京房屋銷售價格環比下降0.2%，為2005年以來的首次下降。其中，新建住宅環比下降0.3%，二手住宅價格自上月出現下降後，本月繼續下降0.1%。前三季度，四環路以內住宅期房均價比上半年下降235元/平方米。四至五環路價格比上半年下降194元/平方米。

　　亞豪機構副總裁任啟鑫也認為，臨近年底，開發商面臨的現金流壓力日益增大，一方面，他們可能會壓縮項目供應，減少資金支出，另一方面，他們將通過各種打折促銷或者公開降價的方式，以期儘快回籠資金。

　　保障性住房改變需求格局

　　SOHO中國董事長潘石屹日前表示，政府主導的保障性住房即將面世將改變樓市大格局。他舉例説，北京的保障房用地去年的規劃建築面積是650萬平方米，今年的規劃建築面積是760萬平方米，相當於每年有10萬套住房推向市場，而北京去年所有新房的成交是14.9萬套。“這對住宅市場將是一個巨大衝擊。”他認為，今後住宅價格的調整，關鍵看保障房推出的時間和數量。

　　實際上，今年從9月開始，保障性住房的簽約量，已經佔據了北京住房市場需求的“半壁江山”，並開始影響北京的房價走勢。

　　北京房地産交易管理網的數據顯示，10月份，北京共成交期房住宅8267套，成交面積為78.5萬平米，其中，經濟適用房、限價房等保障性住房的成交套數為4805套，成交面積為38.3萬平米，分別佔總成交量的58.1%和48.8%，而實際成交的期房商品住宅為3462套，成交面積為40.2萬平米。與去年同期相比，除去保障性住房外，期房商品住宅實際成交套數降幅達72.4%。

　　9月份，北京銷售住宅5156套，環比增加1785套。但從銷售房源看，9月當月經濟適用房銷售1881套，環比增加1401套。如果再扣除限價房銷售量，9月份純商品住宅實際銷售量並沒有回升。

　　業內人士指出，經濟適用房和限價房的集中簽約並沒有改變全市銷售市場的低迷狀況，但9月以來，保障性住房的大量入市，一方面，在很大程度上拉低周邊區域商品住宅的均價，迫使開發商調低開盤價格。另一方面，分流商品房市場的需求，緩解供求矛盾。

　　從目前的情況看，北京商品房市場已出現供大於求。10月份，期房商品住房與現房商品住宅銷售面積為55.9萬平米，而新增供應面積為77.5萬平米，供應超出銷售達到21.6萬平米。

　　住宅地價或將繼續回落

　　市場人士分析，今年以來，受樓市“價量齊降”的影響，北京土地市場也逐步趨冷，尤其是住宅用地樓面價呈現下滑趨勢。今年四季度，北京住宅土地供應依然充足，目前正在交易和即將入市的土地多達42宗，總供應面積達590多萬平米；但開發商資金普遍趨緊，因此地價將繼續回落，從而為房價下行“鋪路”。

　　北京市土地整理儲備中心的數據顯示：10月份，北京共成交了土地13宗，總成交面積達130萬平米，總建築面積為150.9萬平米，其中，住宅及含住宅項目用地共8宗，成交面積為116.2萬平米，建築面積為142萬平米，樓面均價為2880元/平米。同比下降43.8%。去年同期，住宅及含住宅項目用地的樓面均價為5120元/平米。

　　另據統計，今年三季度，北京住宅及含住宅項目用地的樓面價為3028元/平方米，環比二季度的樓面價下降了17.3%。

　　值得注意的是，10月成交土地中，有三宗為限價房項目用地或配建了限價房。規劃建築面積達49.2萬平米，限售價格為6500-7000元/平方米，分別位於石景山衙門口地區和大興康莊地區。這些保障性住房用地的有效供應對平抑地價和房價都具有積極意義。

　　中原地産李文傑分析，一方面，開發商由於資金鏈緊張，産品銷售困難，拿地能力明顯不足；另一方面，政府加大了土地放量的力度，尤其是住宅項目用地。而且，為了確保土地開發的成功率，對於土地出讓形式多采取招標形式，避免單純以價格決定歸屬的情況，這造成下半年以來樓面價的下降。

　　另外，新城建設步伐加快，通州、大興、順義、懷柔等新城區域的土地供應量大幅增加。數據顯示，在三季度成交的31宗土地中，通州區域共成交了12宗，佔總成交數的38.7%，大興區成交了6宗，佔總成交的19.4%，順義和懷柔分別成交4宗和2宗，佔總成交數的12.9%和6.5%。

責編：田詩嘉