一線城市黃金週全面"淪陷" 住宅成交量降至冰點

　　購房人、開發商再陷僵局，業內認為房價“底部共識”尚未達成。

　　一線城市向來是中國樓市的風向標。9、10月是樓市歷年來傳統的銷售旺季，然而今年9月份以來，全國樓市的成交量依然在低位徘徊，同比去年連五成都不到。在2008年的這個十一黃金周，京滬深穗四大城市的成交量不約而同地降至歷史新低；與此相對應的是，黃金周前購房人期待的第三輪降價並未出現，四大城市成熟區域的房價依然高企。

　　這背後究竟發生了什麼？房價的未來走勢又將如何？如此低迷的成交量，又能否成為政府出手救市的充分必要條件呢？

　　現象：四大城市成交量創歷史新低

　　北京：雖然折扣、特價頻頻，但北京樓市依然在持續低迷中“慣性”趨冷。據北京市房地産交易管理網數據統計，9月29日至10月4日，北京市期房網上簽約1789套，其中住宅期房簽約1662套，與去年同期相比，分別下降31.5%和29.2%。北京並沒有出現地産商期待的成交回暖，反而成為有史以來最冷的黃金周。

　　上海：10月1日至4日舉行的上海秋季房展會，不少知名開發商的定價和優惠措施受到普遍關注。記者發現，此前已降過一輪的開發商已“剎車”，如萬科、大華等降價“先鋒”在售樓盤的均價維持上一輪降價後水平。其餘一些樓盤則維持在9.5至9.8折的小幅降價範圍，令在場的淘房者感到失望。數據統計顯示，此次秋交會成交量創上海新低。

　　深圳：深圳國土房産局官方網站顯示，深圳秋交會5天僅成交317套一手房，日均63套。而且均價一路走低，從第一天的15146元到第五天的8395元———單日成交均價跌破9000元，這也是深圳新房均價新低。而在去年房價飆升的高點10月，深圳的新房均價為每平方米17530元。整個九月，深圳樓市量價齊跌，成交量跌逾兩成。

　　廣州：據陽光家緣數據顯示，從9月29日到10月5日晚上10時，廣州一手商品住宅的網上簽約量為865套，與9月的一週網簽量基本上持平。成交活躍的區域都分佈在郊區，由單盤成交看，依然是低價樓盤佔據成交榜前六位，其中，均價4500元/平米的保利城成為黃金周中的單盤成交冠軍，成功網簽了85套。

　　剖析：購房者等待再降價，開發商期待救市

　　黃金週期間，北京通州一此前售價為每平米1萬餘元的項目，降至7000余元，這樣的狀況在大興等遠郊區同樣存在，而在四環以內，房價下調幅度普遍較小，只有5%—10%的折扣，而且很多要求一次性付款。記者隨機採訪的購房人表示，本想趁黃金周看看房子，但發現降價房源的品質普遍較差，區域位置也不理想。他們認為，五環內房價下跌才剛剛開始，未來的房價還將回調，現在不打算出手。

　　在上海、深圳，同樣的情形也存在。上海內中環、深圳關內的價格下跌也不是特別明顯，促銷力度不大。這讓購房人深感失望。

　　而在開發商一邊，則是另一種心情。深圳房地産評論家風語表示，原本大家以為深圳樓市在黃金周將會出現大幅降價，但事實上並沒有，原因就在於開發商認為深圳市政府即將救市。

　　9月底，央行宣佈降息，這被大多數開發商認為是政府出手救市、宏觀調控轉向的信號，地産股因此大漲；緊接著，摩根大通發佈報告稱，房價繼續下跌的風險將拖累中國整體經濟，而這是中央政府不願看到的，中國無法承受樓市的大跌。該行預計，中國政府將會出手刺激房地産消費。

　　“本來我們打算黃金周降價促銷的，但這些消息讓我們感覺可以再等等，”很多項目負責人表示。雖然他們心裏對房價走勢也沒底。如此兩相觀望，導致成交量降至冰點。

　　走勢：等待最後一跌

　　從京滬深穗四大城市的黃金周樓市價格策略來看，成熟區域的價格依然堅挺，只有很小的折讓幅度，這讓很多購房人感覺房價並未真實下跌。

　　深圳房地産研究中心副主任王鋒認為，深圳新房價格已有很大調整，但從市場反應來看，似乎並沒有達到消費者的預期，加上當前國內宏觀經濟的預期也不明朗，更加重了市場的觀望氣氛。

　　中原地産廣東項目部總經理黃韜則表示，2003年以來的房價上漲有許多非理性成分，最高峰的房價超過了市場購買力，去年底以來房價一直在下跌，目前由於開發商的資金鏈壓力仍然存在，恐慌性拋售尚未到來。“市場仍在等待最後一跌，帶來成交量穩定的信號，”他説。

