保險資金覬覦養老地産 或無緣REITs

　　“養老城”三亞最新擬開發的項目，吸引來的不僅是地産商，還有不少保險機構。

　　5月16日，參加上海陸家嘴論壇的泰康人壽董事長陳東升向《中國經營報》記者透露，他此行的另一個任務是希望未來在上海建一個高端養老社區。

　　購買辦公用房、投資廉租房、養老實體和商業物業，在今年《保險法》修改後，對於這四項保險資金不動産投資內容已經得到保監會的認可，保險資金也開始成為投資養老地産行業的潛在主力。

　　積極的泰康

　　事實上，4月份陳東升剛從美國考察養老産業回來，而養老産業的投資已經成為泰康人壽投資資産的三大配置領域之一，用陳東升自己的話來説，從健康保險、養老保險到養老社區，泰康人壽可以提供從搖籃到天堂的産業鏈服務。

　　美國瑞陽房地産開發集團副總裁劉煥章5月21日告訴《中國經營報》記者，他認為目前保險機構是最適合投資養老社區的機構之一。“養老社區一般是出租模式，但一般租金收入比不上商業地産，而且不能像住宅項目那樣通過所有權的轉移迅速回籠資金，因此對投資商的資金實力要求比較高。”

　　太平洋保險資産管理公司一位負責人5月20日則告訴記者，投資養老社區可以解決保險資金“長短錯配”的現狀，而且隨著我國老年化的加速，市場發展空間非常大，對保險資金比較有吸引力。

　　此前通過自用購買，不少保險公司已經曲線介入了多個地産項目的投資，包括人保財險購買銀泰中心寫字樓C座7.5萬平方米物業；中意人壽以1.28億元的價格購買了凱晨廣場東座七樓整個樓層等。而泰康人壽通過旗下的泰康置地公司，中國平安（601318.SH）利用旗下的平安信託平臺，在投資不動産上則走得更遠。

　　記者了解到，以前保險公司投資地産項目一直屬於擦邊球性質，而保險資金直接投資養老院、養老社區等養老實體，在保監會出臺具體規則之前，則還沒有正式展開，甚至泰康此前介入一些北京、四川、上海等地的養老院項目，部分也屬於援建性質。

　　對於保險公司投資養老地産的路徑，平安集團的一位相關人士告訴記者，保險公司未來會成立專門的投資管理公司來負責養老實體等不動産投資業務，在近期一場關於不動産投資的討論會議上，這種方式已經基本獲得了機構的認同。目前，泰康、中國平安等有已有相對獨立的運作平臺。

　　不過上述平安集團人士告訴記者，對於是新建還是投資成熟項目，則還有不同意見。根據保監會新聞發言人袁力的説法，保險資金投資不動産的目的是要獲取穩定的租金收入，保險機構不直接參與房地産開發，不允許進行房地産的炒作。“但是目前國內成熟現成的養老地産項目並不多，如果是另外新建，很難説保險公司沒有參與開發。”

　　另外，包括保險機構是否可以像之前京滬高鐵項目，或者泰康人壽在上海的水務工程項目那樣，通過一家保險公司&&發債，吸引其他的中小保險公司資金參與等，也是目前投資養老實體討論的焦點。

　　無緣REITs

　　“保險資金目前最適合投資養老社區，但什麼是養老社區，一定要60歲以上的老人才能居住嗎？如果是這種純粹概念，市場空間有多大？如果不是，和一般的住宅産品有什麼區別？保險資金進入是否存在障礙？”在贊成保險機構進入養老社區投資領域的同時，劉煥章也給出了一串長長的疑問。

　　記者了解到，這也是目前一些保險機構在討論具體操作模式的同時，徘徊是否要進入養老社區投資所考慮的問題。

　　上述平安集團的人士告訴記者，他曾經看過國內的一些養老地産項目，但最後發現如果純粹是財務投資的話，國內還沒有成熟的運營團隊來管理項目，或者一些現成的項目規模過小，不適合保險資金的投資。“還必須得考慮退出因素，未來是否可以及時退出。”

　　記者了解到，像保險資金投資了160億元的京滬高鐵項目，未來已經有上市的計劃，投資機構都可以全身而退，但目前對於養老社區投資來説，由於國外都還沒有一些特別成熟的案例，因此投資機構也有顧慮。

　　“我會在5年後再來看進入養老社區的投資。”泓睿資本的執行董事吳斌告訴《中國經營報》記者，此前該機構也聯合香港的慈善基金來內地找尋過相關的養老社區項目，但最後認為由於相關法規不配套，先期的進入成本可能會很高，而暫時放棄。

　　和劉煥章一樣，吳斌也認為，完全純粹隔離的養老社區，因為缺少對老年人的人文關懷，發展空間也不確定，而如果不做一些限定，回報率方面也有限。

　　由於租金收入可能不穩定，劉煥章認為目前上海地區的養老社區項目的投資回報率並不高，甲級寫字樓年回報率可以達到7%～8％，商場物業達到5%～6％，高端住宅4%～5％，養老社區的投資回報率還在之下。而在保險業內，股票等權益類投資的回報率在10％以上，債券等固定收益類投資回報率在4％以下，而養老實體等不動産投資回報率介於兩者之間。

　　記者了解到，雖然今年兩會期間，中國人壽（601628.SH）總裁楊超還呼籲用倒按揭或者REITs（房地産投資信託基金）等創新方式支持保險資金投資養老社區，但由於對養老社區項目收入的質疑，目前在上海地區準備試點的REITs項目中，已基本不會把這類項目作為標的。

　　上海一家外資REITs服務機構的負責人日前告訴記者，目前雖然在“央行模式”和“證監會模式”上，REITs試點還有一些爭論，但選取的都是鬧市區的成熟商業物業，初期不會是養老社區標的，而試點開始時間則有可能是今年年底或者更早。

責編：金文建