漲價嚇住了剛性需求 樓市或面臨新的調整

　　近期，國內不少一、二線城市住宅商品房成交量持續回暖，導致房價看漲。對於多數購房者而言，買還是不買的抉擇依然艱難。專家認為，大規模推動房價上漲因素目前並不存在，當價格越過剛性需求承受能力，成交量勢必萎縮，或將迎來樓市的新一輪調整。

　　開發商掀開漲價蓋頭

　　在二線城市房價漲幅“領頭羊”福州，大部分樓盤價格日前漲價幅度大增。記者在金山新城一個名為“中庚城”的熱銷樓盤現場看到，這裡有近十幢小高層樓房已基本完成外墻裝飾，但周邊諸如下水管道等生活配套工程還未開展。在售樓部裏，三三兩兩的看房者圍著樓盤模型觀望，一位售樓小姐在介紹：“上半年，我們主推樓盤一期，現在均價6800元起，未售房數量有限。7月份開始，我們將推出樓盤二期，均價肯定要上萬元。”

　　比這家樓盤位置略顯偏遠的一家名為“美林灣”的新樓盤，去年底報出的價格是每平方米4000元左右，進入今年5月則一下子竄上了5500元的高位。業內人士指出，今年以來，隨著不少城市的房地産市場成交量持續回暖，開發商們紛紛掀開了漲價的蓋頭。

　　東海證券發佈的研究報告顯示，4月，其跟蹤的國內15個城市中，福州、廈門、武漢、深圳等商品房成交量同比增幅均超過200%，杭州、深圳、長沙、南京、天津、西安等同比增幅均超過100%。與此同時，一、二線城市商品房成交價格企穩，房價環比則普遍出現結構性漲勢。杭州、廈門、深圳等成交均價環比漲幅均超過10%，長沙、蘇州、福州、天津等環比漲幅均不小于2.2%。

　　“目前，整個北京房地産市場已經呈現向上走的趨勢。”北京大學房地産研究所所長陳國強説。另據北京市房地産交易管理網數據顯示，1月至4月，北京房價環比逐月上漲，4月份比上月每平方米漲了1800多元，4月份均價超過了12200元。

　　陳國強説，去年下半年至今年初，北京部分開發商採取降價手段加大促銷力度，降價的開發商不外乎兩種：一種是資金鏈確實緊張、真的缺錢；另一種是手頭盤子較大、庫存房較多，不想承擔過多的市場風險。“現在看來，真正缺錢的開發商並不多。從今年春節至今，在一些城市，隨著開發商手頭的庫存房逐漸消化，一些優惠促銷的措施不見了，取而代之的就是，房價開漲了。”

　　房子買不買抉擇依然難

　　福州市民劉大宇4月份在市中心邊緣位置，以均價6000元買了一個90平方米的期房，近11萬元的兩成首付幾乎將他工作6年來的辛苦積蓄耗盡，而在未來的20年裏，他還將面臨每個月2000多元按揭房貸的重負。

　　而立之年的劉大宇表示，必須買房子，等到明年春節一過交了房，抓緊裝修，明年底趕著結婚用。“去年下半年以來，國家相繼推出了購房免稅、降首付、貸款減息等新政策，這些對按揭買房的人來説，是個好機會。”

　　業內人士指出，今年以來，樓市成交持續放量，主要是由像劉大宇這樣的剛性需求支撐起來。然而，隨著房價的上漲，一部分剛性需求停下了購房的腳步。

　　5月以來，廈門島內的房價重回萬元高位，而且目前還呈現小幅上漲態勢。這對想買房子的廈門市民林建剛來説，十分痛苦。

　　林建剛説，去年以來，他看到廈門樓市積極向理性方向調整，島內每平方米的房價從1萬多元調整到8000多元，因此對買房多了一份信心，於是開始努力存錢。今年3月，公司發放了去年全年的剩餘獎金後，他的存摺裏首次突破了10萬元。如果以每平方米9000元計算，這10萬元可以滿足他買60平方米小套商品房的首付。

　　但房價上漲的步伐超過了林建剛的存錢速度。“房價這麼高，讓我沒法買房。房價還這麼漲下去，只會讓我買房的希望變得越來越渺茫。如果硬是要頂著這麼高的價格買房，只有借更多錢才能辦到。”林建剛無奈地説。

　　“買與不買房成兩難，這説明，大多數累積的剛性需求目前已被釋放出來，性價比較高的房子在1至4月份期間也被市場消耗。剩下來的買家受經濟能力等因素的影響，對房價的敏感程度很高，他們一旦發現房價明顯上漲，那麼，買房的決策就會變得謹慎起來。”閩江學院經濟師林忠華説。

　　漲價或帶來新一輪調整

　　業內人士分析，房價正呈現一種非理性上漲趨勢，而大規模推動房價上漲的因素目前卻並不存在。當價格越過剛性需求的承受能力，剛剛上來的成交量勢必見好即收，迎接樓市的或許將是新一輪的調整。

　　記者觀察到，5月以來，部分前期樓市成交量升幅較大的城市開始出現震蕩回落。有關統計數據顯示，“五一”3天假期，北京一手樓住宅商品房實際成交950多套，比清明小長假實際成交的商品住房套數下降了23%。在福州，5月份前10天的成交量比4月份同期出現了明顯的下降。

　　“近期，樓市成交量的回暖缺乏宏觀經濟基本面的支持，是短期的、局部的和階段性的。”浙江大學江萬齡國際經濟與金融投資研究中心副主任景乃權認為，一些城市在5月上旬房地産交易未達到預期，表明當前房價上漲是非理性的，也不存在大規模推動房價上漲的因素。

　　廈門聯合房産機構日前一項調查顯示，多數購房者認為，“今年下半年，繼續觀望是最佳選擇”，“房價還有下降空間”。廈門置強房産一位負責人説，廈門房地産回暖態勢現正逐漸弱化，5月或將成為廈門樓市創下交易新低的起點。

　　陳國強表示，接下來，房價大漲的可能性不大，大多數城市的房地産市場庫存還未消化完畢。在巨大的庫存壓力下，開發商難以再借機繼續大幅漲價。戴德梁行有關房地産投資報告顯示，上海、北京、廣州等全國9大城市目前積壓了2006年到2008年在建的庫存商品住宅近3000萬平方米，消化這些庫存仍需半年左右。

　　業內專家預計，5月中旬以後，各地天氣開始炎熱，按樓市銷售慣例判斷，未來三四個月，樓市將不可避免地出現“小淡季”。

責編：王玉飛