地産商又開始“圈地”高價地有捲土重來之勢

　　隨著今年以來樓市持續回暖，擺脫資金之虞的地産企業尋找新的土地儲備已成當務之急，而近期不少開發商確實已開始大手筆地拿地。市場擔心，連續出現高地價，是否會很快導致樓市新一輪漲價潮。

　　現象：地産商又開始“圈地”

　　由於樓市的持續好轉，加上資本金比例下調的最新利好政策，去年還在資金困境中掙扎的中國地産商,現在似乎已經緩過氣來,開始了新一輪的跑馬圈地。

　　不久前，廣州2009年第一幅公告掛牌的住宅用地，經過四家公司約31輪的競價，最後被廣東佳兆業地産公司以高於底價65%，即3.18億元的成交價成功獲得，折合樓面地價達5910元/平方米。4月底，杭州上城投經46輪競價競得上城區南山路一地塊，樓面價4.6萬元/平方米，再次刷新單價地王紀錄。5月，富力以240％溢價率拿下北京廣渠路10號地。值得關注的是，對市場回暖一向保持謹慎的萬科最近也集中出手，以19.43億元在無錫、佛山購得超過87萬平方米的大型地塊，其中佛山地塊溢價50%。

　　疑問：買地的錢從哪來？

　　去年還連喊“差錢”的開發商近期踴躍入市、高價拿地，之所以如此有底氣，主要有三大原因：

　　一是樓市的持續好轉，使得開發商銷售狀況超出預期，資金回籠加快。

　　二是國家政策緩解資金壓力。根據國務院5月27日發佈的通知，保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例從2004 年的35%調低至20%，恢復到1996 年的水平，其他房地産開發項目的最低資本金比例由35%調低至為30%。這是房地産項目資本金比例自1996 年資本金制度建立以來首次調低，從而提高了開發商的銀行融資額度，對於資金饑渴型的房地産行業來説無疑是最大的一個利好。

　　三是開發商融資環境好轉，僅在4月至5月間，包括華潤置地、龍湖地産、綠地、恒基地産、保利地産、金地、雅居樂、星獅地産、北京金隅、五礦建設等多家大型房地産企業已經融資及計劃融資總額超過520億元。融資方式包括增發、企業債、貸款（包括銀行授信）等。另外，北京金隅股份計劃赴港上市，此舉或率先開啟新一輪地産IPO大幕。

　　趨勢：土地“低價期”或很快結束

　　從這些企業的公告來看，雖然有部分融資用途是開發現有房地産項目，但多數房企融資是為了趕上土地市場“低價期”的難得機遇。

　　克而瑞（中國）上海區總經理于丹丹表示，雖然商品房價量齊升，但地方政府目前顯得冷靜很多，在推地時對底價的設定相當理性和謹慎。

　　根據中國地産網統計信息，今年以來，上海住宅用地的出讓價格與供給價格進入基本相符的時期，價格區間調整在1000至3000元/平方米之間。

　　於是，很多開發商視目前為進入土地市場的絕佳機會。連一向以嚴控風險著稱的萬科也積極入市，令市場更加堅定回暖已經實質性到來。

　　以最為火爆的北京市場為例，北京土地整理儲備中心網站數據顯示，5月份,北京共有23個地塊成交，成交金額達到61.70億元人民幣，較4月份暴漲481.73%。

　　對於未來土地市場的出讓趨勢，多數專家認為，一場席捲全國的土地出讓潮剛剛開始，而目前較低的土地價格形勢或許很快就會扭轉。

　　高地價潛藏風險

　　“開發商的心態已從之前的保生存，慢慢轉變為謀發展。”中原地産研究中心總經理程澐説。

　　“去年很多開發商都沒有拿地，今年如果再不拿地，在開發週期上會受到影響。”遠洋地産控股投資管理部總經理張耘表示。

　　不過，程澐指出，在目前整體經濟有較大不確定性的情況下，一些資金不是很雄厚的企業缺乏大步擴張的勇氣，拿地的開發商大多是大型企業或者上市公司。

　　同時，房地産開發商拿土地，更多的是出於戰略性土地儲備的考慮，這並不能代表他們認同樓市將由成交“回暖”走向價格“回升”。樓市冷暖的重要指標--房地産投資和新開工項目數據仍低迷，暗示了開發商的謹慎態度。

　　高地價無疑是把雙刃劍，為催生樓市泡沫的同時，也會抑制市場需求，而這與政府希望穩定房價的初衷有所背離。“在市場未真正回升之前，高價地將成為企業未來的負擔，甚至潛伏了新的風險。”程澐説。　　 （金 霽）

　　地價往往推高房價

　　“地價上漲毫無疑問會推高房價。”寒桐投資有限公司總經理韓世同對本報記者指出，2007年廣州樓價的瘋狂，很大程度上與幾大標誌性地王出現相關。“當年9月份出現18700元的樓面地價，一下子把房價推到極端。”而從今年來看，拿地熱情似乎又重新高漲起來，6月10日，廣州將推出珠江新城D8－C3地塊，記者從廣州市國土和房屋管理局網站上了解到，這塊地已經吸引了多家開發商參與競價，廣州“新地王”很有可能在此誕生。

　　不過，韓世同認為，隨著供應量的減少，房價的上漲以及購買力的消化，下半年房價還是存在很大的變數。

責編：王玉飛