前 言

　　“給我往死裏打，打死我負責！”

　　“二三百人衝進小區來打我們！”

　　斧頭、大刀、鐵棍、鎬把……

　　光頭、紋身、血腥、恐怖……

　　──4年，僅僅一個小區60多名業主被打傷、打殘。

　　斷電、斷水、斷暖氣……

　　門眼被堵、門卡消磁、恐嚇電話、汽車被砸……

　　──1年，僅僅一個小區內發生類似非暴力恐怖事件200多起。

　　中國人民大學“社區治理”課題組對北京物業的專題調研顯示：業主與物業公司發生過嚴重糾紛的小區佔到80%，其中産生肢體衝突和暴力衝突的佔37%。

　　北京的物業到底怎麼了？為什麼物業“暴力”愈演愈烈？

　　對此，本刊派出記者與北京電視臺記者一起歷時4個多月，先後進入北京的100多個小區深入調查。

　　在對“暴力”問題調查過程中，我們的記者已經受到了恐嚇與威脅，在我們這篇調查刊發後，也許恐嚇與威脅將依然伴隨著我們。

　　但是，在事實真相與正義面前，我們深信任何的恐嚇與威脅必將退卻，我們深信在構建和諧中國的偉大事業中，這段血腥終將成為歷史。

　　解決問題應從直面真相開始！

　　請看本刊記者的深度調查──

　　目 錄

　　──衝突：

　　真相調查之一：小區頻發暴力事件

　　真相調查之二：非暴恐怖困擾業主

　　──根源：

　　真相調查之三：物業收費問題多多

　　真相調查之四：公共設施凸現矛盾

　　──維權：

　　真相調查之五：物業公司身份解密

　　真相調查之六：個體維權少有勝算

　　真相調查之七：成立業委會何其難

　　真相調查之八：集體維權遭遇尷尬

　　導 語

　　張三買了地産大佬劉二爺的房子，剛剛住進新居。第二天，便有人強行推開家門，自稱是他的管家，進門掃地洗碗，接著就向他要錢，要多少，得給多少，工資多少由他説了算。

　　從此便住在張三家裏，他不僅在客廳劃出一塊區域，向張三和客人收“滯留費”，還把張三的書房出租，收益全部私吞。日常買菜購電，他不僅從中漁利，而且從不報賬。張三著實難忍，明知他是劉二爺的公子，依然決定辭舊聘新，結果不僅沒有辭退，反而被他的幾個哥們狠揍一頓。

　　張三告到法院，法院卻説只要他待在你家裏，你就得為他的服務付費，即使你並不需要他的服務。

　　對北京市物業公司和業主之間的關係，北京憶通律師事務所主任李勁松律師做了上述的形象比喻。

　　2001年至2005年，中國人民大學“社區治理”課題組先後對北京100多個居民小區進行調研，結果顯示：業主與物業公司發生過嚴重糾紛的小區佔到了80%，其中産生肢體衝突和暴力衝突（不包括威脅和恐嚇）的佔37%。

　　據本刊記者調查，北京住宅小區的暴力事件從2001年至今每年都在不斷發生著

　　小區頻發暴力事件

　　──北京物業“暴力”真相調查之一

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　“給我往死裏打，打死我負責”

　　“打！打！打！給我往死裏打，打死我負責！”

　　嘉仁物業公司總經理馬榮軍高聲喊道。

　　當時，嘉仁物業公司經理劉明偉和30多名保安正在毆打太平家園業主。太平家園小區業主委員會（以下簡稱業委會）秘書長李有成告訴記者：“馬榮軍指揮保安打我們的時候，六七名警察就在現場。”

　　這是2005年8月29日發生在北京市昌平區天通苑太平家園小區的一幕。那天，除了10多名業主被打，李有成和業委會委員趙之預也被打傷。

　　“這樣被打已經不是第一次了。”

　　四年打傷60多名業主

　　“從2002年至今，嘉仁物業公司打傷、砍傷我們小區60多人，其中有70多歲的老人，也有14歲的孩子。”李有成説。

　　太平家園小區業主田浩告訴記者，嘉仁物業公司沒有和業委會簽訂任何服務合同，再加上物業公司服務不好，很多業主以不交物業費作為抗議，於是物業公司和業主矛盾不斷，暴力事件也不斷發生。

　　──2002年7月11日晚上11點左右，嘉仁物業公司的職員帶領著手拿木棍、鐵棍的保安，及一些不明身份的黑衣人衝進了14號樓的業主李美霞家，對準李美霞丈夫的頭部、頸部、腰部進行毒打，致使其脛骨、肋骨等多處骨折，法醫鑒定為重傷。李美霞也被打得多處軟組織損傷。事情至今沒有解決。李美霞夫婦出院後便離開了北京。“聽説，李美霞現在南方做生意，李美霞的丈夫在東北老家。”

　　──2005年4月30日，一名業主到嘉仁物業公司買電遭到拒絕，業主劉暢手持攝像機在現場拍攝取證，遭到物業公司總經理馬榮軍、經理劉明偉和幾十名保安毆打，致使劉暢的右眼挫傷腫脹充血，同時身體多處受傷。“報案後，到現在也沒作出任何的處理。”

　　“幾年來，有幾十戶業主因為安全沒有保障搬家走了。我也想走，可是沒有經濟條件，只能在這裡擔驚受怕地生活。”一位60多歲的老太太一臉的無奈，“現在的小孩要是不聽話，只要説保安來了，他馬上就不淘氣了。有人敲門，要説是物業公司的，小孩嚇得就往臥室跑。”

　　《新青年?權衡》記者就以上問題採訪了嘉仁物業公司，負責人説：“這些都是業主瞎編的。”

　　由於業主們的安全得不到保障，2005年5月，業委會和某保安公司簽訂合同，想聘請30名保安更換現有保安，“因為物業公司從中阻撓，我們沒能換成。”之後，業委會決定招標更換物業公司，並決定在6月12日召開業主大會進行公開招標。但是不幸的事情就在招標的前一天發生了。

　　招聘新物業公司──業委會成員被砍

　　“快拿照相機和攝像機來，把我的傷口拍下來！”

　　“先不要讓醫生給我縫傷口，保留證據要緊！”

　　2005年6月11日上午，昌平區中醫院天通苑分院。

　　坐在醫院急診室的李有成，用手捂著頭上正在流血的傷口不斷地喊著。一位在現場的業主告訴記者，“他當時已經是一個血人了，61歲的李有成除了頭上的傷口，背上還有一個長13厘米又很深的傷口，後來縫了38針。”

　　“老李，你是要命還是要證據？”護送的警察很著急地問。

　　“證據要緊！證據要緊！”李有成堅定地重復著。

　　維權業主田浩説：“砍他的是兩個20多歲的小夥子。幸虧他個子高、跑得快，不然就沒命了。”在醫院，李有成堅持等到傷口拍了照之後，才接受治療。“等拍完照取完證，因為流血過多，他已經昏迷了。”