　　“目前，只要不是所有開發商都全線降價，消費者就難以形成底部共識，只會令他們繼續觀望。”深圳社科院城市營運中心主任高海燕認為，只有當所有開發商所有項目的房屋均在降價，具有指標意義的城市核心區域降價，才能令底部共識形成，令成交量回歸。

　　爭議：救市時機是否已到？

　　SOHO中國董事長潘石屹日前再次呼籲政府救市。 根據他的調查，2007年開發商們大規模購買的土地，還沒有資金和時間建成房子。持續一年的低迷，已經讓許多房地産公司在生死線上掙扎。他之所以呼籲救市，是因為大量地産企業倒閉只會引發經濟萎縮、失業率提高，金融機構和銀行的安全也會受到威脅。潘石屹的觀點得到一些地産商如保利以及仲介公司的認同。

　　在南京、西安、福州等二線城市，當地政府出臺了一些鼓勵購房人買房的補貼措施，以期重振低迷的樓市，但光大證券近日發佈報告認為，這些政策對激發需求的作用遠不如開發商降價來得直接。因為在購房者預期房價仍有下降空間的情況下，這些政策很難發揮預想的效果。

　　與地方政府的積極救市相比，中央政府迄今未明確表示支持房地産業，央行副行長吳曉靈近日甚至警告説，如果人為阻止房地産價格下跌，那麼美國的今天就是中國的明天。

　　“我認為短期內政府不會有大的舉措救市。”《財經》首席經濟學家沈明高説，是否救市取決於樓市的低迷會不會影響整個實體經濟，如果會，政府應該救市。但是，什麼時候救也很重要。救市也是有風險的，如果樓市調整過度，房價出現恐慌性下跌，出現對宏觀經濟的反面影響，就應該救市了。但現在中國的房地産業調整剛剛開始，還不用救市。他認為，並不排除政府會出臺一些跟房地産行業有關的政策進行宏觀調控，但是近期內不會有大的舉措。

　　■ 大腕聲音

　　高端客戶流失導致“淪陷”

　　陽光100集團副總裁范小衝：由於股市下挫的影響，一些高端群體的財富開始縮水，因而這些支撐一線城市高房價的買家明顯減少。與此同時，受美國金融風暴的影響，有的機構開始出售手上物業回籠資金，有的把手頭的資産快速變現，這些連鎖反應會直接給一線城市開發商造成極大的壓力。一年後，低價拋盤的現象會紛紛出現。

　　減少開支，等待回暖

　　首創集團總經理劉曉光：之前房地産低迷的問題是信心受到影響，而目前由於外部的經濟環境惡化，導致實體經濟産生了影響，企業的贏利能力減弱，直接影響了消費者的購買力。建議在這一輪一線城市降價當中，一線城市的開發商首先要保存實力，要採取靈活的應對對策，改變戰略，加快推盤的速度，並同時減少開發成本，減少開支，等待市場真正回暖。

　　“冬天”最快也要到明年底結束

　　中原地産華北區總經理李文傑：這一輪房地産市場的低迷屬於全世界性的。那麼這一輪一線城市的降價就可能是冬天，有可能持續相當長時間，最快也要到明年底結束。

　　■ 記者觀察

　　期待商品房價格理性回歸

　　房改10年來，內地樓市消費熱度降至冰點。

　　這背後的原因是，觀望了近一年的購房人和開發商對於房價的心理預期出現了巨大反差。經歷了珠三角、長三角的兩輪降價之後，市場預計在黃金週期間會進行新一輪降價促銷———事實上部分開發商的確打算這麼做。但9月底的降息、部分地方政府的“救市”舉措，令開發商重新考量，選擇了在黃金週期間繼續“扛著”。兩相觀望導致成交量降至冰點毫不奇怪。

　　而這一僵局的根本原因，在於房價的高企，依然遠超市場的購買力。始自2003年的房價上漲，在2006、2007年達到歷史的高峰，事實上已經存在泡沫。去年提高第二套房貸的門檻就主要是抑制樓市投機和投資的需求，實際上這是一個導火線。真正讓房價下降的原因，主要還是商品房價格遠遠超越價值。

　　因此，要打破僵局的妙方無他，仍然是市場的進一步調整，使商品房價格向價值回歸。當然，在這期間，宏觀調控需要把握好度，糾正市場過度調整，防止房價恐慌性下跌，拖累宏觀經濟。而對於開發商來講，最好的辦法是尋找市場需求，準確判斷購房人的心理價位，把房子變現，保護現金流。在這一點上，萬科、碧桂園、恒大，就走在了前面。（張曉玲 李宛霖 吳海花）

責編：馮曄