北京樓市未見拐點 售樓小姐:寧可少賣也不降

　　為了心儀的住所，32歲的藺先生已在樓盤經過幾番諮詢，可面臨抉擇時，他仍然心存期望，“深圳、廣州那邊價格已經降下來了，北京也有可能吧？”這種情況下還要來詢價，是因為北京今年要舉辦奧運會，“(房價)説不好到奧運會之後也降不下來”。

　　這是1月5日下午發生在位於朝陽區平樂園小區當日開盤的禧福匯樓盤前的一幕，猶豫與權衡後，藺先生一臉疑惑地乘車返回位於海淀區的租房，繼續觀望。

　　為了具體了解京城樓市現狀並給予近日愈發火爆的“樓市拐點”爭論一個實證性質的説明，本報記者日前兵分三路，到北京市內各商品房樓盤進行了現場調查。

　　採訪中，記者發現像藺先生這樣持幣觀望、期待降價的購房者並不在少數。然而，北京市的樓盤價格卻並未出現具有“拐點”意味的規模降價。

　　市區火爆 遠郊清冷

　　就在藺先生這樣的詢價者因為禧福匯1.85-2萬元/平方米的預售價格猶豫不定的同時，相當一部分買房者卻對該樓盤展開了搶購行動，因為將在今年晚些時候預售的該項目二期的均價預計“將提高到2.4萬元/平方米”。據銷售人員介紹，依照他們所掌握的情況預計，禧福匯本期的100套住房將在12日，也就是開盤一週內全部售完。對於這一點，他們“非常肯定”。

　　同日開盤的學院派情況相似，位於海淀區的該樓盤儘管均價達到2.4萬元/平方米，卻也吸引了特別多的買家，至下午1點多已賣出30%，150和120平方米的戶型基本銷售一空，只剩下50、60平方米的。而其他一些樓盤，如海淀的新型年代和朝陽的國奧村、東區國際等也都有著同樣積極的銷售或認購紀錄。

　　而萬達大湖公館並沒有出現以前那種一開盤就搶光的現象。該樓盤10月底開盤，共300多套住宅，現賣出100多套，價格在1.9萬至3萬元/平方米之間。不過面對記者的詢價，150平方米的房子最終還是能夠被喊到270萬元，即微降至1.8萬元/平方米。

　　相比之下，儘管中大恒基的年度報告中特別指出“郊區置業是大勢所趨”，但目前購房者仍然沒有把太多熱情投入到“感覺已經離開北京”的遠郊地區。根據北京市房地産交易網的信息，順義區、密雲縣等北京周邊縣區房價在8000元/平方米以下的樓盤遭遇了一定的銷售困境，其中過去兩周內拿到預售證號的那部分樓盤至今仍然沒有銷售或認購紀錄。

　　在北京郊縣的一些樓盤,即使出現銷售相對順利的樓盤也以需要更多的降價作為代價。例如，發證時間為2007年12月23日的順義區望潮家園儘管平均預售價在6500元/平方米左右，但住宅賣出近半數的時候，成交價格僅有6367元/平方米；而之前一週得到預售證號、平均預售價定位在5500元/平方米的豐台區南宮苑生態居住區二期在近乎銷售完畢的時候，成交均價卻僅有4069元/平方米。

　　買賣雙方“力挺”京城房價

　　“降價？不會的。”面對記者以購房者口吻對於樓盤降價可能性的試探，電話另一端府上嘉園的售樓小姐斬釘截鐵，“寧可少賣一點也不會降價。”而國奧村的銷售人員卻明明白白地告訴訪者，該項目今後計劃先後三次提價，每次幅度在500元左右。

　　“中大恒基”指數統計顯示，2007年最後一週新增的需求已經有了近5%的漲幅，這與往年年底需求止步不前的普遍現象相悖。説明“無論是購房者，還是銷售商都已意識到，價格近期不會再有大的波動，目前出手不失良策”。其市場研究中心認為，若無大的政策調整，不管是交易量還是交易價格(除軌道交通沿線)都會小幅增長。而易居房地産研究院高級評論員楊紅旭也一直認為，“以中長期、全國整體來看，中國房價還是要往上走的。”

　　SOHO中國有限公司董事長兼聯席主席潘石屹在其個人博客中指出了房價仍處上漲趨勢的原因：“中國正在大踏步邁向城市化，經濟處在高速增長期，對房子的需求量在不斷增長。”不過這種對於購房者剛性需求的解讀並不意味著銷售商的僅憑定價就能夠力挺北京房價。事實上，儘管並不會非理性降價，但一定的優惠政策也是銷售商們吸引購房者最終做出購買決定的重要手段。

　　萬達大湖公館經銷人員介紹稱，“如果關係好，甚至可能優惠5萬元。”在世茂奧臨，除了送車庫的優惠條件外，以老客戶身份買房，還可以享受6-40萬的優惠，銷售人員表示，倘若真心想買房，即使不是老客戶，也可以變通。而東區國際的優惠手段則是在售價中包含了規格相當於2500元的裝修費用並將日物業費降低至2.8元。