　　李有成回憶説：“那段時間小區處於敏感時期，晚上總是有十幾個光頭、紋身的小夥子在小區門口晃悠。業主們告訴我，有人在跟蹤我，讓我別出門。6月11號上午9點左右，我和業委會的幾名成員商量第二天的會議，結束後獨自走出小區的南門，兩名穿黑衣服的小夥子突然衝出來猛撞了我一下。我感覺不對，就跑。他們便追我，追上後一個拿著斧頭砍我的頭，一個拿著長刀在我背部砍了一刀。”

　　目擊者記下了兇手逃離時所駕車輛的車牌號，並報了案，隨後李有成被送進了醫院。

　　第二天，6月12日，上午10點鐘，太平家園選聘新物業公司的投票大會如期進行，李有成坐著輪椅參加了會議。

　　李有成來到了現場，業主們十分感動，自發為他捐款3000多元。李有成的女兒當即決定，將捐款全部轉贈業委會為全體業主維權。

　　“投票工作沒正式開始，就遭到物業人員的圍攻。”田浩説。

　　記者在業主現場拍攝的錄像資料上看到：劉明偉在與業主的衝突中大聲喊道：“李有成挨打管我屁事，他早該挨打。”

　　太平家園堅持維權的業主劉暢告訴《新青年?權衡》記者，衝突結束以後，大會在居委會正、副主任的監票下，1534個業主除部分業主不在家外，有1113個業主投票支持選聘新物業公司──盛利達物業公司。業主們都非常高興，高喊著“這是一個歷史性的時刻，我們打架打不過他們，但是我們手中的票可以把他們趕走”。

　　但是，事情並沒有到此結束。

　　當日下午3點多鐘，有70多名不明身份的人，分乘15輛車，分兩路衝向太平家園業委會辦公室。“當時，正好有昌平區治安警察在辦公室向業主調查上午打架的事情，那些人看見有警察在，就全都跑了。幸虧有警察，不然他們就血洗業委會了。”田浩回憶起當時的情景至今仍心有餘悸。

　　對此，三天后的《京華時報》是這樣報道的：

　　前物業公司經理劉明偉表示，他並不清楚那些衝入小區的年輕人是誰找來的，但他自己卻在上午的業主大會上受到了業主圍攻。“可能是因為我當時説過‘李有成早就該打’這樣的話，但沒想到，他們衝過來就對我進行圍攻。” 劉稱，直到警方制止，雙方才被拉開。對於業主大會投票和聘請新物業公司，劉稱，這些他全部不認可，因為“他們不合法，沒有業主打物業的”。

　　新物業公司無法入住──業主繼續被打

　　70多歲的趙大爺告訴《新青年?權衡》記者，6月17日晚上，在太平家園東側聚集了近20輛小轎車，車牌均用紙張遮蓋。一些不明身份的人來到小區內，分散在業委會成員居住的地方設點監視。業主報案之後，這些不明身份的人才離開。

　　7月10日上午9點，中標的盛利達物業公司進駐太平家園，嘉仁物業公司拒不交接，“兩個物業公司都安排保安在門口站崗，各不相讓，一副你死我活的態勢。”李有成向記者回憶。後來新的物業公司雖然進駐了，但只待了一個多月。 8月30日，新物業公司撤離了小區。“我們也不太清楚是什麼原因。”李有成告訴《新青年?權衡》記者。

　　“新物業公司進來的第二天，我因為經常幫業委會幹點事，被嘉仁物業的劉明偉打了，我有心臟病和高血壓，被打得當場休克。”70多歲的唐中娥回憶説。

　　李有成告訴《新青年?權衡》記者，田浩也是小區內堅定的維權者，所以經常遭到威脅甚至毒打，“‘以後見到田浩和他老婆就給我打，往死裏打’。這是2005年8月30日物業公司總經理馬榮軍和30多名保安毆打業主時説過的一句話。”

　　兩天后，9月1日淩晨零點10分，嘉仁物業公司的保安先後三次來到田浩家。“他們猛烈撞擊我家的門，將防盜門砸壞，紗窗捅破，砸壞支架兩根。”田浩告訴記者。

　　物業公司的負責人向記者表示：“我們當時根本就沒説這句話，也沒派保安去砸他們家的門。”

　　2005年9月3日和4日兩天，約有20輛汽車駛進太平家園小區，60多名不明身份的人來到小區。田浩回憶，“他們光著上身，一看見業主就罵。業主都不敢在陽臺上看他們在幹什麼，要是在陽臺上被他們看見了，他們就會罵你。他們還隨地小便，非常恐怖。業主們都非常害怕，躲在家裏不敢出門。”

　　時隔兩個半月，11月14日上午11時許，田浩和妻子在小區門口等車，遭到了三名手拿棍棒的黑衣男子追打。“他們走到我跟前，盯著我，我感覺不對勁就跑，他們就在後面追，一直追到馬路對面，他們用棍棒將我打倒，之後便逃之夭夭。”田浩説。

　　“我爸被打得左臂肱骨粉碎性骨折，全身軟組織損傷，門牙被打掉半個，現在左臂都無法自由活動，抬不起來，已經殘廢了。”田浩的女兒一提起60多歲的父親挨打，便非常傷心。

　　毆打田浩的人是誰？至今沒有答案，但是砍傷李有成的一個犯罪嫌疑人李焱在2006年的除夕之夜落網于齊齊哈爾。李有成告訴《新青年?權衡》記者：“李焱落網後被取保候審，現又逃跑，至今去向不明。”

　　太平家園的故事只是北京物業暴力衝突的一個縮影，在北京各區的許多小區裏，類似的事件都曾反復上演過──

　　昌平區

　　天通東苑──業主肌肉斷裂露骨頭

　　2003年11月24日上午7點20分，天通東苑一區的業主張先生夫婦在上班途中遭4名男子毆打，其駕駛的帕薩特也被砸壞。張先生全身有4處重傷，其左大腿外側肌肉被砍斷裂，傷口長達10厘米，骨頭都露了出來。張先生的妻子周女士，右眼紅腫有淤血，下巴處也有大片淤血。

　　張先生夫婦是維權的積極人物，這次被打懷疑和他們反對小區佔用花園用地建商品房有關。而小區開發商則稱，改建已經過批准，對業主被打事件不知情。

　　回龍觀天慧園小區──物業公司經理帶保安打業主

　　據《北京青年報》報道：2001年11月，昌平區回龍觀居民區天慧園小區的嚴先生，剛剛把以小區“臨時業主代表”名義書寫的告示貼在佈告欄旁的石墻上，物業公司的張經理就帶領3名保安過來，指責嚴先生不經過物業公司同意張貼告示。在後來的衝突中，嚴先生被按倒在地，並有人對其踢打。經醫院檢查，嚴先生在此次糾紛中身受輕傷。

　　而張經理則稱：當他帶領3位工作人員趕到現場，嚴先生正在對其張貼的告示進行攝影。跟隨張經理的一位物業工作人員拍照留取資料時，遭到嚴先生的阻止。雙方爭執中，嚴先生絆倒在臺階處。

