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富力李思廉對賭萬科王石爭奪商業地産老大交椅

CCTV.com 2008年11月10日 09:32 進入復興論壇來源：國際在線

富力董事長李思廉

　　意欲超越萬科的富力罔顧多方警示猛攻商業地産，現在“想剎手也剎不住”

　　李思廉和王石爭吵了起來

　　先説一段典故。2004年地産博鰲論壇，那個時候的富力地産一反原來的低調，參加了這個會議，但是呢，在會上李思廉和萬科的王石爭吵了起來。

　　當時的富力地産很風光，進軍北京和商業地産快速擴張，擴張速度之快專業跨度之大，的確是業內首屈一指的。但是會上王石就説，商業地産項目很難取得較高比例和長期的融資支持，如果搞出租型商業地産而自身沒有資金實力，則必死無疑;如果搞出售型商業地産，則會遇到經營管理上的致命麻煩。王石這番話也並不是專門針對富力，但富力李思廉又剛好去對號入座。

　　於是，專做城鄉接合部中檔住宅的萬科董事長王石與當時正大規模進軍商業地産的富力董事長李思廉之間較上了勁。李思廉接下話説，你放心我們一定會做得很好，他認為，商業地産並不像王石所説的那樣可怕，其模式也並不是像王石説的那樣只有一種，富力目前就在大力開發商業地産項目，並願意在兩年之後再與王石探討這個問題。

　　從專做拆遷項目到想挑戰萬科

　　李思廉那個時候甚至還説要挑戰萬科，爭全國第一。李思廉的説法是，2002年20億元，2003年43億元，2004年的目標是60億，2005年他們住宅的銷售金額應該達到80億元，2006年可以達到100億。到時，商用物業也投入使用有了收益，加上上市，富力還是應該有相當的問鼎機會的。

　　兩年後究竟兩個人有沒有再討論我不得而知。王石在市場混了20多年，他各種各樣的地産類型都做過試驗，也曾經留下非常多精闢的言論，但是富力沒有聽進去，後來我也發表了一篇文章向富力提出建議，建議不要轉型太猛了，富力也沒有聽。

　　我們再來説説富力地産的歷史。富力地産原來其實只是從一個專門以工廠拆遷開發中低檔樓盤的發展商，富力在2003年以前的10年的確是發展非常快的，銷售額基本上是一年翻一番這個速度去發展，但是這個速度怎麼可能長期持續呢？

　　而且富力原來的模式其實是非常討巧的。那個時候富力拿到的地都是一些舊工廠拆遷項目，不知道富力是怎麼搞掂的，這些舊工廠基本上都放給他做了，所以這些地都是非公開招標的，所以價格都非常之低。

　　然後他就要迅速轉成一個以大規模開發商業地産為主的發展商，他這個戰略預算考量太少，太理想化了。

　　“資金滾動不了”

　　為什麼呢？因為商業地産模式和住宅地産模式對資金需求是完全不同的。商業地産回報非常漫長，週轉很慢，住宅地産可以依靠開發和銷售滾動發展，而商業地産基本上是行不通的，商業地産需要資金集約化的大批量注入。這對一家地産公司的資金要求是非常之高的。

　　商業地産是不能連續作業的，但是住宅可以的。所以原來的富力可以熬過來，而這一次的轉型太猛跨度太大，它商業地産和住宅地産開發速度比例至少是1:1。實際上，商業地産項目一般都需要財團做後盾，大資金不需要你出，也就是你借雞生蛋，但是你要讓渡一部分利益，否則你依靠住宅地産模式去做商業地産就是死路一條，因為資金不能滾動，一進入就套住了。實際上，富力原來和大摩原來也商量過項目整體出讓這種模式，但是後來富力可能覺得有點虧，不願意幹。

　　富力2005年上市，融資是非常少的，那個時候市場不是很好，所以他等了一陣，後來沒辦法等不了了，最後只融到20多億元。那個時候富力認為自己從來沒有拖欠銀行貸款，所以不怕宏觀調控。富力的戰略是一個過於激進的戰略，而不是保守型戰略。

　　“他現在想剎手也剎不住”

　　富力為什麼現在資金鏈這麼緊張，因為它已經進入了大量的開發區間。在廣州的珠江新城，富力就有10幾個項目，已經開發了5個，後續都要進入密集的開發期，所以對資金的需求是非常之大的。但是恰好遇到了經濟的拐點時期。

　　你要知道，商業地産和住宅地産價格對需求的敏感度相差是非常大的，住宅地産進入下降週期你就使勁的賣，降價也要賣。但是商業地産一旦進入下降週期，就非常糟糕，更糟糕，消化週期黑漫長。因為商業地産的需求增長比較穩定，一旦不看好，整個需求下滑非常厲害。上一輪廣州的商業地産消化期你知道花了多長時間嗎？10年。也就是説10年，廣州基本上沒有商業地産的新開工項目，無論是寫字樓還是酒店都是如此，所以那個時候留下來的爛尾樓，很多都是商業地産項目。

　　而我認為，珠江新城的項目風險是很大的。所以富力已經把一些商業地産項目都改成公寓項目，實質上也就是住宅了，比如威爾斯和愛丁堡。

　　實際上，富力在珠江新城的主要項目的成本還是不高的，平均不超過4000塊，有幾個地塊還是底價拿到的，但是問題是十幾個項目上馬，他是想剎手也是剎不住的。

　　在珠江新城，富力還拿了一塊比較貴的地，就是獵德村地塊，8000多塊拿的。這個項目是和合景泰富一起做的。現在的問題是，現在這兩個都缺錢。説到合景泰富，我可以大體介紹下，市場普遍猜測合景泰富是跟中信泰富有關聯的一家公司，今年突然以黑馬姿態殺出來，做了一堆大的高端項目，現在也有，其實他的問題比富力還嚴重。

　　為什麼呢，合景泰富上市之前據説就已經是負資産，後來去香港上市後不知道怎麼回事又變正常了。所以就是這麼兩個公司，怎麼開發這個高成本一塊地，所以前面一段時間，他們想吸引新鴻基進來接手其中的商業開發部分，但是好像目前也沒什麼結果。

　　富力應該後悔莫及

　　現在有什麼辦法呢？你不能光靠市場啊，靠拼命賣樓，因為住宅可以打折，但是寫字樓一旦需求下來賣出去很有難度，你租出去嗎？這個週期太長了。

　　所以它又需要融資，銀行這條路基本上沒什麼指望了。而他發公司債我也是不看好的。我專門觀察過這個問題，民營企業融資無論在哪方面都是有很大門檻的。富力一直想回歸A股，為什麼一直不給它？而觀察市面上的債券，通過的絕大多是都是國企，即使不是國企，也是具有強大財團支持的民企，普通民企很少，因為一旦出了問題誰來承擔？

　　至於富力出售物業，我想有可能是富力在進行類似“盤活資産”活動，將物業抵押到銀行，銀行未必會給它貸款，於是富力就向股東借錢，但是股東同樣擔心，於是講這部分物業做一個抵押。與此相關的就是，這樣的關聯交易客觀作價非常困難，很難避免一些是是非非。

　　總之一句話，現在我的感覺是，富力應該後悔莫及。