後奧運時代房地産業調整壓力增大 增速將放緩

　　處於調控和調整之中的房地産市場，正在面臨“滯脹”的壓力。一些專家指出，奧運會後，房地産業面臨的調整壓力加大，景氣回落、銷售持續低迷以及開發商資金鏈繃緊將使高企的房價逐漸“回歸理性”。與此同時，土地、鋼材等價格大幅上漲，壓縮了房地産企業的利潤空間，今後地産商的業績增長也將明顯趨緩。

　　地産商資金鏈緊繃

　　受信貸緊縮和銷售低迷的影響，今年以來，大多數房地産公司資金鏈持續繃緊。截至8月23日，55家房地産上市公司公佈的半年報顯示，行業整體經營性現金流不容樂觀。市場人士指出，這將對房價産生下行壓力。

　　Wind資訊的數據統計，上半年，55家房地産公司經營活動産生的現金流量凈額合計為-255.2億元，同比下降477.24%。55家公司中，41家經營性現金流為負，42家經營性現金流同比下降。

　　以保利地産(600048)為例，報告期末，該公司經營活動産生的現金流量凈額為-64.48億元，與去年同期相比下降1068.7%，每股經營活動産生的現金流量凈額也從去年的-0.50元下降至-2.63元，下降幅度達到426%。公司持有的貨幣資金也由年初的46.26億元下降至36.18億元。

　　長城證券研究員劉昆分析，房地産企業經營性現金流的負值越來越大，主要是由於購置土地等“擴張性”支出大幅增加，房屋産品銷售的速度沒有跟上。開發商去年普遍高價拍得土地，今年將集中支付地價款。

　　東方證券研究員薛和斌估算，2007年房地産公司約110億元的未付地價中約有90億元需在2008年支付，今年上半年房地産公司支付了超過80億元的地價款。

　　與經營性現金流大幅下降形成對照，房地産公司的存貨大幅上升。Wind數據顯示，今年上半年，55家房地産上市公司“積壓”的存貨達3128.91億元，比去年同期增加1446.38億元，增幅達86%。

　　天相投顧研究員石磊指出，一方面，今年1-7月房地産投資同比增長超過33%，同時銷售面積下降10.8%。房價居高不下和市場走勢不明是銷售量無法提升的關鍵。面對越來越緊的資金鏈，下調房價、回籠資金已經成為房地産商的必然選擇。

　　行業增長將放緩

　　業內專家指出，房地産景氣持續回落，行業增長率將下滑。國家統計局發佈的數據顯示，7月份，“國房景氣指數”為102.36，比6月份回落0.72點，自去年12月以來第8個月連續出現環比回落，也是自2005年6月以來第二次出現同比下降。

　　Wind數據統計，今年上半年，已公佈半年報的55家房地産上市公司合計實現營業收入582.55億元，比去年同期增長37.96%；實現營業利潤130.24億元，同比增長44.46%；實現凈利潤99.4億元，同比增長49.4%。這與2007年房地産行業80%以上的業績增速相比已經明顯放緩。

　　業內專家指出，景氣回落、增長放緩，最直接的原因是房地産市場銷售持續低迷。今年上半年，11個重點城市成交量佔去年同期比重為55%；全國商品房累計銷售面積25892.63萬平方米，同比減少7.21%，與去年同期21.45%的增速相比明顯下降。房産貸款增幅也連續回落。央行報告稱，2008年上半年，房地産貸款增加3988.4億元，同比少增1706.6億元。其中，開發貸款和購房貸款分別增加1834.3億元和2154億元，同比分別少增684.3億元和1022.3億元。

　　在這種背景下，今年地産商普遍放慢了擴張的腳步。萬科A(000002)半年報顯示，為了避免因市場原因造成公司産生新的産品庫存，公司將對下半年的開工和竣工計劃進行適當調整，調整後的全年開工計劃為683萬平方米，竣工計劃為586萬平方米，較原計劃分別下降了19%和15%。金地集團(600383)半年報則顯示，今年上半年公司開工面積約110萬平方米，竣工面積約20萬平方米，分別只完成了年度計劃的42.1%和10.75%。國都證券行業研究員鄒文軍指出，竣工面積增速下降將直接降低上市公司今明兩年業績的增速，新開工面積將減少2009年公司商品住宅的供給量，導致公司未來業績增速趨緩。

　　一些專家認為，奧運會後房地産業面臨的調整壓力加大，房價將逐漸理性回歸，地産商的業績增長將明顯趨緩。

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責編：李菁