施永青:樓市為何與經濟背馳

　　農曆年後的樓市發展令很多行內人士都跌了眼鏡。農曆年後樓市常有小陽春現象，但一般只能維持一個多兩個月的時間，當春節前後積累起來的購買力被消化後，樓市又會回到原先的狀態。

　　由於實體經濟受到金融海嘯的衝擊，行內一般都不敢對今年的小陽春寄予太多的期望。因此，未到四月，行內已有人擔心小陽春快結束了。事實上當時確有一些跡象，顯示樓價的上升已開始遇到阻力，交投略為放緩下來。然而，當某些阻力位被突破之後，市場又再度活躍起來。

　　人們驚異地發覺，一些放盤很久未能賣出的單位，原來一直都有不止一個準買家在等候，希望等房價再平一點的時候才落訂。大家都在等，以為沒有人要，但當這個單位突然被人買走後，其他在等的準買家就後悔走寶，觸發他們也得早作決定，於是齊齊撲向市場上其他次選單位。

　　但他們的次選單位原來一樣有買家在等業主減價，於是觸發另一批買家需要早作決定，從而産生了連鎖反應，以至成交愈多，被引發出來的購買力就愈大。這種一窩蜂的現象，令三、四月的成交量重回旺市期水準。

　　至五月初，（香港）樓市已追回大部分去年下半年的跌幅，比低位升了近百分之二十，已達至2007年第四季的水準。

　　樓市有這樣的發展，似乎與實體經濟的表現不相符。現實是很多企業的業績仍在倒退，不得不瘦身裁員，人們的收入水準仍在下降，還得面對失業的威脅，照理由，在這樣的環境下，怎有這麼多人願意在房地産市場上冒風險？

　　很明顯，今次樓市的購買力不是來自新的經濟增長，而是來自過去的財富積累。與一般消費性商品市場所不同的，是樓宇的買家在作決定時，不會只考慮用的問題，他們更要從投資的角度來考慮。人們要考慮的是，用房地産作為儲存財富的工具，是否會比放在其他方式上有利。

　　所以，即使當人們的經常性收入因經濟衰退而無法上升時，人們也會考慮入市買樓。這是儲存財富的模式轉移，是為過去的積累著想，與當前的收入升跌沒有太大的關係。

責編：金文建