　　宣武區

　　依蓮軒格調小區──為業委會籌備組發放材料的業主被打

　　2006年5月16日晚9點左右，宣武區馬連道依蓮軒格調小區的鍾先生、李先生，在小區門口散發宣傳單呼籲居民投票選舉業委會委員。突然6名陌生男子朝他們衝過來，其中一人從腰裏抽出一根鋼質雙節棍，打中鍾先生的左臂。隨後在討論投票的幾十名業主趕到現場，與之展開了搏鬥，並抓住了其中2人，另外4人逃走。一位業主説，“兩名男子供認是物業公司經理楊紅偉指使他們毆打業主的。其中一位還説，當晚物業公司還請他們吃了一頓飯。”

　　“有3名保安在事發現場，但對此無動於衷。”

　　鍾先生稱自己在此前接到恐嚇電話：“你是上有老、下有小的人，最好不要參與業委會選舉的事情。”

　　物業公司表示，業主沒有證據證明物業派打手打人，而且，此事肯定與物業無關。

　　海淀區

　　匯新家園──“二三百人衝進小區來打我們”

　　2006年9月13日，匯新家園小區。

　　“從東邊和西邊一共進來200多人，他們穿著統一的服裝，東邊進來的人戴著紅色的鋼盔帽子，西邊進來的人戴著藍色的鋼盔帽子。他們進來就打我們。”業主告訴記者。

　　一位70多歲的老人説，“他們看見我就打。我血壓高，他們幾下子就把我打倒在地了。”

　　一位50多歲的女業主告訴《新青年?權衡》記者：“我的手被打得流血了，聽口音，打我們的人中間有一些是東北人。”

　　一位婦女對《新青年?權衡》記者説：“聽説他們在離這兒不遠的地方，叫來一些民工，現場給錢，現場換衣服，然後就過來打人。” 她邊説邊不停地指向小區的南邊。

　　據《新青年?權衡》記者調查，匯新家園小區屬於回遷房，居住在這裡的業主大部分都是當地的農民。記者在小區內發現，小區周圍沒有綠地，也沒有停車場等配套設施，樓房的地基開始下沉。“你看看，家裏基本上每堵墻都有裂縫，連承重墻都裂縫了。這棟樓現在是危房。”一名業主把《新青年?權衡》記者帶到他家裏指著墻説。

　　十幾名業主圍住《新青年?權衡》記者説：“現在基本上每家的墻都裂縫了，開發商和物業要給我們安電表，我們不讓安，先讓他們解決危房的事情，不解決，我們就不安。”

　　世紀城小區──十幾名保安打一名女業主

　　2004年2月26日，在海淀區法院的審判廳內，世紀城小區東區的一位業主徵得審判長的同意，在法庭上公開播放了物業保安毆打業主的錄像資料。《新青年?權衡》記者在資料中看到，十幾個保安毆打一名女業主，女業主“逃脫”後，物業公司的人員對著一名業主家的陽臺叫道：“你給我下來，下來⋯⋯”

　　而物業公司的代理律師在法庭上説：“由於小區很大，在實際的管理中確實存在著不盡人意之處，但錄像內容也證實了物業公司履行物業管理的義務。”此番話引來了在場業主的哄笑。

　　豐台區

　　豐益小區──“保安頭兒把業主從車裏拽出來打”

　　2006年6月3日，豐益小區門口的幾條主要道路被堵塞，小區的保安和業主近千人對峙在門口，各不相讓。

　　對峙現場，“小區保安的頭兒走上去把業主從車裏拽出來，又是打，又是踹。”一位業主説。

　　“對峙和衝突從上午11點持續到晚上10點。警察和政府部門都出面了，但是事情至今沒給我們解決。”

　　業主告訴《新青年?權衡》記者，這次衝突是由於保安不讓業主進出引起的,其原因是業主不交停車費。業主解釋原因説：“物業公司原來賣給我們的是固定停車位，把有的業主的錢也收了。後來，因為車位不夠，又變成了臨時停車位，而且價錢不變，如果回來晚了就沒處停車，我們怎麼交這個錢？”

　　“不交停車費另一個原因是，物業公司和我們簽的合同上蓋的是物業公司的章，但是交費收據上蓋的卻是一個洗浴中心的章。”

　　璽萌麗苑──“七名業主被打傷”

　　2003年12月1日11點整， 璽萌麗苑業委會主任鐘廣偉和副主任李雪峰家的玻璃同時被砸。“平常24小時站崗的保安也全不見蹤影，兩個小時後，保安各回崗位。”

　　2003年12月3日晚上8點左右，10多個不明身份的年輕男子衝進小區，手持統一的白色棒球棒，打傷七名業主。據業主反映，現場至少有兩名保安，其中包括保安隊長。

　　保安隊長表示，他沒有看到小區裏所發生的事。

　　2003年12月4日上午8點左右，鐘廣偉開著車在上班的路上，被6名小夥子用鎬棒、磚頭打傷，他的新“藍鳥”也被打得“千瘡百孔”。

　　鵬潤家園──“業委會籌建組人員被毒打”

　　2002年1月5日晚7時20分，五六個不明身份的黑衣人，闖入位於北京豐台區菜戶營東街甲88號的鵬潤家園2501房間，手拿木棒、鐵棍以及玻璃瓶、煙灰缸等物，對屋內兩男兩女4名業主暴打一通。其中兩名重傷。“這4名業主均是該小區業委會籌建組的人員。”

　　業主反映，黑衣人闖入室內後，首先發問：是不是2501業主委員會籌建小組，得到答覆後才動手打人。

　　通州區

　　怡佳家園──“看準了，就是他！”

　　2006年6月6日，怡佳家園的陳先生遭到4名陌生男子毆打。

　　陳先生回憶，就在挨打的前一天下午，他作為小區業主的召集人，帶領200多名業主商量今年的物業費要不要交。“我們商量這個問題是因為我們提出公開賬目的要求，物業公司置之不理。我們又沒其它辦法，只好決定暫緩交納物業費。”陳先生説。

　　陳先生懷疑是物業公司指使人打了自己。對此物業公司的經理表示，陳先生的推斷沒有真憑實據。

　　朝陽區

　　九龍花園──頭部兩窟窿、右眼失明、左胳膊骨折

　　2002年5月14日，朝陽區九龍花園臨時業委會主任李建國被3名神秘人用鐵棒打成重傷，“頭部被打出兩個大窟窿、右眼永久性失明、左胳膊粉碎性骨折。”

　　“單單右眼眉骨處就縫了28針！”李建國的妻子劉女士告訴《新青年?權衡》記者。

　　2002年，李建國一直幫助業主找物業公司協商小區內的各項問題。2002年5月11日，他曾和十幾名業主找德誠物業交涉小區停車位收費太高、開發商佔用綠地等問題。

　　據6號樓的一位目擊者介紹，神秘人行兇時，保安也看見了，但未出手阻攔。

　　被打的那年，37歲的李建國是北京“洋洋之旅”旅遊諮詢有限公司的總經理，現在只能在家養病，其妻劉女士是一家外資企業的部門經理。“為了照顧他，我只能辭了工作。”劉女士很無奈地對《新青年?權衡》記者説。

