已經觸底還是下跌中繼——中國樓市充滿迷霧

　　新華網北京４月１４日電題：已經觸底還是下跌中繼——中國樓市充滿迷霧

　　記者　蔣旭峰　徐興堂　張崇防

　　一邊是銷售面積連續數月增長，一邊是銷售價格持續下降；一邊是專家學者分析認為房價仍將繼續走低並規勸公眾耐心等待，一邊是開發商極力鼓吹剛性需求將封殺房價下跌空間——中國樓市正在陷入一種前所未有的尷尬境地。

　　在投資需求下滑和全球金融危機等內外因素交織作用下，曾經火爆的中國樓市在２００８年下半年徹底“退燒”並進入價格大幅下挫、銷售幾近停滯的“嚴冬”。步入２００９年的中國房地産市場是否已經回暖，目前的房價能否成功撬動民眾積壓的投資需求，各方觀點大相徑庭。

　　樂觀派人士認為，中國樓市在“春暖”之後已經觸底，理由是一季度全國一線城市住房交易量走出了一波顯著回升的“小陽春”行情。國家統計局１３日公佈的數據顯示，今年１－３月，全國商品房銷售面積同比增長８．２％。

　　記者在北京春季房地産展示交易會現場看到了人流不息的場面，人潮中既有大量來給孩子看房或改善退休後居住條件的“銀發族”，也有尋找投資機會的中年“黑髮族”，還有打算結婚使用或自住的青年“染發族”。

　　而在這一人氣上漲趨勢背後則是不易察覺的房價穩中下行的趨勢，業內人士認為棄價保量已是一些開發商不便言説的秘密。

　　國家統計局數據顯示，３月份，全國７０個大中城市房屋銷售價格同比下降１．３％。一些持謹慎觀點者認為，量漲價跌的“剪刀差”背後是房地産商用各種促銷手段來消化存量和新房産項目開工下滑的局面，０９年樓市的主調應該是房價的理性回歸。

　　我愛我家市場研究部高級研究員秦瑞告訴記者，目前説樓市回暖為時尚早，但政府的各種樓市優惠新政和近期市場回穩刺激了去年民眾被壓抑的購買力釋放。 也有部分專家指出，與其説是房地産市場出現了回暖或反彈，不如説是開發商的一些優惠促銷措施吸引了部分按捺不住的買房人。

　　在高庫存的壓力下，開發商紛紛降價促銷。國內業界龍頭萬科最新公佈的一季度銷售金額同比增長了２１．０％，但銷售均價卻同比下跌了９．２％。據悉，今年南京市春季房産交易會將向市民發放購房券，而在北京房交會上，樓盤價格優惠幅度最高的接近１５％，緊鄰京城的燕郊開發區一些樓盤項目還用買房送戶口來吸引顧客。

　　住房與城鄉建設部的統計數據表明，截至去年底，全國商品房空置面積達到１．６４億平方米，同比增長２１．８％。

　　在房地産市場較高“庫存”難以快速消化的背景下，房地産投資增速也在下滑。此外，各個樓盤的銷售情況差別也較大，與一些樓盤的銷售“小陽春”不同，一些樓盤則經歷了“倒春寒”。

　　據悉，這些樓盤多為別墅項目、高檔樓盤及部分性價比不高的中檔樓盤。記者在北京春季房交會上留意到，一些別墅等高端項目展臺門可羅雀，與整場交易會人潮涌動的局面形成鮮明對比。

　　專家和開發商在關於房價的多次交鋒中似乎成了冤家。北京市社科院上月底發佈的２００９年度北京藍皮書指出，在房價沒有降到居民收入可承受的水平前，談不上剛性需求釋放。

　　報告出爐後馬上就引起了熱議，華遠集團總裁任志強在博客上撰文對這一報告的科學性表示質疑，他認為中國房市的剛性需求不但存在，而且民眾有足夠的購買力，否則不會出現二、三月份住宅銷量的暴漲。

　　中國社科院最新公佈的商業藍皮書指出，受國際金融危機影響，中國的消費增速會放緩，房地産業的蕭條在今年難以改觀。中國社科院曹建海研究員甚至預測，中國城鎮房價水平還有４０％到５０％的降價空間，谷底可能出現于兩年之後。

　　記者在北京春季房交會上和數十位購房者交流發現，在經歷了房市火爆的２００７年和相對沉寂的２００８年之後，購房者也在回歸理性消費。他們大多對今年房産價格的走勢還看不準，但回落的價格讓他們心動，部分受訪者表示如果價格合適會考慮近期出手。

　　因為北京等城市的房租價格近期有所回調，在一定程度上也抑制了投資型房産需求的釋放。在北京已經擁有三套住房、正在尋找新投資機會的張小姐告訴記者：“雖然一些樓盤的價格有回落，但往往離市中心比較遠，這些地段的發展還需要時間，暫時房租也不高。黃金地段的租金高，但房價也相對堅挺，投資的收益率不夠理想。”

　　秦瑞向記者提供的最新數據顯示，我愛我家２、３月份成交的二手房項目中，大約６８％屬於首次置業的自住型人群。多個城市的新房成交數據也和這一趨勢吻合。

　　中國房地産業協會副會長朱中一表示，今年房地産市場最大挑戰來自於保持合理投資規模與消化存量之間的關係。他呼籲房地産企業樹立長遠發展計劃，儘快以合理的價格促銷存量樓盤，促進資金回籠，並利用市場調整期加緊土地儲備。

責編：金文建