定義你的瀏覽字號: 小中大

穩定房地産迎接地産業“大洗牌”

CCTV.com 2008年10月21日 09:31 進入復興論壇來源：上海證券報

　　穩定地産業是消化、抵抗海外市場不利影響的關鍵力量之一。可以預期，在未來兩個月內，中央和地方政府將會持續推出穩定乃至扶持房地産的政策，而2009年至2010年將是中國地産業大洗牌的年份。

　　中國地産業能否在金融風暴中避免倒下？中國地産業何時才能走出萎縮的困境？要得出這些結論，得先分析一下支撐中國地産業繁榮的幾根支柱的情形。

　　第一根支柱是開發商。2007年底，拐點論者敏感意識到宏觀調整對地産業的影響，因此 “言行一致”，在高點大量打折拋出其公司旗下的商品房。在其他地産商還在迷戀于地産業的繁榮時，拐點論者雖然承受市場的壓力，但仍然以掌握現金為王，堅持打折銷售。當政策不僅是針對地産商限制追求土地，還限制資金需求時，開發商流動性現金掌握的能力便成為其在不利環境下延續經營的主要條件，而土地囤積與新房空置不再成為開發商利潤增長與資金獲取的“要素”反而成為部分開發商的“軟肋”。如果宏觀調整的政策不轉變、如果金融海嘯的負面影響在近期未能改變，現金與土地的關係，將直接演化成為開發商的成功與失敗。

　　當然，由於地産業的繁榮與衰退與國民經濟的發展密切相關，一旦地産業衰退影響到整體經濟時，地産業的援助力量可能在政府中産生。比如，當下出現的18個大城市政府的地産援助行為就可能成為影響中國地産業發展的轉變窗口。

　　第二根支柱是各級政府。政府關注的是政績，是整體經濟特別是經濟社會的平衡發展。當外貿在金融海嘯下已經不可能增長的時候、當內需中的必要消費基本滿足增長潛力在當前社會保障制度下有限的時候，當投資成為拉動經濟增長重要力量而經濟增長已經無法依靠外銷推動而需要內需推動的時候，地産業的發展對整體經濟的穩定將發揮不可替代的作用。因此，穩定地産業是消化、抵抗海外市場不利影響的關鍵力量之一。現在，陸續推出的降息和存款準備金下調表明中央銀行的降息週期已經開始，對地産業中的開發商將有“保暖”作用。

　　第三根支柱是國內購買房屋者，這是中國地産業的基本需求力量。居民對房屋的投資與消費，是基於經濟和社會雙重原因考慮。基於購買能力和地産價格未來趨勢預期的平衡考察，筆者分析認為，愈演愈烈的金融海嘯通過金融市場的比較效應直接影響了國內各個階層的消費心理和投資心理，從而遲緩了房屋投資行為。這種個體理性的房屋延遲投資和消費行為正逐步形成看空地産業的集體非理性行為。這種集體的非理性行為直接表現于市場的是房屋銷售額的逐步下降，開發商與購房者的地位由此正逐步改變。要改變居民地産投資的消費心理，就得讓居民對未來的就業地位上升和經濟增長有信心，但這種信心的增長卻與居民的地産消費行為交織在一起。

　　第四根支柱是國際購買房屋者，這是中國地産業的外來需求力量。2007秋冬間，當國內針對地産業的調控加大力度時，地産商想從海外殺出一條路，如發行地産信託等融資等，迅速演變成金融海嘯的次貸危機已將這條道路已經基本堵住。原來不斷在中國置業投資的海外投資銀行正不斷收縮其戰線，拋售在中國的物業而回籠資金，以舒緩其困境。因此，在中國地産業繁榮向上時，海外資金是向上的推手，當中國地産業出現衰退跡象時特別是海外資本自身難保時，海外資金又成為中國地産業的打壓力量。我們不能企求海外資本成為中國地産業的復興力量。

　　透過以上的中國地産力量分析，基於經濟社會穩定的訴求和抵抗海外金融危機的需求，筆者認為，針對地産市場的政策救市已經開始而且行為力度加大已不可避免。當然，面對國內和國際經濟的複雜形勢，政策搶救地産市場能否成功，在於政策給予市場的信號明確、政策出臺簡便有力和政策能夠得到居民的認可。

　　當“救市”地産業、避免衰退的政策確實有利於居民時，居民才會重新行動起來投資地産。一方面，居民重新起來投資的關鍵要素是地産價格不再下降。只有預期地産價格不再下降時，持幣行為才能轉化為投資行為。另一方面，居民持幣行為轉化為投資行為的必要條件是居民的持幣力量上升即預期收入不下降甚至上升。居民預期收入不再下降的條件是經濟穩定增長，即宏觀經濟不出現大的衰退或者穩定增長。要保持經濟穩定增長，在外貿、投資下降的條件下，唯有地産消費和投資才有可能破解世界經濟下降對中國的不利影響。

　　總結中國1990年初地産政策（如海南）的失敗教訓和1998年後地産改革應對國際金融危機的成功經驗，再分析一下香港地區“地産”政策改革的失敗和當前美國為中心引發的次貸危機的教訓，穩定地産市場不僅是經濟發展的需要，更是社會穩定的需要。

　　可以預期的是，在未來兩個月內，中央和地方政府將會持續推出穩定乃至扶持地産業的政策，但政策的效應會遲滯，因為居民投資行為會由於顧慮其收入增長情況而隨地産價格預期變化而變化。看來，2009年至2010年將是中國地産業大洗牌的年份。