買房PK買地産股，誰的收益更高？

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文/圖/表 記者李成、張忠安 （署名除外）

　　政策利好

　　新一輪刺激方案出臺：國務院調整固定資産投資項目的資本金比例

　　房地産基建板塊受益最大：下半年房地産投資將新增至少3000億資金

　　自進入2009年以來，房地産市場成交回暖跡象明顯，房屋銷售量和房價不斷上升。

　　同時，隨著A股5個月連續上漲，不斷創出反彈新高，房地産股也應聲反彈，一路上揚，間接印證了樓市回暖。

　　日前，國務院常務會議下調保障性住房和普通商品住房投資項目的資本金比例15個百分點，令市場人士歡呼最大利好出臺。

　　那麼，對投資者來説，目前是投資房地産好還是投資房地産股更好呢？

　　日前，國務院常務會議再次調整固定資産投資項目的資本金比例，以緩解4萬億刺激計劃的資本缺口。此前在4月29日，國務院常務會議決定調整固定資産投資項目資本金比例。

　　分析人士指出，此次資本金比例調整相當於是新一輪刺激方案出臺，有望刺激銀行信貸在未來數月再次出現強勁的增長。

　　根據此次調整，大部分行業的最低資本金比例下調了5～10個百分點，其中保障性住房和普通商品住房項目下調15個百分點，大大超出此前的預期，而鐵路、公路等交通和大型基建項目也是此次資本金比例調整的主要受益對象。高污染、高能耗和産能過剩的項目則被上調最低資本金比例。

　　國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示，政策體現了一個有保有壓結構調整的思路。“降低資本金要求的行業，下一步得到信貸支持的空間就更大，應該説會有正面的效果。”

　　中國最早實施資本金比例規定始於1996年。據了解，2004年，房地産開發項目（不含經濟適用房項目）資本金比例曾由20%及以上提高到35%及以上。 （段郴群）

　　影響分析

　　樓市：市場解讀現分歧

　　房地産資本金比例降低，有觀點認為將為房地産行業帶來真正的“救市契機”。不過，也有市場行家和研究者認為，短期來看實質性作用不大，也影響不了目前樓市的成交和價格，但長期將對房地産商的開發投資産生深遠影響。

　　正方：增加供應有助平抑房價

　　資本金比例的降低有助於緩解開發商的資金壓力，也降低了開發商入市的門檻。光大證券表示，住房和基建項目資本金比例下調的政策和近期部分實力開發商拿地的行為，從政策支持和實體企業行為兩個方面鞏固市場對房地産投資復蘇的信心。

　　今年1月~4月，在我國固定資産投資高速增長的同時，房地産業的投資勢頭仍然較弱。“資本金調整後，從下半年開始房地産投資有望回暖。”2008年，我國房地産投資達到3萬億元，其中自有資金投資佔30%~40%。“今年二三季度，房地産投資會有更快速度的增長。預計全年的增速會達到10%左右。因此，此次資本金比例下調5~15個百分點，將為下半年的房地産投資釋放至少3000億元資金。同時，能夠將以前擱置的土地開發起來，形成供給釋放，從而平抑房價。”劉元春分析説。

　　有觀點認為，政府如此重視房地産企業開發熱情，有一種解讀是：伴隨著樓市交易的回暖，如果房地産開發的步伐不能儘快跟上，政府擔心無法體現房地産業對投資的拉動作用；另一方面，房地産供應量的減少，對於房價飆升也是一個潛在威脅。

　　反方：對樓價實質影響不大

　　美聯物業全國研究中心主任徐楓認為，這種調整對市場難有直接的、實質性的作用，更多的是配合國家拉動內需的整體政策，並非針對房地産市場而制定的政策。

　　另外，目前全國的房地産發展商面對的難題大不相同，徐楓認為，資本金比例的變動只是宏觀政策的調整，不同地區的樓市現狀還需要當地的具體政策來加以引導。

　　中原地産項目部總經理黃韜認為，發展商目前銷售情況甚佳，資金壓力已大不如去年，市場上也不像以前那樣存在“空手套白狼”的機會，因此這次調整只是表明了政府的支持態度，對市場難有實質意義。

　　另外，目場關注的成交和價格也難受本次調整的影響。資本金比例對發展商的影響主要在資金鏈上，對供應市場的影響非常間接；目前樓市仍是買方市場，市場成交決定於需求方，不會受本次調整的影響。（林琳）

　　廣州樓價5個月漲近四成

　　農曆年後，樓市回暖現象日趨明顯，全國主要城市紛紛出現量價齊升的局面。在廣州，中原地産統計顯示，5月第一週，廣州住宅均價達到11001元/平方米，同今年一月份的8014元相比，漲幅達37.27％。而廣州市國土房管局的數據顯示，1月份，廣州新建商用商品房的均價為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91％。

　　不過，樓價的猛漲也受到了各方的質疑。在越秀區看房的郭女士對本報記者抱怨。“我去看了三個樓盤，基本上都漲價了。”

　　寒桐投資有限公司總經理韓世同在接受本報記者採訪時表示，本輪樓市行情主要是國家政策的推動，而政策的初衷是通過刺激剛性需求來擴大成交量。但如果房價繼續上漲，老百姓的觀望情緒肯定會重新出現，這將扼殺國家政策帶來的成果。

　　世華地産市場研究部總監肖小平也表示，近期房價較年初有了明顯的上漲，使得部分需求並不迫切的改善型購房者，推遲了購房。

　　股市：關注現金流相對緊張的地産股

　　業內人士黃平對本報記者表示，資本金比例下調後，房地産開發行業受益最大，從下半年開始房地産投資有望回暖，這對資金緊張的房地産上市企業來説，無疑是雪中送炭。

　　而市場分析師鄧力認為，儘管下調資本金對房地産股是利好，不過，對那些前期漲幅巨大的房地産股，投資者要保持警惕。因為其漲幅已包括了此“利好”預期，能否再度大漲仍有待觀察。

