近年來，商業銀行住房貸款業務開展得紅紅火火，為廣大人民群眾實現住房夢想提供了便捷的方式。但相當部分商業銀行的個人住房貸款客戶對自己所面臨的個人住房貸款風險缺乏清楚的認識。對於個人客戶而言，正確認識個人住房貸款風險是現代社會必備的金融知識。

　　一、　個人住房貸款客戶面臨的風險

　　商業銀行的個人住房貸款客戶面臨的風險主要有以下幾種情況：一是個人收入水平不變情況下，利率變動增加還款金額導致的利率風險，影響還款能力；二是利率不變的情況下，經濟形勢惡化等原因引起個人收入水平下降，影響還款能力；三是利率上升、個人收入下降同時發生，影響還款能力。

　　個人住房貸款風險中有兩個重要的概念：還款能力和利率風險

　　1. 還款能力

　　還款能力是借款人在扣除生活費用和其他開支後，所能創造的充足的現金流的能力以及貸款到期時償付利息及本金的能力。在商業銀行的一般貸款業務中，借款人的責任是在貸款發放後向商業銀行按照規定的利率和期限歸還本金及利息。所以還款能力不僅僅觀察借款人目前的狀況，還要觀察借款人未來的收入支出情況。因此，還款能力包括流動性和償付能力兩個方面。流動性是指一個家庭或個人滿足其短期服務開支的能力。償付能力是指一個家庭或個人償付其債務的長期能力。

　　借款人的的還款能力應該通過其收入水平、財務情況和負債情況綜合判斷。綜合歷史經驗來看，借款人要保持合理的還款能力，其住房貸款的月房産支出與收入比應當控制在50％以下（含50％），月所有債務支出與收入比應當控制在55％以下（含55％）。

　　2. 利率風險

　　對於商業銀行的個人貸款客戶而言，利率風險是貸款利率變動導致的貸款還款金額的變動，從而影響個人還款能力的風險。目前，我國絕大部分個人住房貸款均為浮動利率貸款，當貸款利率上升時，借款人每月的還款金額和還款總額將會增加，還款壓力增大。即便目前市場上比較少見的固定利率貸款業務，其貸款利率相對較高，同樣存在著利率風險。例如，當貸款利率下降時，採用固定利率貸款的借款人就不划算了。

　　3.　利率風險的影響示例

　　例一：李先生購買了一套商品房，總價100萬元，他向銀行貸款50萬元，採用浮動利率方式，期限30年，等額本息還款方式。當前貸款利率假設為6.656％，經過計算，李先生每月需支付本息3211.81元，還款總額為1156251.73元。

　　當利率上升1個百分點至7.656％時，李先生的貸款情況發生了變化。他現在每月需支付本息3549.64元，每月需要多付3百多元的利息，還款總額則達到了1277869.49元，增加了12萬餘元的利息！

　　例二：李先生了解浮動利率貸款面臨的利率風險後，決定選擇固定利率貸款，以規避利率風險。由於通常固定利率貸款的利率會高於現行貸款利率，商業銀行提供給他的貸款利率為8.110％。經過計算，李先生每月需支付本息3707.24元，還款總額為1334605.16元。

　　李先生選擇了固定利率貸款，同樣面臨著利率風險，不過他鎖定了自己在貸款上的利息支出。假設貸款利率維持目前水平不變，李先生每月將比一般貸款多支付近500元。30年下來，李先生將多付近18萬元的利息！

　　二、　保持財務狀況健康，有效控制貸款風險

　　貸款風險是每一個個人貸款客戶都必須面臨的無法完全化解的風險。但是，通過正確的理財觀念，我們能夠保持自己財務狀況的健康，有效控制貸款風險。

　　1、　　了解自己的還款能力

　　個人客戶作出貸款決策之前，首先要了解自己的還款能力。如前文所述，還款能力是借款人在扣除生活費用和其他開支後，所能創造的充足的現金流的能力以及貸款到期時償付利息及本金的能力。還款能力不僅僅觀察借款人目前的狀況，還要觀察借款人未來的收入支出情況。個人客戶應當客觀的判斷自己的還款能力，據此作出合理的金融決策，切忌盲目高估個人財務狀況的流動性和未來收入，承擔過高比率的負債，導致流動性危機或償付能力不足的困境。

　　2、　　合理貸款，保持較佳的負債比率

　　個人客戶應當合理貸款，保持較佳的負債比率。即便利率出現不利變動，其導致的變化不至於嚴重影響個人的財務狀況。根據中國銀監會2004年發佈的《商業銀行房地産貸款風險管理指引》，商業銀行應將借款人住房貸款的月房産支出與收入比控制在50％以下（含50％），月所有債務支出與收入比控制在55％以下（含55％）。但對個人客戶而言，每月償還各類貸款的金額如果超過月收入的1/3，就可能對生活質量造成影響。

　　3、　　選擇合適的還款方式和貸款品種

　　商業銀行住房貸款通常可由客戶選擇等額本金還款法或等額本息還款法。等額本息法每月的還款額一樣，便於記住每月還款額；等額本金法開始的還款壓力大，後期壓力較小，每月還款額遞減，利息總支出較小。在其他條件相同的情況下，等額本金還款法比等額本息還款法所付利息總額少，其面臨的利率風險也相對較低，但等額本金的初期還貸壓力要明顯高於等額本息，所以借款人要正確估計自身收支情況，考慮對生活質量是否構成影響，然後做出合理判斷。

　　目前，商業銀行住房貸款的業務品種較多，涵蓋了浮動利率房貸、固定利率房貸和部分固定利率房貸。借款人應該根據當前的宏觀調控市場發展走勢，結合商業銀行各業務品種的特點，具體利率條件，考慮自身收入情況、提前還貸因素等，選擇最匹配的貸款品種，才能控制貸款風險，保持健康財務狀況的目的。

責編：陳平麗