　　至今四年過去了，兇手一直沒有被抓住，李建國身體尚在恢復中。“單單醫療費就花了10萬，還不包括幾萬塊的營養食品。這些錢全是我們自己掏的。”

　　“什麼見義勇為，做好事，以後我堅決不會讓我的孩子去做。做了受到傷害，只能自己來承擔，這個社會沒人救你，沒人管你。”劉女士如今已經心灰意冷。

　　“現在，我們兩個人沒有工作，就這麼過著。”

　　在北京的許多住宅小區裏不僅僅會發生暴力事件，一些住宅小區裏的業主們還不斷遭遇斷電、斷水、斷暖氣、門眼被堵、門卡消磁、恐嚇電話、汽車被砸被劃等各種非暴力“恐怖”。

　　這樣的事件曾經在一個小區一年內居然發生200多起。

　　非暴“恐怖”困擾業主

　　──北京物業“暴力”真相調查之二

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　一年非暴“恐怖”200多起

　　“我們小區有不少業主忍受不了迫害，搬走了。惹不起他們啊！”

　　説起小區內的恐怖事件，海淀區世紀城小區東區的業主楊愛秋的話語中充滿了無奈。

　　業主告訴記者，很多業主的電表箱都被破壞過，業主們都不敢自己維修，因為破壞電表箱的人有時把火線與地線對調，一旦合閘，電表就會爆出一團火球，所以只能請供電局的人前來維修。“從2005年8月開始，供電局已經不再來世紀城給我們維修電箱了，他們説：‘這是你們小區內的糾紛，我們管不了。’”

　　業主們給《新青年?權衡》記者的一份“北京世紀城東區發生系列恐怖事件”材料中是這樣描述的：

　　──小區業委會一位委員，因為維權積極，車輪胎上的螺絲在小區內被人鬆動，行駛在高速路上車子出了問題，險些在高速路上出事故、丟性命。

　　──10號樓的一位業主，一直不承認沒有與自己簽過任何物業管理委託合同的物業公司。一週內他們家的門鎖眼被人用502膠粘住三次，致使業主有家不能回，只能在旅館裏過夜。

　　──8號樓的一位業主，不承認沒有與業主簽合同的物業公司，並經常幫助業委會發放宣傳材料，2個月內家裏的門鎖被粘了2次，電箱接線被剪4次，暖氣被關2次，3張門卡被消磁。物業公司的樓長説：“你一天不交費，我就讓你一天得不到安生。”

　　──6號樓的一位業主説，曾對物業公司不合理的收費提出質疑，他家一個月內暖氣被關3次，電表接線被剪2次，門鎖被粘2次，接到恐嚇電話2次，門卡全部被消磁。物業公司的樓長説：“你不交費，我就讓你付出10倍的代價。”

　　──一位女業主，2004年入住，拒交2002年的取暖費，於是電表接線被剪、門鎖被粘，出入只能跳窗戶，當女業主獨自去物業公司理論時被物業公司扣留，物業樓長説：“扣你，還強姦你呢，有本事你報警去，看誰能救了你。”

　　──8號樓的一位業主，曾經當場戳穿物業公司拉選票作假的行為，他們家電箱線被剪，暖氣被關。

　　──10號樓的一位老奶奶，不欠物業費，平日裏經常幫助業委會開展工作，一天，老奶奶外出歸來，發現門卡被破壞，因為老人急於上廁所，不得已請求保安幫助開門，保安不但不理睬，還罵道：“你老不要臉的，找業委會去。”老奶奶實在憋不住了,無奈之下竟給保安下跪以求開門解難，最終，是歸來的鄰居為老奶奶打開了門，老奶奶才進了樓道回了家。

　　──1號樓的一位業主不欠物業費和暖氣費，只是平時幫助業委會開展工作，他在世紀城有幾套房子，全部遭到不明身份人的“迫害”。

　　──10號樓的一位業主為了維權，他的車一個月內被砸了三次。

　　據不完全統計，僅2005年發生在世紀城東區的這類事件就有200多起，還有很多受到迫害的業主，由於懼怕物業公司報復，不敢站出來指證，只能乖乖交錢。

　　“如果我們屈服，就意味著國家的法規和各項規定是一張白紙，老百姓沒有可依賴的法律，意味著業主70年內都要接受這樣的屈辱。”

　　“如果我們不屈服，就面臨著種種窘境──數九寒天斷暖氣，家中斷電，恐嚇電話，不是門眼被堵，就是門卡全部消磁，下班回不了家，深更半夜孩子被恐嚇電話驚醒。自己的車停在自家的車位上被人破壞。”

　　記者聯絡世紀城物業了解情況，物業公司的人説：“這些都是業主在瞎説，我們對他們的服務一直很好。”

　　非暴力“恐怖”嚴重困擾人們的生活，這種困擾在業主與物業公司發生重大糾紛的小區裏普遍存在著──

　　海淀區

　　美麗園──恐嚇麻煩不斷

　　2004年底某日晚，一直支持海淀區西四壞美麗園業委會工作的業主黃鵠樓下的公共下水道被堵，家中滿地糞水。“我們一家人曾在糞水的臭味中生活了整整半個月。”黃鵠説。

　　業委會的主任雷霞告訴《新青年?權衡》記者，她們家樓下的公共下水道也被堵過，而且被堵的方式和黃鵠家一模一樣，是被裹著毛巾和塑料袋的乾淨衛生巾堵住。

　　某晚，業委會的委員樸寅吉家中“啪”的一聲巨響，背投和電腦被強電流擊炸。“找來維修人員來修，他們説這是有人故意把我家的火線插到地線上導致的。”樸寅吉説。

　　“就在召開業主大會的前兩天，我去早市買菜，回來的路上有兩個人就把我摁倒，打了我幾下，他們就跑了。他們也沒把我打傷，我後來報警了，警察看了現場説：‘他們就是想嚇唬嚇唬你’。”業委會的工作人員何先生説。

　　“還有一些委員的車被劃，門禁被損壞，電話線被掐，所有的這些事情，都是在召開業主大會前的一段時間內發生的。”雷霞告訴《新青年?權衡》記者。

　　太月園──板磚拍車

　　“2005年的11月8號，我剛開車出小區大門，就看見一個小夥子拿著一個大塊磚，迎面‘啪’的一聲，往我的車上拍了一下。”海淀區知春路的太月園小區業委會主任王嘉吾告訴記者。

　　王嘉吾是北京恒遠基業房地産開發有限公司財務總監，在擔任太月園小區業委會主任以後，運用自己的專業知識開展了不少維權活動。11月，王和幾名業委會成員開始向物業公司要屬於全體業主的公攤面積，就在這個時候，王受到了不明身份人的恐嚇，其他委員也不同程度地受到威脅和恐嚇。不但車被砸，就連業委會在小區內張貼通告的公告欄也連續幾次被砸。

　　東城區

　　聚龍花園──“你們是不是出現政變了？”

