投資性需求加速入場 房價或被再度拉高

　　四五月份，房地産市場成交結構變化明顯。在剛性需求之外，投資性需求加速入市，高端物業銷售明顯活躍。記者調查發現，投資資本加速進入樓市，部分是通脹預期驅動所致。這也使得尚在“維穩”階段的樓市面臨更多考驗。

　　樓市成交結構生變：投資性需求比重加大

　　今年前4個月，北京樓市成交量創下三年以來新高。上海樓市前5個月商品房成交量同比增長26%。而今年5月，杭州樓市成交量刷新歷史紀錄，高達10058套，而2007年6月創下的最高紀錄也不過才6000多套。許多開發商自己也沒想到，樓市的歷史新高會在金融危機影響仍難預期的時候到來。

　　上海中環內一熱銷樓盤的開發商告訴記者，一二月份，前來買房的幾乎全是自住者，關於投資者“連傳聞都沒有”；三四月份，開始接觸到個別買房投資客了；5月份以後，這樣的投資者明顯增多。5月中旬，有一位溫州富商找上門來，有意把這一樓盤二期首批剩餘的80余套房源“全部買下”。

　　這位開發商分析，三四月份上海經歷了樓市成交的高峰，是去年被壓抑的剛性需求與今年新增剛性需求疊加所致，不過這類需求到5月時已釋放較多；上海5月樓市成交量依然不低於三四月份，説明“投資性需求已經明顯增加”。

　　以投資者為目標人群的高端物業的成交在四五月份也開始“鬆動”。房地産顧問服務公司世邦魏理仕代理的一高檔公寓項目位於盧灣區濟南路，共有現房20套，成交價為8萬元/平方米左右。世邦魏理仕中國區高級董事陳煒介紹，該公寓今年3月份售出1套，4月份便增加到7套，5月至中旬已售出4套。

　　來自中房指數系統的數據顯示，4月，全國各地高端住宅銷量激增。4月深圳的別墅銷售較去年同期增長了654.55%，而1、2、3月的增幅還分別只有16.9%、50.82%和36.11%；上海4月的別墅銷售與供應比已達1.59：1。易居中國分析師薛建雄認為，高端住宅的熱銷，不僅與高端人群的改善性需求有關，也與他們的投資行為密不可分。

　　投資性需求“回場”的同時，企業買地行為也逐步“復蘇”。4月以來，各地土地流標率明顯降低，開始出現高溢價土地，北京、上海、深圳、天津等城市，均出現溢價成交土地；金地、綠地、保利等大開發商頻現土地交易市場。

　　通脹預期驅動因素明顯

　　陳煒介紹，根據世邦魏理仕的統計，目前投資高端物業的主要有兩類人群，一是私營業主，二是各行各業的高管，他們對經濟形勢都很敏感，眼下很多投資者都有一種“對通貨膨脹的擔心”：“大家覺得，今年銀行放貸大增，全世界都在不停地印鈔票，萬一齣現通脹怎麼辦？國內有些地區樓市相對較好，可以成為一個避風港。”

　　陳煒的表述中包含了對國內樓市趨旺的兩種解釋：一是對中國經濟率先轉暖的信心，二是對通脹可能出現的擔心。而後一種驅動力，需引起更多關注。

　　上海開發商谷文勝的一個朋友在江蘇南通擁有一家櫥櫃廠，由於出口嚴重萎縮，去年下半年至今該企業一直處於困境。不久前，這位企業主關閉了工廠，手拿數千萬元現金來上海全部買了房子。谷文勝説：“最近圈子裏的朋友經常討論，大家擔心有可能出現通貨膨脹，在這種情況下，還是買房子更安全。”民營資本對實體經濟的投資相對謹慎，如此急切地投向樓市，可以看出已出現較強的通脹預期。

　　中金公司首席經濟學家哈繼銘最近對媒體表示，很難説房地産市場已經徹底回暖，一些開發商買地可能是為了抵禦通貨膨脹，“在全球貨幣供給速度加快的情況下，很難説一年後不出現通貨膨脹的局面，正是有了這樣的預期，也激發了個人購房行為和企業的買地行為”。

　　國際經驗顯示，投資者為抵禦通脹傾向於購買房産和硬通貨。比如，樓市走高的同時，黃金市場也十分強勁。不少銀行的黃金業務出現井噴行情，買賣總量激增，價格也持續上漲。

　　投資性需求過熱會影響樓市調整

　　當前大量實體行業依然處於困境，宏觀經濟基本面依然面臨大量不確定性，消費者的消費能力和消費預期依然沒有根本改變，産業關聯面極廣、資金依賴度極高的房地産業為何逆勢上行？

　　投資性需求的快速入市某種程度上製造了樓市的“繁榮”。上海房價在3月份還有明顯波動，進入四五月後則穩步回調。數據顯示，5月11日至17日這一週，上海全市商品住宅成交均價漲至14106元/平方米，為今年春節以來新高。“小陽春”階段降價留出的些許空間，幾乎已被“填平”。來自上海多家二手房仲介的數據則顯示，進入5月，房屋成交週期由以往的2至4天拉長到5至7天，市場觀望氣氛加重。

　　北京樓市也呈現出較大波動。北京市房地産交易管理網截至5月30日的統計數據顯示，北京5月共賣出新房(期房)13067套，比4月減少18.6%，這是北京新房成交量5個月以來首次環比下降。

　　分析人士指出，短時間內的“降而復升”會影響樓市健康調整，而通脹預期驅動下大量投資性需求的入市可能會加速房價走高。如果剛性需求再次被過高的房價壓抑，市場新一輪低迷調整的風險則會逐步累積。

　　經濟學家郎鹹平最近在自己的博客中説，實體經濟發展之後的回暖才是真正的回暖，大量實體經濟的避險資金進入樓市，對下一步經濟復蘇會帶來隱患。

責編：王玉飛