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觀察:樓價仍在高位一線城市或可再跌30%-40%?

CCTV.com 2008年09月22日 08:44 進入復興論壇來源：新華網

市場人氣低迷，開發商資金鏈緊繃，樓市高位跳水在即

　　“現在房子不好賣了，老百姓觀望的心態很濃，恐怕只有降價更狠一點，才能緩解目前資金緊張的狀況。在寒冬中重要的不是賺多少錢，生存下去才是最重要的。”一家大型房地産企業內部人士向記者坦承。

　　在房地産商一片叫苦聲中，各大投行及證券機構近日發佈的分析報告均顯示：樓市仍有較大降價空間，一線城市房價甚至有高達30％－40％的下跌空間！

　　市場預期：降！繼續降！

　　“天津、長沙、武漢、杭州、南京均出現價量齊跌的態勢，深圳雖然連續四期出現回暖，但是庫存數量出現連續攀升。”聯合證券房地産行業分析師魚晉華在統計9月上半月的房地産銷售數據後發現，“金九”上半月，各重點城市房地産市場成交略有差異，但總體而言，金九一點也不金。

　　一直表現堅挺的北京房地産市場，金九過半的表現讓開發商有點失望。統計數據顯示，9月1－15日，北京期房住宅成交繼續在低位徘徊，簽約套數和面積環比分別萎縮5％和13％，同比更是分別出現了58％和70％的下降。

　　事實上，儘管深圳上半月新建商品房成交總套數和成交總面積環比均上升了5％和5％，但深圳房市可售套數和面積均達到了去年以來的新高，而隨著豪宅因素的減弱，深圳住宅均價出現大幅回落，住宅均價出現大幅回落，環比下跌了22％。

　　即便是在均價回落的情況下，魚晉華和同事重點跟蹤的上市公司在深圳的樓盤中，除萬科第五園（八期）、萬科東海岸（三期）和金地梅隴鎮日均銷售突破1套外，其餘樓盤銷售均比較慘澹。

　　“9月以來，各地的推盤量顯著增加，開發商面臨進一步降價銷售的壓力。”魚晉華分析認為，各地土地交易市場也維持冷清，開發商拿地的熱情不高，這顯示各地開發商對樓市仍維持較為悲觀的預期。

　　資金鏈危機：缺口達6700多億！

　　量價齊跌的一個最直接的影響是：房地産商資金鏈緊繃到極點。

　　近期各大國際投行如大摩、高盛、瑞銀紛紛看空中國房地産市場，摩根士丹利中國股票研究部分析師婁岡上周在一份報告中甚至認為，中國房地産市場存在崩潰的可能性。同時投行們紛紛下調對房地産上市公司的評級。

　　北京師範大學金融研究中心的一份報告顯示：房地産行業資金趨緊的特點在2008年下半年開始集中體現，預計資金需求與資金供給的缺口達到6730.787億元。

　　這對資金密集型的房地産行業而言，無疑是一顆足以致命的定時炸彈。

　　“現在的政策條件、市場環境、購買住房的對象等都發生根本性的變化，不少房地産開發商仍然抱著早幾年房地産市場的夢想，以為這種夢想還會持續，因此寧可把房價頂在天花板上就是不下降。”中國社科院專家易憲容呼籲，開發商們該醒醒了。

　　隨著形勢的日益嚴峻，開發商們以前其樂融融、一起賺錢的好時光已經不復存在，當你喜滋滋地盤算著照現在的價格年底能賺多少錢時，對手卻悄悄地在一夜之間把價格拉下來了1000元／平方米甚至更多。無論此前松山湖會議的內容真實與否，行業龍頭萬科的率先降價，或許會讓各大開發商開始意識到在行業不景氣的階段，把房子賣出去，回籠資金才是最主要的。

　　樓價仍在高位，再降40％？

　　業界認為，中國樓市的主要矛盾是高房價與消費者收入差距過大，但問題是，究竟房價多少才合理？對於開發商而言，降價的空間有多大？

　　著名地産評論人王永勝認為，一線城市前兩年漲得太猛，現在也沒有完全調整到位，還有15％左右的空間；二線城市從年初開始一直陰跌，成交量下來了，但價格下調並不明顯，老百姓感受不深，不像深圳已是大跌，所以再跌10％是完全有可能的。

　　該報告指出，房地産的資金支出主要包括房地産投資、購置土地、應付本金和利息以及應付稅費等幾個方面；2007年，房地産商的支出達到一個頂峰，從2008年上半年的情況來看，增速有所放緩，但支出還在繼續增加之中，但行業景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規模和在建規模的龐大，都決定了房地産行業資金缺口的逐步凸現。

　　在招商證券房地産行業高級分析師賈祖國看來，總體上一線城市房價應有30％－40％左右的下跌空間。

　　事實上，房價收入比是房地産估值中採取的最通用、最具有説服力的指標。而目前國內一線城市房價收入比都約在13以上，遠遠高於國際平均水準（房價收入比為2－3）。賈祖國認為，中國一線城市房地産估值明顯偏高，2007年底中國一線城市家庭的可支配收入都已遠超過了5000美元，按照國際經驗，中國合理的房價收入比應該在10以下，總體上一線城市房價應有近4成的下跌空間。

　　“雖然從全球看，房價收入比偏高，但是考慮到中國的城市化進程尚處於加速階段，人口流動正在不斷地從小城市進入一線城市，因此還是比較合理的。”在賈祖國看來，中國的名義房價將持續下跌2年，屆時一線城市家庭居民可支配收入總體將相應增長約3成。只有一線城市房價下跌30％－40％，這些城市的房價收入比總體才會在10左右，房地産估值總體才會比較合理。

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