　　聚龍花園是北京市第一批外銷高檔公寓，物業費開始是1美元/平方米。這裡曾居住過許多中外知名人士，包括香港鳳凰衛視董事局主席劉長樂、招商局集團董事長秦曉，以及中國和西班牙友好協會會長何塞。現任業委會主任是金融界知名人士、原中國證監會規劃委員會主任李青原。

　　2004年9月17日，是聚龍花園新招聘的新紀物業公司按合同規定進駐的日子，但是原物業公司──中天物業公司雇來了50多名身穿迷彩服，頭戴鋼盔，手持警棍的保安，“他們一邊圍著院子跑，一邊喊著：‘誓死不離開聚龍’、‘誓與聚龍共生死’的口號，一些外國籍的業主問：‘你們是不是出現政變了？’”一位業主現在説起來依然心有餘悸。

　　新、舊物業交接沒有成功，中秋節在即，業委會主任李青原想在中秋節辦個聯歡給全體業主做個交代。但是，中秋節傍晚，李青原來到小區的中心花園，卻發現白天還乾淨的地面上堆滿了木料和鐵架，淌著臟水，油漆工正在走廊上刷油漆。之後，又有人説要噴農藥驅趕蚊子，業主在前面走，有人在後面噴農藥。結果，月餅被噴上農藥，刷了油漆的走廊也坐了不少人。

　　“我們業委會一位委員的奔馳車，被劃出了痕跡！”

　　“李青原家門口經常會在深更半夜被堆一些垃圾，給物業打電話，物業不管，給外面的保潔人員打電話，小區的保安又不讓進來，這叫什麼事啊？”外籍業主今村莉莉一提到這事兒就不由提高了聲音。

　　中天物業公司的工作人員對業主説的話表示否認。

　　崇文區

　　花市棗苑──“業主車被扔被劃”

　　2005年4月，一天晚上9點多鐘，居住在花市棗苑的郭新生告訴業主李秀雲，她的車被花市棗苑物業公司保安經理和10多名保安抬出北大門外扔到馬路上。

　　“第二天淩晨，李秀雲的車前後擋風玻璃被砸碎，車體被砸壞，報警後，距離砸車地點很近的值班的保安一口咬定，沒看見任何人，也沒聽見任何聲音。最後，這件事情不了了之。”一位業主告訴記者。

　　李秀雲説，在她的車被扔當天，她曾經到衛生部門投訴花市棗苑物業公司在居民樓內辦職工食堂，並且違反了衛生防疫管理條例、消防管理條例，之後該食堂被依法查封。

　　對此，物業公司的工作人員告訴記者，“我們從來沒有幹過這種事情。”

　　沒過多長時間，小區內8輛高級小轎車被劃，“一輛奔馳600、寶馬越野車、奧迪A6等等全部被劃。”

　　朝陽區

　　時代莊園──業委會主任收到恐嚇信

　　“有一隻可惡的蚊子在一隻雄獅的臉上撕咬著，吸食著它的精血，很顯然，這只雄獅可以毫不費力地把那只微小又可恨的蚊子幹掉，也沒什麼，只須輕輕地抬起它的巨掌，就可以報它吸食之仇⋯⋯”這是朝陽區時代莊園業委會主任解雲鵬在2006年3月29日收到的一封恐嚇信的部分內容。

　　寫信的是物業公司的保安，只有17歲，小學文化程度，解雲鵬報案後，派出所對他做了罰款、拘留的處罰。

　　“解雲鵬考慮到還是個孩子，就沒讓罰款、拘留。”業委會的顧問張寅輝告訴《新青年?權衡》記者。

　　清境明湖小區──朱明瑛及88戶業主家遭遇強制斷電

　　2005年3月21日10時30分，朝陽區清境明湖小區的歌唱家朱明瑛以及其他88家住戶被強制停電。

　　朱明瑛稱，她和其他被停電的業主都已經交納了家庭用電費，目前管理小區的北京建國物業管理有限公司屬於非法進駐，他們拒絕交納物業費用。“物業停了我們的家庭用電，目的是要求我們交納物業費。”

　　“業主不交費，我們沒錢交給供電局。”建國物業趙經理説。每平方米8元的物業費，包括諸如電梯、樓道、停車場照明在內的公共電源使用費，實際費用近於各家用電費用的兩倍。“交了物業費的住戶都沒停電，供電局派專人到小區一戶戶停的。”

　　然而，供電局客戶服務人員經查詢後稱，3月21日供電局在該小區所在的區域沒有檢修也沒有停電。

　　2005年3月21日下午5時，在區政府的協調下，朱明瑛和88戶業主家恢復了供電。

　　九龍花園──常演電梯驚魂

　　九龍花園小區不但出現業主被打的事件，在平時生活中業主們也過著“擔驚受怕”的日子──電梯不是溜梯就是夾人。2002年6月17日《京華時報》的記者對此事進行了報道：

　　事件的焦點是九龍花園2號樓的六部電梯，兩年以來一直帶病運行。近半年來經常出問題，曾有多名業主遭遇過溜梯和被夾的驚嚇。2號樓C座的張大爺就曾經歷過兩次溜梯。

　　一次是4月20日下午5點多，他從C座21層乘梯下樓，到17層時上來兩人，這時電梯突然失控並快速滑到13層半才猛地停下，然後電梯門突然打開，大夥急忙跳了出去。好半天才回過神兒來。

　　另一次是今年年初從21層一下滑到6層。當時電梯裏共5個人，電梯在6層停下時，由於開關失靈，大家被關在電梯裏近半小時。

　　對此，德誠物業管理有限公司工程部郭經理卻稱：“業主所謂的‘溜梯’可能是乘坐電梯者操作失當造成的。”

　　記者大量走訪調查顯示，物業收費不合理、違規收費、多收亂收、收費高服務差、物業賬目不公開等各種問題成了引發業主與物業公司矛盾的第一個方面的原因。

　　2004年，中央電視臺《東方時空》關於交納物業費問題的調查顯示：42％的人選擇了拒交物業費，以表示自己對物業公司的不滿。

　　那麼物業收費到底出了什麼問題呢？

　　物業收費問題多多

　　──北京物業“暴力”真相調查之三

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　問題之一 ：物業公司與業主沒有合同

　　北京市政協委員李少華告訴《新青年?權衡》記者：北京市目前有物業公司的3099小區中，90%的小區是開發商與物業公司簽訂前期物業管理合同。

　　一直堅持為小區業主維權的北京市憶通律師事務所律師李勁松説：“在北京，經過努力成立了業委會的511個小區中，業委會與物業公司簽訂委託合同的不到30%。根據相關法規，如果雙方沒有合同，物業公司就沒有權利向業主收取費用，如果強行收費，就是強買強賣。”據《新青年?權衡》記者調查，發生在一些小區的暴力事件中，大部分的暴力事件都是因為物業公司與業主之間沒合同，業主拒交物業費遭到毆打。

　　針對這一問題，李勁松説：“這類事件，應該按照《刑法》裏面的‘強迫交易罪’給物業公司的負責人定刑。”