　　他認為，目前可關注那些前期漲幅不大，且每股經營現金流相對緊張的績優地産股，如深振業Ａ、寧波聯合、榮盛發展、福星股份、張江高科、DR小商品、上海新梅、首開股份、海泰發展、東湖高新等。

　　房地産股票今年平均

　　漲幅高達100%

　　今年以來，股市大幅反彈，而房地産股票也大漲。本報最新統計顯示，自年初至本月最後一個交易日，兩市130隻房地産股票的平均漲幅高達100%。其中，有57隻個股年內漲幅在100%以上，而漲幅最大的陽光發展（000671）年內漲幅高達234.96%；漲幅最小的綠景地産（000502）也達25.46%。

　　高華證券日前上調房地産行業評級至“有吸引力”。高華研究範圍內的海外上市/內地上市房地産開發商股票的估值仍較2010年底預期凈資産價值折讓31%/22%，對應的2010年預期市盈率分別為15倍/21倍，對應2009年預期市凈率分別為1.6倍/2.7倍，而前一次上行週期的平均水平為溢價29%和43%，市盈率分別為23倍/30倍，市凈率分別為3.5倍/5.0倍。

　　而中銀國際發佈最新研究報告稱，國務院日前正式批轉的《關於2009深化經濟體制改革工作的意見》中，關於“深化房地産稅制改革，研究開徵物業稅”的提法受到市場強烈關注。但是，對於住宅地産來説，財産登記、資産評估、新老劃斷、徵收成本等眾多問題在中國現行制度下依然很難解決，因此對住宅開徵物業稅的擔心還為時過早，實質影響十分有限，維持房地産板塊的買入評級不變。

　　收益比較

　　100%與37.27%

　　今年地産股漲幅遠超房價漲幅

　　廣州安惠投資總監鄧力等一些業內人士認為，從幾個方面來看，買房地産股和買房各有優缺，關鍵是投資者要根據自身情況進行配置。

　　一看潛在收益

　　潛在收益，也就是市場現價相對於合理估值的上漲空間。據不完全統計，A股市場主流房地産上市公司的市盈率為15~20倍，隨著經濟回暖，在可預見的未來，上市房地産凈利潤增長率為20~30%，其股票動態市盈率為12~15倍，而全國主要城市的房産租金收益率為3~5%，且在可預見的未來無上升或明顯下降的趨勢，將其折算為市盈率為20~33倍，動態市盈率也是20~33倍。相比之下，投資房地産股的市盈率只有投資房地産市盈率的1/2到1/3，兩者的相對投資價值很明顯。

　　二看風險

　　就安全性來講，房地産市場確實是非常安全，原則上它是不會暴跌的。而房地産股則不同，它受股票市場總體影響大，波動幅度也大。不過，單個房産投資者購買房産有一定局限，而買房地産股可組合投資。另外，買房會受到物業稅等利空影響，但上市的房地産公司基本是大開發商，應對衝擊的能力強。

　　三看流動性

　　投資房地産進出不便利，而且在房産價格調整市道中還會受衝擊。除此之外，時間成本和交易成本都顯著偏高。投資房地産股只要交相對較低的券商佣金和印花稅（賣出時才交），進出比較自由快捷。

　　四看歷史漲幅

　　去年底，房地産股和房價雙雙出現彈升。不過，比較起來，房地産股今年以來的平均漲幅高達100%，遠遠超過今年1至5月廣州的房價漲幅37.27%。

　　鄧力表示，不管從短期的相對估值來看，還是從兩者流動性特徵等方面來看，投資房地産股都優於投資房地産。

　　理財心得：

　　炒股要中線 炒房要長線

　　廣州某私募基金管理人陳軍認為，理財投資講究兩大原則，一是穩妥，存款、保險不可少；二是結合個人特點，進行適當配置，房産投資佔總投資額40%就可以，最好長線投資，炒股要看中線。

　　陳軍有過10多年房地産工作經驗，他認為，房産投資應選擇一些大型發展商開發的品牌樓盤，或一些擁有優質配套設施、物業管理完善和具有巨大投資潛力的物業，投資期限起碼也要5年以上。

　　對於貸款炒房，陳先生不太贊成，儘管有“杠桿效應”，但房地産投資流動性差，一旦出現資金週轉困難，就會有較大風險。

　　對於炒股，陳先生認為沒有必要長線投資，最好是中線，做波段。“一般情況下，首先要精選個股，買入後，一般持有最少1個月以上，如果中線漲幅在50%以上，就可以先出來觀望一下。熊市反彈幅度達100%以上，就可以考慮出來了。”

　　樓市投資建議

　　選擇投資小戶型物業。廣州中原地産市場總監李粵湘建議，如果目前想買房收租，可以選擇投資收益較高的，最好是買中小戶型物業。

　　自住型住房現在可考慮購買。李粵湘表示，對有自住需求的購房者來説，房價的短期波動對其沒有直接影響。因此，只要有自住需求、有承受能力、有喜歡的房子，現在買幾乎沒有什麼風險。

　　高端物業投資回報較高。數據顯示，今年1月份，廣州新建商用商品房的均價為9287元，到4月份上升為11786元，漲幅為26.91％。同期，寫字樓市場投資收益為28.50％。值得注意的是，高端的別墅價格卻出現大跨度飆升，前4個月，廣州別墅均價由5591元暴漲到10248元，漲幅高達83.29％。（李成 張忠安）

責編：程振宏