房價將繼續回落 北京房企斷臂求生低價入市

　　在房地産業的寒冬之中，房地産開發商的資金鏈條是否緊張？這是否會對北京上海等大城市的房價和成交量形成影響？

　　本刊記者在北京上海兩地的調查表明，房地産商的資金鏈狀況，不是影響房價是否下調的最最重要原因。比房地産商資金鏈更重要的，是政府的保障性住房政策。北京的房價降得幅度大，成交量多，更重要的原因是政府前幾年的保障性住房入市所形成的價格信號作用。

　　而在各地政府不同的救市策略下，如何保障保障性住房的資金投入，就不僅僅是4萬億拉動內需的關鍵，也成為關係到億萬民生福祉的關鍵。

　　北京房企斷臂求生

　　價格下來了，銷售量自然就能上去。無論何時，減價永遠是硬道理

　　★ 本刊記者/孫春艷

　　年關將至，開發商資金鏈愈加趨緊。在樓盤銷售中，部分北京房地産商已經變遮遮掩掩的“特價”為直接低價入市。這些措施能換回購房者的熱情嗎？

　　低價入市回籠資金

　　降價果然是硬道理。

　　11月22日週六，位於東四環百子灣的金都心語項目以毛坯房低至7000元的低價開盤。不到9點，售樓處就擠滿了前來報名諮詢的購房者，其中不乏年輕的白領置業者。

　　組織此次團購活動的搜房網宣傳人員對《中國新聞週刊》稱，一次性付款購買五套的購房者可享受毛坯房7000元，精裝修8000元的抄底價格。當天260套的房源，僅從搜房網報名參加的就有2000多人，還有自行前往登記的購房者。從9點至11點，3個小時的成交金額總計過億。

　　“這個地段的房子都1.3萬至1.4萬左右，價格實惠多了，我也不想再等了，不可能每個人都買到最低點。”在一家貿易公司作文秘工作的劉筱青對《中國新聞週刊》記者説。她和男朋友準備買一套60多平米的小戶型房子結婚用。劉筱青工作多年的積蓄加上從雙方父母籌措來的錢，總共有50萬左右。搭車團購主要是為了侃價。

　　一位中原地産鄒姓經理對此感慨説，價格制定合理，降得到位，自然銷售回暖。這個價格比周圍地段低了2000元至4000元。房地産商對於全款購房的消費者優惠幅度如此之大，説明房地産商對資金回籠的心情非常迫切。

　　無獨有偶。當日東三環首城國際中心10800元/平方米起價的226套房子，也受到了追捧。這是繼11月15日京西玉泉路附近遠洋沁山水以每平方米11000元低價入市後，市場掀起的又一次降價潮。

　　據亞豪機構市場研究部統計的最新調研顯示，北京市11月開盤的31個項目，開盤均價為13462元/平米，環比10月的開盤均價下降了1.4%，同比2007年也下降了16.3%。開盤均價的同、環比雙雙下降在年內還是首次出現。而且，開盤均價已經連續3個月出現下降。

　　實實在在的價格下降，終於迎來了銷售量的上漲。北京市房地産交易管理網的數據顯示，11月，北京商品房簽約套數環比增長近6成。回顧今年前三季度的慘澹狀況，11月的熱銷局勢可謂喜人。

　　今年前三季度，北京新房成交量共5.4萬套，比去年同期下降了接近一半(49%)。9、10月份的交易量也繼續大幅萎縮。銷售不暢的直接原因是價格太高。前三季度，四環以內成交均價仍為1.8萬元以上，與第二季度相比僅僅下降200多元。

　　11月份成交量為什麼突然放大？真正的秘密並不是開發商一廂情願的降價，而是作為商品房參照性的保障性住房來了。亞豪機構副總經理王英男對《中國新聞週刊》記者表示，11月北京的經濟適用房、限價房等保障性住房成交套數為7026套，分別佔總成交量的56.3%，成為京城樓市的銷售主流。保障性住房價格低廉，不但直接分流了部分客戶，也極大地拉低了相關區域的房價。

　　比如，去年朝陽區常營鄉商品房項目均價在13000元/平米左右，但今年限價為5900元/平米的限價房入市，直接將周邊商品房價格拉低至單價9000元左右。

　　而2009年，北京市計劃新建廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房、政策性租賃住房將達到850萬平方米。這一供應市場放量的衝擊加上年底資金回籠的壓力，迫使開發商不得不痛下決心低價入市。

　　開發商斷臂融資求生

　　無論怎樣，挺了將近一年之後，房價才微微降了下來。對於開發商而言，如果資金不是非常緊張，降價總是一個痛苦的選擇。

　　房地産開發商的資金，大致包括由自有資金、銀行貸款和房屋銷售回款三部分組成。2007年10月央行嚴控開發貸以來，佔房地産資金60%以上的銀行貸款，一下子沒了著落。

　　“北京的部分房地産開發商今年上半年就已經通過錢莊、高利貸、典當等高成本的非正規渠道來解決資金問題了。” 北京大學房地産研究所所長陳國強對《中國新聞週刊》記者説。但這些渠道，仍然難以滿足地産商對資金過多需求。

　　因此，在大幅降價的同時，北京一些房地産企業不得不斷臂求生——將項目轉手他人或與他人合作開發。從10月至今，這一現象愈加明顯。

　　11月14日至12月11日，北京華星置地投資有限公司，轉讓旗下的北京匯超房地産開發有限公司57%股權及46764.24萬元債權；11月13日至12月10日，北京城鄉建設集團有限責任公司，轉讓旗下城鄉京潤(北京)置業投資公司整體産權……

　　在北京産權交易所網站的轉讓信息一欄中，房地産項目的轉讓明細佔了很重要的位置。從10月底至今，有近20個房地産項目進行了股權轉讓。

　　一位不願意透露姓名的地産項目轉讓工作人員向《中國新聞週刊》記者透露，公司在2006年囤積了幾塊地皮，當時分別成立了幾家項目公司。2006年市場形勢大好，幾個樓盤項目相繼推出，都賺了不少錢。但到2007年底至今，由於銷售疲軟回款緩慢，公司已經沒有沒有多餘的資金請專業資質的機構和人才幫助項目運作，只好轉讓公司的子項目股權，委託大公司來接盤經營。

　　“在所有投資經營領域中，房地産開發對股權開放是最保守的，不到萬不得已決不會轉讓股權。”清華大學國際商業地産運營商、CREO辦公室首席專家朱淩波對《中國新聞週刊》記者説。

　　不願意轉讓股權的原因很簡單，地産開發的利潤太高，因此開發商都一股獨大，不願與他人分享利潤。

　　同時身為金茂潤業投資顧問有限公司董事的朱淩波，發現今年接觸的一些多元化經營企業，有不少企業已經通過股權轉讓的形式，開始逐漸退出房地産市場。