北京樓盤再現捂盤待漲跡象 專家稱地價將普漲10%

　　從6月15日起，北京市在拆遷過程中將參照同地段的市場價進行補償。北京市房地産估價師和土地估價協會會長高千里表示，按照新辦法補償後，北京地區土地價格將提高10%，一些熱點地區地價甚至會提高20%。拿地價格提高後，開發商肯定會把提高的成本用房價來消化。業內人士表示，開發商們很有可能停止銷售現有的房源，等待房市上揚後多賺利潤。這樣就會出現開發商集體捂盤不售的現象。

　　對此，北京市住建委市場部相關負責人昨天表示，根據他們的跟蹤和監測，北京一些樓盤確實已經出現捂盤跡象。

　　開發商曝捂盤內幕

　　“很多開發商都曾通過捂盤嘗到過甜頭”，一位曾在某國企房地産開發公司擔任銷售經理和項目經理的業內人士向記者透露，2003年8月31日以前，開發商獲得土地的方式都是通過協議拿地，土地入市不經過招、拍、挂，因此土地成本往往都很低，所以那時的房價難見過萬的樓盤。

　　2000年，他曾作為項目經理，全程參與了上地地區的一處樓盤開發。當時他們在這塊土地上開發了兩棟樓盤，建成後加上地價在內的綜合成本為4300元/平方米，而最後的出售價格為5500元/平方米。但是由於辦理手續出現了一些問題，導致其中一個樓盤被拖到2007年才開始出售，但就是這一個意外，讓他們趕上了北京房價最高的一個時期，他們的樓盤“不得不”賣到9800元/平方米，每平方米他們賺取的利潤為5500元，比成本價翻了一番還多。

　　“這其中的利潤可想而知。”這位業內人士説，2003年8月31日後，北京土地出售開始實行招、拍、挂政策，而當時房市開始出現火爆景象，增加了開發商拿地的衝動，使得土地市場曾一度出現一地難求的局面，這導致土地價格開始一路飛漲。此時，一些通過協議拿地開發的商品房，開始減少銷售，甚至捂盤停止銷售。“一兩年後，原本每平方米6000元的房子，就能賣到每平方米8000元—9000元，甚至上萬元。”他説，在這樣的巨大利潤驅使下，開發商怎麼會不捂盤待漲呢？

　　這位業內人士説，開發商們最喜歡聽到的就是土地價格上漲，因為他們認為這是“最拿得出手”的漲價理由。在今年前五個月的樓市震蕩上揚後，很多開發商目前解決了資金鏈問題，這給捂盤惜售奠定了基礎，

　　“接下來開發商們很可能在拆遷按照市場價格補償的背景下，製造房價的大幅上漲。”

　　地價將普漲10%

　　對於這位業內人士的擔心，北京市房地産估價師和土地估價協會會長高千里認為，通過新的拆遷補償辦法，北京的土地價格肯定會普漲10%，有些熱點區域的地價甚至會漲20%。但是，高千里認為，地價上漲的最主要因素還是北京的市政設施越來越好。他説，原來較遠的地區，可能即將通地鐵，這塊土地的價值就自然上升，在拆遷補償時，地價就肯定比原來高。

　　高千里説，北京地價的上漲與推出拆遷補償按市場價格的辦法並沒有直接關係。甚至這個辦法在推出時間上有些遲緩，原因是原來實行的拆遷補償辦法，已經遠遠脫離實際，不僅不能滿足拆遷戶的基本需要，更容易造成拆遷市場的混亂。

　　據高千里介紹，此前北京按照區位的不同，將全市劃分為10個範圍，在同一個範圍內的拆遷補償價格相同。而這個價格則是根據2002年北京土地基準價確定的。所以，在今天看來，不僅補償的價格脫離現實，區位的劃分也越來越不合理。他舉例説，去年舉辦奧運會的奧運村地區，位於北五環附近，此前被劃分在五類地區，補償價格與一、二類地區相差上千元，但奧運會過後，這裡已經成為炙手可熱的地區，如果依然被視為五類區域就非常不合理。因此，按照被拆遷地區周邊商品房價格確定補償的基準價格就非常科學，體現了拆一房還一房的原則。

　　“我認為這次地價的微動不會給房市帶來根本性上揚。”高千里説，地價和房價確實存在連帶關係，但是土地的升值取決於區域的品質，而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信，隨著地鐵、公路的建設以及公交、學校、醫院的配套完善，北京的地價還存在上漲的空間。但他認為，開發商以此次新的拆遷政策為藉口通過各種手段推高房價的做法並不智慧，因為目前北京房市剛剛從2008年的低迷中走出來，這時候捂盤不售錯過時機，今後即便地價上漲，房市卻再現低迷，他們的房子恐怕就更難出手了。

　　北京金隅嘉業房地産開發有限公司副總經理王新光基本表達了同樣的觀點，他説，此前拆遷雖然沒有按市場價格補償，但很多時候，拆遷補償並不比現在低，甚至有些地區的拆遷補償還要遠遠高於市場價。按市場價格補償拆遷戶後，土地成本的變化不會太大，房價怎麼會激烈上揚呢？他説，房價的上漲主要還是受經濟環境的影響，以及購房人的預期。所以，他們不會捂盤不售的。