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地産新政能否扭轉房市頹勢 "救市"政策難"救量"

CCTV.com 2008年10月16日 08:40 進入復興論壇來源：綜合

CFP圖片

　　今年下半年以來，西安、長沙、重慶、南京、杭州等地方政府相繼推出了包括購房入戶、減稅、購房補貼等在內的“地産新政”，以期扭轉房地産市場的頹勢，提振持續低迷的成交量。

　　地方政府的舉措得到了開發商和部分急於購房者的支持，但也遭到了不少業內專家的質疑。支持者稱，救市新政有利於穩定市場，使中國經濟避免更大的下滑風險；反對者則表示，新政的推出只會延長購房人的觀望期，不利於地産泡沫的擠壓，助推了行業風險。

　　不過，接受採訪的業內專家認為，在宏觀經濟減速和資産價格下行的趨勢下，這些“救市”措施在短期內很難改變房地産市場下滑的成交量，其實際作用並不會太大。房地産市場的整體低迷和調整，並不會因為個別城市的救市措施而扭轉。

　　反對者：延長觀望期助推地産風險

　　目前各地方政府出臺的救市政策均包括降低房産交易流轉稅、降低公積金貸款首付比例、放寬土地出讓金的支付期限和開竣工時限等內容，有些城市甚至拿財政直接補貼購房人。對此，反對救市的專家認為，這些措施將延長市場的觀望期，並有可能助推房地産市場的風險。

　　社科院金融研究所研究員易憲容認為，國內房地産市場價格過高、居民住房購買力減弱是去年來“持幣觀望”、成交量低迷局面出現的主要原因。只有房價調整才能刺激不同支付能力的居民陸續進入，陸續釋放真實需求，提振成交量。但是地方政府的救市政策，有可能使資金告急的房地産開發商繼續“硬撐”，這非但不利於提高成交量，並有可能將高房價的風險進一步向金融體系轉移。

　　一位地産業界的資深人士指出，目前，房價下行趨勢已經形成，地方政府出臺的救市政策，不利於擠壓房地産泡沫，釋放和化解風險。

　　對於直接給購房人財政補貼的做法，有業內人士認為，拿全體納稅人的錢補貼個人完全不合理。同時，對購房人而言，可能也沒有實質性的好處。

　　以長沙為例，當地政府給符合購買經濟適用房條件的居民補貼5至8萬元，首批1000套房源要求限期限區購買，價格為每平方米3500元，但這些房源大多遠離中心城區並價格虛高，如果價格下調20%至30%，購房人即使拿了補貼也得不償失。因此，地方政府推出所謂的補助或優惠政策，不僅不能改變觀望的心理預期，反而會加劇僵持局面，推高地産風險。

　　上海易居房地産研究院發展研究所副所長楊紅旭也指出，在購房者預期房價仍有下跌空間時，種種救市政策無助於樓市回歸理性。只有當價格調整到位時，國家針對房地産的政策鬆動才可能有效。

　　據不完全統計，迄今為止，已有十余個二、三線城市出臺了刺激當地房地産市場發展的政策。但是，救市舉措提振銷售的效果並不明顯。

　　光大證券一份研究報告顯示，出於地方財政收入及穩定市場和金融安全的考慮，多個城市出臺了托市政策。但這些政策對激發需求的作用遠不如開發商降價來得直接。因此，在購房者預期房價仍有下降空間的情況下，這些政策很難發揮預想的效果。

　　支持者：穩定市場期待政策放鬆

　　對於支持救市的專家而言，地方政府的救市措施是一種政策信號，有利於穩定市場信心，改變購房人的心理預期，他們同時期待中央層面放鬆對房地産業的調控。

　　早在今年7月份，全國工商聯房地産商會會長聶梅生及中國房地産業協會副會長朱中一就曾經在其提交的救市建議中提出，將調控的權力下放至地方政府，由各地因地制宜、分別決策。

　　聶梅生認為，目前房地産處於“弱市”的形勢已十分明了，因此，“去年為了急控樓市狂飆而出臺的政策應當有所改變，其中最重要的是二手房的稅費以及土地增值稅等具體的徵稅比例削減”。

　　業內專家分析，我國現行的房地産交易環節稅負過重，降低稅率可以減輕消費者在購房過程中的負擔，有利於提升購買力，對房地産業而言，是另一種形式的鬆綁。

　　朱中一表示，房地産業在中國經濟中佔有舉足輕重的地位，應在保持穩定的目標下，適時適度微調一些調控措施。現在的政策大都是在2004-2007年房價上漲過快的背景下出臺的。目前形勢變了，應該有針對性地調整。他建議支持自住性、改善性需求，保持房地産、特別是住宅的合理投資規模，保持市場信心，防止房地産市場大落。

　　目前，救市論者還建議取消對二套房的限制、延長個人房貸償還期限等。銀河證券金融業高級研究員張曦表示，如果政策支持居民購房，將對房地産業産生支撐作用，也意味著對房地産業的政策調控可能轉向。

　　市場人士指出，房地産市場的下滑，加劇了人們對經濟下滑趨勢的擔憂。如果中國不能有效刺激內需，加上出口和固定資産投資大幅下滑，中國經濟將面臨更大的下滑風險。

　　土地財政陷入尷尬境地

　　地方政府“四箭齊發”救樓市

　　□本報記者李良上海報道

　　眼看著樓市成交節節下滑，地方政府坐不住了。前段時間，許多二三線城市地方政府紛紛出臺政策，意欲破除樓市當前面臨的困境，昨日，杭州和上海也加入了救市隊伍。提供補貼、准許落戶、放寬公積金貸款以及給開發商鬆綁成為地方政府救市的四項主力政策。但從具體效果看，這些政策叫好不叫座，開發商滿心歡喜迎來的依然是市場的冷遇。

　　土地財政催生救市政策

　　此輪救市風潮始於西安。今年9月，西安政府決定向購房者撥發財政補貼，引起社會廣泛質疑，但也讓更多的地方政府“開竅”。於是各種更誘人的政策紛紛出臺。

　　總體來看，此輪救市風潮中地方政府主要推出四方面的政策：首先是向購房者提供補貼，這一措施被地方政府普遍採用。西安從財政中撥付補貼款，福州、重慶等地則採取減免契稅等稅收手段。其次，杭州等城市推出買房落戶口新政，這對意欲落戶的外地人而言具有相當誘惑力。再次，放寬公積金貸款幅度，這可能刺激部分購房需求，被開發商視為資金面向樓市開閘的象徵。最後，開發商也在此輪救市潮中獲得了延遲土地支付款、放寬預售期、減免稅費等政策支持。

　　有專家指出，地方政府出臺救市政策“醉翁之意不在酒”，救市的表象背後，是地方政府對土地財政的渴求。由於成交量下滑，開發商對於儲備土地愈發謹慎，土地流拍現象時有發生，這令十分依賴土地財政的地方政府極度不安。救市政策的“令牌”幾乎傾囊而出則表明，地方政府希望能畢其功於一役，通過政策築起防護墻扭轉樓市下滑趨勢。