　　問題之二：合同約定不明確

　　2004年5月20日，北京市國土房管局發佈的《物業服務合同》示範文本裏規定，物業服務收費除了執行政府指導價外，分為包乾制、酬金制兩種方式。其中酬金制物業管理，指從預收的物業服務費中提取部分費用作為物業公司的酬金，物業服務費如有節余，則轉入下一年度物業服務費中；如物業服務費不足使用，物業公司應提前告知業委會，並告知物業服務費不足的數額、原因和建議的補足方案。而包乾制則是物業公司盈虧自負，不存在多退少補。

　　但是，在很多業主與物業管理公司實際簽訂的服務合同裏並沒有明確規定採用哪種方式，而業主和物業公司則各有説法。

　　“我們又是借錢，又是貸款，買了這套房子，不就是圖個穩定嗎？100多萬都花了，還在乎這點物業費啊？大家都希望交，但是怎麼個交法，按什麼標準，我認為這得交代清楚，你看看這上面的約定。”

　　幸福家園小區第一期的業主手裏拿著《業主手冊》給記者看。手冊中寫道：“如管理費用不足以支付各項開支時，物業管理公司可向各位業主計取補充費用，如有盈餘，則轉入下半年度管理費用。”

　　從字面上理解，業主認為自己應該按照酬金制交費。但是為幸福家園小區提供服務的金宇宏物業管理公司經理顧加中並不這樣理解。他這樣解釋：“我們就應該按照包乾制進行收費。之所以多退少補，是因為我們擔心在執行196號文件中出現差異，出現多收了或者少收了，那麼我們就會多退少補，目前我們沒有向業主多收。”

　　對於物業公司的這一解釋，很多業主不認同，“合同裏面明明是酬金制，物業公司你怎麼能説是包乾制呢？物業公司和我們説不清楚這個，我們就是不交物業費。”一位業主氣憤不已。

　　合同約定的不明確，致使很多業主拒交物業費。然而，這並不是業主拒交物業費的唯一理由，在記者的調查中，一些小區的《物業管理服務合同》中，物業公司還存在收取國家已取消了的收費項目的現象。

　　問題之三：違規收費

　　《新青年?權衡》記者在幸福家園物業公司的收費項目裏面看到，物業費中包含了中修費，而在2001年北京市國土資源和房屋管理局出臺的《關於建立公共維修基金後中修費收繳等有關問題的通知》規定：物業管理企業不得再向産權人收取《北京市普通居住小區物業管理服務收費暫行辦法》規定的大修費和38.7%的房屋公共部分中修費。

　　“第一期入住的，我們還是按照老的合同執行。”顧加中説。在顧加中説的老的合同中，《新青年?權衡》記者看到物業費中包含了中修費。

　　“2001年國家就取消了中修費的收取，制訂合同是在2001年以後，為什麼要把中修費制定進去？”一位業主拿著文件説。

　　《新青年?權衡》記者看到中修費的收取標準是0.418/平方米/月，“我一家一年要給物業公司交500多塊不該收的中修費。”一位業主算了一筆賬，“僅我們一期入住業主，一年就要交納50多萬元的中修費。”

　　業主告訴記者，金宇宏物業管理公司不但收取了中修費，而且保安費、保潔費也沒有按照國家規定的收取。根據國家規定，保安費和保潔費應該以戶為單位來收取，幸福家園小區的房屋使用管理維修公約中也是如此規定。

　　然而問到保安費和保潔費是按照什麼標準收取時，顧加中回答：“根據平方米來計算，國家規定每戶收18元，除以12個月，再除以總面積，就是每平方米收取的錢數了。”

　　業主告訴記者：2003年物業公司還多收了2002年國家禁止的共用電視天線管理費0.023元/平方米，2003年9月國家禁止收取統收服務費0.007元/平方米。

　　位於海淀區西四環的美麗園小區，同樣存在物業公司收取中修費的問題，“在我們的2.72元的物業費中，包含0.69元的室內中小修費。”美麗園業委會的工作人員何先生告訴《新青年?權衡》記者。

　　“室內中小修費，我有權決定，我委託你才可以收，我不委託，你不可以收的。”為此業委會算出了這筆鉅額費用──“這一項每年高達174萬元。”

　　美麗園業委會主任雷霞説：“這些物業收費顯然是違規收費，我們業主是有據可查的。

　　事實上，一位多年跟蹤調查北京物業小區收費情況的權威人士證實，在北京的小區裏，存在違規收費的至少要佔到40%。而且，除了違規收費，物業收費上還存在著大量亂收費現象。

　　問題之四：多收亂收

　　收費項目“注水”

　　“他們不但每年要向我們收取中修費，還給一些原本不存在的設施收服務費、維修費，物業收費水分太大了！”美麗園小區的業主們發現了這樣一些多收亂收的“水分”與“貓膩”：

　　◇“水分”之一：電梯。

　　雷霞告訴《新青年?權衡》記者，美麗園小區一共有111部電梯，物業公司是按照118部電梯向業主收費，一部電梯一年的收費是19740元。7部不存在的電梯每年要多收業主約14萬元。

　　按照規定，電梯費由四部分構成：維修保養費、司機工資、電費、電梯檢測費。

　　“我們小區的電梯沒有電梯司機，只有電費。”業委會的委員樸寅吉向記者出示了他們在供電公司拿到的電梯電費的清單，“這裡面沒有一部電梯一年的電費超過1600塊錢的。”

　　一部電梯一年的收費19740元，電梯維護一年是3000元，電梯檢測費最多750元（檢測費另外收取），“收費減去用電成本、電梯維護成本和其它費用，僅僅111部電梯物業公司每年可賺164萬元。”

　　◇“水分”之二：高壓水泵。

　　雷霞告訴記者，該小區的水泵為一組，但是該小區的《房屋使用管理維修公約》中，高壓水泵的收費居然按照30組計算，實際給業主提供服務的是一組變頻水泵。

　　“一組高壓水泵一年收取的費用是23960元，不存在的29台高壓水泵一年就要從業主手中收取69萬多元。”雷霞告訴《新青年?權衡》記者，“水泵加上電梯，三年下來，業主們為不存在的電梯和水泵多交的費用高達249萬。”

　　鴻銘物業公司對業委會的計算方式錶示：“我們不認同他們的算法。”

　　“開發商承擔的物業費轉嫁給業主”

　　在東城區的聚龍花園小區裏，拒交物業費的業主已經達到全體業主的60%。小區業主王復強説：“拒交的原因是物業公司把空置房的物業費平攤到業主頭上。”

　　“空置房的物業費應該是開發商來交的，但是開發商不交，物業公司又不敢要，怎麼辦？他們就把這些錢平攤到我們頭上了。”

　　在王復強提供給《新青年?權衡》記者的一張明細單上，開發商一共拖欠物業費的面積是1.28萬平方米，根據原來8.3元/平方米的物業費計算，物業公司每月要把10.62萬元平攤到約420戶業主身上，一年平攤金額總計127.49萬。每個月每個業主要多交252.9元，一年就是3034元。

　　王復強告訴記者：“這只是按照原來的收費價格計算現在的空置房面積數，實際上原來空置房的面積數比這個數字要多，只是我們不知道數字。”

