先是猛漲再是調整 深圳樓市出現大波動並非偶然

　　先是猛漲，再是調整，深圳樓市被推向前臺並不是由偶然原因造成的。

　　深圳房地産市場暴漲的端倪，出現在2006年下半年。從公開數據來看，2005年全市商品房價格為7659.18元/平方米，而到2006年8月，全市商品住宅均價突破性地達到了10669元/平方米，2007年，深圳全市新建商品住宅銷售均價漲至了13369.62元/平方米。

　　有分析師以深圳為案例，測算了房價與購買力的兩項指標，得出的結論是：如果深圳樓市價格在2008年同比下跌15%-20%，基本可使得指標修正至2005年至2006年間的水平，從而可使得深圳的剛性需求得到有效購買力的支持。而實際上，深圳當前的平均房價水平，僅僅只有環比8%至10%左右的降幅。

　　按照業內專業人士的觀點，房地産市場在一個持續平穩的局勢中發展，便可歸類為“理性”。兩年翻一番的現狀，勢必意味著非理性化發展。有業內專家認為，深圳樓市價格回落的過程，才是市場價值真實反映的開始。

　　近兩年的大漲趨勢，導致深圳房地産市場的浮躁觸手可及：購房者不懂得必要的自我保護、銷售人員專業技能匱乏、開發的樓盤品質很差……整體産業鏈在樓價飛漲的表象下發展得極不紮實。當熱度回復冷卻時，一切問題便開始浮現出來。

　　衡量一個區域房地産市場是否有實際購買力支持，最簡單的辦法就是看它是否具備剛性需求。2008年的深圳春季房地産交易會上，人頭攢動、熱鬧非凡，借房交會之際來看房的老百姓真的不少，年齡結構層次也偏年輕，剛性需求顯而易見。然而，依賴經驗的開發商們始終認為，這一次調整仍然會像過去那般，只是停留於心理上的觀望情緒，購房者等一陣子就會“妥協”入市了。甚至日前已有媒體報道，經歷了房交會的盛況，個別樓盤的價格甚至開始回升。似乎一時之間，深圳樓市又將回暖。

　　事實真的如此嗎？

　　在開發商“猶抱琵琶半遮面”的降價舉措中，“特價房”是最為常見的掩飾手法。而這部分佔整體比例極其微小的房源，在産生了實質性降價之後，自然能吸引到部分購房者入市購買。這樣的局勢反映出，價格的確是妨礙剛性需求釋放的主要原因。但實際上，深圳房地産市場中的大部分新房房源仍在“靜觀”，並未有實實在在的調整措施出臺。

　　一方面是開發商死撐著仍然試圖能夠高位謀利，另一方面，資金壓力的增大對於開發商的影響顯而易見。這一點，王石的“先知先覺”再一次通過其言論表達出來。在日前一公開場合，王石表示，萬科去年11月份在珠三角區域調整了住宅産品的價格，“跟著萬科調整價格的房地産公司，房子賣得不錯；不跟著降價的房地産公司，都很難受。”

責編：李菁