　　不可否認，銷售商們的優惠政策中存在一定的時間特殊性，東區國際的售樓小姐樊榮就介紹到，“每年春節前夕，開發商對於資金回籠的要求更加迫切和堅定，再加上當年的銷售任務一般都會達到基本完成的狀況，所以優惠政策也跟時間點相關。”

　　正因如此，再加上銷售代理公司“剛剛成立，希望低價入市，樹立良好形象，吸納客戶”，東區國際在內部認購開始僅8天就已經預售出70余套，且價格在1.7萬元-2.4萬元/平方米之間，並未與2.09萬元/平方米的預售價格出現較大差距。

　　在力挺京城樓盤價格的努力中，銷售商們並不孤獨，他們意外地發現了購房者中也有這樣的支持夥伴。現在一些北京購房者願意去接受一些相對較高價位的住宅，“只要價格合理，購買力支撐還是堅實的，”一位購房者説。

　　“房價和股市有所聯絡，也是由很多行業所支撐的。因此，房價如果下跌將反映的是北京經濟的不景氣，有人説奧運會之後房價下跌，奧運會之後北京的經濟又怎麼會突然不景氣了呢？”一位青睞東區國際的中年購房者對記者談到了他現在購房的理由，“以後收入水平提高了，擁有固定資産的人才真正算是有錢人。這也刺激了人們現在的購房慾望。”

　　更加關注所購住宅的升值空間，已經是很多購房者的共識。而除了時間之外，可能存在的住宅空間變化的考慮也被更多地提及。“現在北5環的房價都2萬了，雖然會有一些下降，但你還是得往城裏搬不是？所以説，還是早買了好，買晚了更降不了了。”一位購房者説。

　　理性趨勢：“拐點”新含意

　　其實，在樓市意義上，出現所謂的“拐點”並不是指房價由高到低的轉變，而是應當更多地指價格由快速增長變換到平穩理性增長的狀態，這一點已經被越來越多的人所接受。在記者的採訪中，有近半數的購房者並不期望房價的下降，只是希望能夠體現某種理性和可判斷性，“否則我們購房者的恐慌和樓市的不理性將形成一種惡性循環。”

　　“在北京，買房更像是一種投資行為，北京房價仍在上漲，趨勢平穩；但由於絕對價格相比較深圳、廣州仍有差距，所以上漲空間依然存在，整體價格下跌時間無法預見。”東區國際的樊榮這樣分析：“對於深圳、廣州來説，一定程度的降價是由於其樓市經歷了非理性上漲的階段，而如果將比較的時間點向前推到2年之前，深圳和廣州的房價實際上還是有所上漲的。”

　　“只要中國經濟持續平穩增長，中國的房地産市場就有廣闊的發展空間，但不排除在局部地區、局部品種上出現的過熱現象會對市場造成影響。”潘石屹的視角更加深入和廣闊，卻也在支持著樊榮的結論，“中國的房地産就不會出現大起大落的現象，一個行業要平穩發展，一定不應該出現很多拐點。”

　　在他看來，地方樓市的部分降價是由於國家政策的變化造成的，“(三年前開始的)政府的調控思路是以壓縮房地産投資規模為主要目的，抑制房價只是一個次要目標。所以當時的調控手段是以限制市場上的供應為主，限制土地的供應、限制給房地産行業的貸款。限制供應量的調控結果，是市場上供應的房子越來越少，房價節節攀升。”

　　根據潘石屹的説法，2007年，特別是近半年來，政府把抑制房價過快上漲作為主要目標，在具體手段上也與以前明顯不同，“一是將房地産的品種分離，劃分出廉租房、兩限房和經濟適用房等不同品種，這部分供應由政府出面解決，大大增加了市場上緊缺品種的供應量；二是通過緊縮銀根、加息、提高第二套住房首付比例和貸款利率等手段抑制需求。”

　　華遠集團董事長任志強則在同意“個別城市無法代表全國”的同時，也認為某些預言中的規模降價將不會出現，理由是“政府調控的底線仍是要提高居民改善生活質量的住房，而非扼殺整個市場。”在個人博客中，任志強明確表示2008年“平均房價是會下跌的”。因為當兩限房與經濟適用住房的價格在總銷售量中比重增加時，各地的平均住房價格都會下降，但“這並不表示是拐點，商品房價格也未必會受影響。”

　　這樣的觀點恰好印證了記者在調查中得到的北京周邊縣區較低價樓盤更多出現降價現象的事實。而這也理應屬於理性降價的一種具體體現。

　　當然，如果説在房地産相關行業中真的有拐點出現的話，潘石屹認為那將出現在土地市場上。在這其中，土地供應數量和區域的變化是最主要的原因。

　　2007年，國家加大供應的土地主要位於北京的郊區縣，當年北京市出讓的土地中，四環之內的僅有97萬平方米，僅佔總供應量的7%。而且由於土地供應後一般兩年左右才能在市場上形成房子供應，近年來的調控政策變化將在今明兩年顯現出更加突出的效果。

　　換句話説，北京市“2008年土地價格一定會出現拐點”，這是潘石屹在其博客中的論斷。

責編：金文建