　　根據現在3.5元/平方米計算， 一個月收取4.48萬，一年收取53.76萬元，每個業主每個月要平攤106.7元，一年要交1280元。“這些錢都應該是開發商出的，憑什麼要我們出啊？”

　　王復強告訴記者，物業公司把空置房的物業費平攤到業主身上，致使聚龍小區的物業費高出其他相同檔次的小區，同時也造成了聚龍小區收費高、服務差的局面。

　　據記者的調查，物業公司多收亂收費是一個相當突出和普遍的問題。在國家發改委2004年8月4日公佈的全國價格舉報電話受理情況統計裏，在三年內各類舉報問題中，小區業主反映的物業管理公司違反規定亂收費以及物業服務費項目和標準不透明導致的投訴排在第三位。

　　問題之五：收費高 服務差

　　“我們小區是兩高一差，我們的電費高，管理費高，服務水平差！業主拒交物業費已經達到了60%。”聚龍花園主委會主任李青原這樣對《新青年?權衡》記者説。

　　聚龍花園的業主目前的電價是每度0.60元，比國家規定的民用電每度0.44元高出0.16元，“這是物業公司強制性地將小區內所有各家電表改為衝卡式所致，為此，我們向物價局投訴，物價局也到小區來查過，但是至今沒有改變。”

　　聚龍花園一開始的物業費是每月每平方米8.3元，“這個8.3元的物業費，除了院門的保安崗及樓道內的清掃以外，別無內容，這既不包括健身房、游泳池、甚至連每個樓的電梯門都沒有保安。經常出現業主的自行車被盜，有時甚至會出現因車位管理混亂造成的亂停車引發打架事件。”

　　2004年4月1日，經過業委會與物業公司的多次談判，聚龍花園的物業費由8.3元降到了4元─4.5元。2004年10月1日，再次經過協商談判，物業費又降到了3元─3.5元。“雖説現在物業費降下來了，但是其中有一些收費項目是國家取消了的，就這個價格，在其它小區相同的服務標準下，還是很高的。”業主王復強對《新青年?權衡》記者説。

　　李勁松律師説：“像聚龍花園這樣收費高、服務差的問題其實在北京絕大多數小區都普遍存在著。”在記者調查過的100多個小區裏同樣普遍存在著以上問題。不少業主説：“不單純是服務差的問題，物業公司不打業主都算是燒高香了。”還有的業主説：“我們業主就像孫子一樣”。

　　北京作為首都，與上海、深圳相比，商品住宅總體規模，商品住宅社區數量，物業公司數量位居前茅。但是，中國消費者協會信息網提供的對比資料顯示，北京市整體物業服務水平之差、物業收費之高，同樣位居三大城市之首。

　　問題之六：物業公司不公佈賬目

　　“物業公司不公佈賬目，我們就拒交物業費。”崇文區幸福家園的業主對《新青年?權衡》記者説。

　　《新青年?權衡》記者在幸福家園小區《房屋使用、管理、維修公約》中看到：産權人有權監督物業管理的收費情況，並要求業委會和物業管理企業按照規定的期限公佈物業管理服務費用的收支賬目。業主告訴《新青年?權衡》記者，在2004年，物業公司曾經兩次向業主公佈過2003年的賬目。

　　2004年3月22日，物業公司第一次向全體業主公佈了賬目，賬目顯示是虧損了30多萬。一位在物業方面很專業的業主告訴記者：“如果物業公司虧損超過5萬以上，必須經過審計才可以通過的，我們要他拿出這個審計報告來，遲遲不拿，一拖就是幾個月。”

　　2004年9月16日，物業公司第二次向業主公佈了賬目，賬目顯示是盈利2.5萬。“我是2003年1月1日交了4700多塊錢的物業費，10月份才入住的，我只享受了2個多月的物業服務。而且第一期入住的業主，很多都是和我一樣的情況。物業公司根本不可能虧損，盈利也不僅僅是2.5萬。”一位業主對賬目的真實性産生了懷疑。

　　對此，金宇宏物業管理公司經理顧加中做出了這樣的解釋：“第一次公佈賬目的時候，因為開發商沒把空置房的物業費交上來，有個虧損的情況出現；第二次，開發商已經把那個空置房的物業費已經打到賬上了，所以就有了2萬多的盈利。”

　　2004年至今，業主一直要求物業公司公佈賬目，但是一直被拒絕。“業主要求公佈賬目，我覺得這個是包乾制的物業管理，向業主公佈賬目是沒有必要的。”顧加中説。

　　在記者調查的100多個小區中，只有幸福家園小區物業公司曾經公佈過賬目。李勁松律師説，業主與物業公司之間主要矛盾之一就是物業公司不公佈賬目，而在北京就有95%以上的物業公司不公佈賬目。

　　美麗園業委會因物業糾紛上訴鴻銘物業公司。2006年8月11日，北京第一中級人民法院重審此案，美麗園業委會在經歷了一輸一贏之後再次贏官司，2006年9月1日鴻銘物業撤離小區，圖為物業公司撤離後，部分業主圍攻業委會主任雷霞。

　　李勁松律師認為，北京的許多住宅小區發生這麼多“令人恐怖”的暴力與非暴力事件，一方面是物業收費存在的問題與爭議引發，還有一個更為重要的原因，也是人們容易忽視的原因，那便是小區裏隱藏巨大利益的公共設施被物業公司隨意出租、改變用途，甚至任意處置轉賣所致。

　　“小區公共設施的權利被任意踐踏才是造成物業矛盾的核心！”

　　公共設施凸現矛盾

　　──北京物業“暴力”真相調查之四

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　對小區內物業和公共設施的界定，一直在房地産開發公司任財務總監的王嘉吾給了《新青年?權衡》記者一個更加直觀的解釋。她認為，一個小區的物業應該分四塊：

　　第一塊是業主自己的房子：就是業主自己買的房子；

　　第二塊是公攤面積：就是公攤在業主房産證裏的建築面積，這部分面積應該歸全體業主所有；

　　第三塊是公有共用部位：這一塊誰都沒有産權證，屬於業主共用，一般都包括地下室，但是在2002年以後，地下室開始有了産權歸屬，就是如果開發商交納了土地出讓金，就可以辦理産權證。

　　第四塊是公共區域：小區的公共區域産權不界定，但是屬於全體業主共用，不得改變用途。

　　第二到第四塊都屬於公共設施。

　　根據記者調查，在這四塊裏面，業主除了擁有自己的房子，其他的公共設施很少歸全體業主所有，包括一些設施出租的收入，也很少歸全體業主所有。

　　李勁松律師認為，引發衝突的主要原因除了物業公司收費存在的問題，就是小區內公共設施的管理權和産權的爭奪。

　　中國社會調查所的調查數據顯示：在北京大約近4000個居住小區中，90%都存在著物業公司利用小區共用部位和設施設備謀取私利的問題。北京雙城律師事務所趙恒律師認為，小區公共設施的經營收益被物業公司侵佔是當前物業糾紛的重要起因。

