樓市政策面三大猜想：有望走出前松後緊態勢

　　國務院常務會議明確提出“繼續綜合運用土地、金融、稅收等手段，加強和改善對房地産市場的調控”，給明年的房地産政策帶來不小的想象空間。對於明年的樓市政策走向，業內人士預測認為，明年政策將首先放開普通商品住宅土地供應，並修改相關土地出讓方式，放量土地市場“穩地價”；至於金融及稅收手段，由於剛明確房地産市場優惠政策延續，馬上大變的概率較低，將走出“前松後緊”的走勢，但二套房貸政策必將面臨收緊壓力，空轉的物業稅有望變“實轉”。

　　土地招拍挂制度面臨調整

　　中國房地産研究會副會長顧雲昌認為，調控房地産市場需要旺“實火”控“虛火”，加大有效供應以抑制投機。這可以從兩方面入手，一是千方百計地加大商品住宅，特別是普通住宅的供應量；二是增加新增土地供應量，加大土地儲備。

　　在土地問題上需要針對已經批出去的土地加大盤活力度，對違規囤地要更加嚴格執法，“這個問題是我們過去的短板，每塊土地後面都有一個故事，所以要下大力氣，把囤地和反腐敗結合在一起”。

　　此外，應關注已經批出去的土地怎麼使用。顧雲昌介紹，今年前三季度，我國共出售5.7萬公頃土地，但落入開發商手中的剛超過兩萬公頃，3/5的土地都不是開發商購買的。“那3/5土地哪兒去了？政府機構買地了？個人也買地了？”顧雲昌表示，這意味著一手土地的供應不僅僅需要監管企業囤地，還應該關注政府和個人的囤地行為。

　　而土地招拍挂制度更是被不少人認為是推高地價的重要原因，這一制度將面臨調整。目前國家明確提出要提高土地供應和使用效率，完善土地招拍挂等制度。作為土地交易制度改革的試點，16日，北京市將通過“價高者得”的方式招標出讓土地，並公佈最終的投標結果。

　　北京市土地整理儲備中心的工作人員告訴中國證券報記者，本次試點地塊的投開標活動將在16日上午9點開始。通過現場開標的形式，根據標書結果按照價格最高的原則確定土地成交方。該試點地塊項目的有關人員介紹，從流程上看，本次試點的招標方式與此前相比減少了評標的時間。以前的招標方式需要經過審批評標等多道程序，還要上報批准。

　　北京某國有房地産企業的負責人告訴中國證券報記者，新的招標制度比現有的招拍挂程序的確有所精簡，時間上將縮短約14天。“國土局這麼做是希望通過嘗試新的交易方式來平抑快速上漲的地價”，該負責人認為，最終能否得到推廣主要看競價結果。如果相對於周邊地塊價格有所下降，未來就有可能繼續推廣。

　　北京聯達四方房地産經紀公司總經理楊少鋒表示，現有的拍賣制度是通過前期招標中的最高價再加上一定的溢價率從而確定現場拍賣的底價。但由於拍賣現場容易産生開發商相互抬價的不理性場面，因此容易使地價快速上漲。但是這種“價高者得”的方式不會對抑制地價産生太大作用。他指出，上海也曾使用過這種方式，但最終結果證明地價還是偏高。

　　金融政策重在差別化與防風險

　　顧雲昌在解讀國務院常務會議相關表述時強調，國務院多次提到要防範金融風險，這是因為一線城市投機性購房勢頭抬頭。要抑制投機，需要從兩個方面來調整政策，一是針對個人的按揭貸款，應通過差別化信貸政策，加大首套與二套房貸款條件之間差別化政策的執行力度，遏制住房價格過快上漲，“比如二套房的首付比例向上調整，可以減少相當一部分投機行為”；二是針對房地産企業的開發貸款，在要求企業增加供應量的同時，注意防範風險。

　　美聯物業市場研究部總監張大偉認為，由於改善性住房界定不清，銀行對二套房貸款很可能嚴格執行基準利率上浮10%。另外，諸如北京84號文等抑制市場信貸不理性的政策將會繼續延續。而且，將來銀行貸款評估值可能繼續低於市場成交價，從而令不理性的恐慌性需求因首付及信貸問題而減少。這些政策將有利於市場理性發展。

　　與顧雲昌將“加大差別化信貸政策執行力度”中的差別化理解為首套和二套房之間的差異不同，一位市場人士認為這一表述仍可以有多種解讀，如是否應將個人按揭貸款與房地産企業開發貸款在導向上予以區分，是否應該在中央統一房地産金融政策框架下讓各大銀行在執行時有一定的差異化和彈性，這些表述如何理解還需等待配套細則落實。

　　上海易居房地産研究院綜合研究部部長楊紅旭則預測，明年二套房貸政策必定還要緊縮。此外，國務院關於加強市場監管的表述，意味著房地産市場今年以來不斷爆發的“亂相”將得到整治，這其中就包括捂盤、假按揭、亂收定金等屢治不除的頑疾。

　　此外，沉澱的公積金如何應用於保障房也將成為明年房地産政策金融領域的亮點。此次國務院明確表示將力爭到2012年末，基本解決1540萬戶低收入住房困難家庭的住房問題。這一目標比去年此時確定的至2011年末解決747萬戶的數字翻了一番。而從目前保障房執行情況來看，資金難題無疑是地方政府難以主動配合保障房的重要原因之一。目前我國各大城市沉澱的公積金，如何運用到保障房建設中仍有待確定。據了解，截至今年3季度末，北京住房公積金累計餘額就高達1054.37億元。一旦公積金投資保障房的政策落實，必將盤活數萬億沉睡的資金。

　　物業稅能否千呼萬喚始出來

　　稅收政策亦是此次明確的政策方向，對此，不少專家預測物業稅有望在明年再次提上議事日程。

　　楊紅旭就認為，針對大戶型、高檔房的物業稅有可能加快推出，極有可能在部分城市試點實轉。而從投資者預期來看，焦點房地産網15日進行的網絡調查中，針對未來國務院是否會繼營業稅收緊後再次出臺房地産收緊政策，38%的投資者認為稅費收緊等政策推出不可避免，58%的投資者認為房價高企，真正遏制房價還需出臺組合拳。

　　而從稅費角度來看，顧雲昌認為要千方百計增加房屋供應量，就必須盤活二手房市場，搞活租賃房市場。日前房地産營業稅優惠政策已經確定如期停止，對此顧雲昌預測，明年稅費優惠政策結束以後，二手房市場將會有一個大幅度的下滑，因此我們“希望在加大有效供給和抑制投機需求之間，政策根據市場變化作出的調整應該平和一點”。

　　顧雲昌認為，接下來各地將會根據中央精神出臺調控細則，由於各地方樓市的基本面情況千差萬別，各地的調控措施可能會有所不同。

　　此外，有專家預測，對外資購房政策可能會重新緊縮，重申“171號文”；轉售房屋的稅費也可能會從嚴徵收。

　　由於房地産政策基調已定——在保持政策連續性和穩定性的同時遏制部分城市房價過快上漲，預計政策立即大變臉的概率並不高，政策有望走出“前松後緊”的態勢。(蔡宗琦 于萍)

責編：汪蛟龍