　　《新青年?權衡》記者經過調查，公共設施問題主要有三類，一是公共設施被出租；二是被改變用途；三是被轉賣。

　　問題之一：公共設施被出租

　　與海淀區人民政府相鄰的光大花園，業主和物業公司就公共設施的收益爭執不下，開發商當初承諾的業主共享會所，後被對外承包，業主使用還要付高價。

　　在朝陽區的大西洋新城，除了開發商承諾的會所被對外承包之外，樓棟底層的商用房、樓道面積被公攤給了業主，商用房出租收益不歸全體業主所有。此外，電梯內還張貼有收費廣告，業主們質疑，我們的出租收益歸了誰？我們的廣告收益權哪兒去了？

　　在《新青年?權衡》記者調查的100多個小區裏，除了海淀區的健翔園小區和太月園小區的業委會管理小區內的部分公共設施的出租收益之外，其餘小區公共設施的出租收益全部歸物業或者開發商所有。

　　太月園小區的業委會主任王嘉吾告訴記者，他們經過與物業公司的談判，要回來了小區內的公攤面積，但是他們的地下室被開發商改變用途，並且出租出去了。

　　問題之二： 公共設施被改變用途

　　國務院《物業管理條例》第5章第50條規定：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建築和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續後告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理有關手續。

　　《新青年?權衡》記者在太月園小區的《房屋使用、管理、維修公約》中看到，地下室屬於公共部位的範疇。同時，《新青年?權衡》記者在太月園小區的規劃平面圖公共服務設施配套建設指標表上看到：存車處(自行車)可以利用住宅地下室。

　　然而，《新青年?權衡》記者來到太月園小區的地下室看到，這裡已經被改變用途，被出租給一些經商的客戶，有仲介公司、廣告公司等等。

　　王嘉吾稱：“他們把近6000平方米的地下室面積給出租出去了，而且租的大都是一些小公司，什麼人都有，小區每天來往著很多的雜人，感覺很不安全。

　　《新青年?權衡》記者調查發現，與太月園一樣，公共設施被開發商或者物業公司改變用途進行營利的情況在其他一些小區內也普遍存在。

　　2006年6月29日，《人民日報》刊發的一篇題為《當個業主有多難》的文章，對昌平區東小口鎮的天鑫家園綠地變成停車場的事情進行了報道：

　　位於北京昌平東小口地區的天鑫家園，關於停車的爭端已持續了數年。業主們告訴記者，買房時規劃圖紙顯示的綠地，被物業公司改成了收費停車場，小區路邊也標上了停車位，業主每車每月需要向物業公司繳納90元、150元、210元不等的停車費，臨時停車每小時收費１元。這樣算下來，物業公司每年僅停車費就有近百萬元進賬，而物業合同沒有説明停車場收益歸屬，物業公司及其前身也從來沒有公佈過收支情況。並且，為了便於收取停車費，物業公司封死了小區南門，由保安在小區唯一齣口攔截進出車輛，強行收費。

　　就此問題，天鑫家園業主席聯相去年向北京市建委投訴，建委答覆稱：“該小區已取得了昌平區市政管委核發的《北京市公共停車場備案表》”。隨後，昌平區市政管委稱，天鑫家園小區停車場是通過備齊材料、現場驗收等登記備案程序合法進行備案的，備案之後收取停車服務費是合法的。屬於全體業主的小區公共空間，竟然成了物業公司“合法”的收費停車場，業主們無奈發問：“究竟誰是小區的主人？”

　　“即使合同沒有規定，毫無疑問收益也應歸全體業主。”李勁松律師告訴記者，“所謂‘備案’，從法律上看，值得推敲，因為小區的土地使用權歸全體業主，小區不是市政用地。”

　　公共設施問題之三：公共設施被賣

　　北京仁和律師事務所的孟憲生律師最近正在為一個官司忙碌著。

　　這是通州區的馨通家園小區業委會狀告該小區的開發商將物業管理用房賣給原物業公司──北京喜萊達物業公司的官司。

　　馨通家園是通州區第一家業委會自主招聘物業公司的小區，雖然招標成功，新舊物業公司之間也進行了交接，但是老物業公司的一部分職員仍然留在小區繼續經營“屬於自己的房子”。

　　馨通家園業委會副主任曹春林告訴《新青年?權衡》記者：“開發商于2004年6月把屬於全體業主的物業管理用房賣給了老物業公司。而且，在2004年9月，老物業公司還拿到了物業用房的房産證。”

　　根據國務院《物業管理條例》規定，物業管理用房屬於全體業主所有，為了要回屬於全體業主的設施，業委會于2006年3月22日將開發商訴至通州區人民法院。

　　曹春林説，通州區人民法院在適用簡易程序審理近半年後，突然宣佈轉為普通程序，並判決該糾紛不屬於人民法院受理的範圍，裁定駁回業委會的起訴，原因是北京市建委已經給老物業發放了房産證。

　　“你們上什麼訴？要想上訴以後有你們上訴的！業委會沒事別老瞎告，以後就得限制你們業委會的起訴。”曹春林告訴《新青年?權衡》記者，這是他們在裁定書期限內上訴時主審法官當場對他們的嚴厲斥責。

　　曹春林告訴《新青年?權衡》記者，他們現在不但不能使用物業管理用房，連物業用房賣了多少錢都不知道。

　　而在昌平區的太平家園小區，業主們了解到公共設施被賣的價格，但是與馨通家園不同的是，他們不太清楚是開發商賣的，還是物業公司賣的。

　　“我們小區內能賣的東西都被開發商和物業公司給賣了。”一提到小區內的公共設施，李有成就非常氣憤。

　　在太平家園的工程規劃設計圖上，《新青年?權衡》記者看到，小區的配套設施有洗浴中心、託兒所，物業辦公樓、超市、綠地等等。但《新青年?權衡》記者來到該小區時，看見規劃圖上的一些公共設施已經改變了用途。

　　“現在經營這些公共設施的已經不是開發商和物業公司了，而是其他的一些人和單位。”

　　“我們小區的超市、物業辦公樓、小區醫院全被賣了，賣了3700多萬。業主什麼都享受不到。”田浩説。

　　孟憲生律師告訴記者，比較于公共設施被出租、被改變用途，開發商或物業公司將公共設施轉賣是更為嚴重的事情，對業主産權的侵犯也更嚴重。

　　公共設施的産權屬於誰

　　在太月園小區業委會主任王嘉吾辦公室的一個櫃子裏，有序地放著一尺多厚的材料，王嘉吾告訴記者，這是她為小區維權的全部憑證。

　　王嘉吾拿出來了一摞材料説：“我們小區的建築資料、規劃資料等等所有的資料都在這裡。”

　　“原來這個小區規劃住宅時，地下車庫是住宅的公共配套設施。2005年2月2日小區成立業委會，之後我們要查地下車庫的歸屬問題，泰躍房地産開發有限公司的負責人拿出了産權證。”

　　然而，地下車庫的産權證發證日期標明是2000年11月16日。有意思的是，地下車庫的土地使用證的日期卻是2001年6月25日。土地使用證比産權證晚發了整整半年。

　　更有意思的是，1998年11月2日制定的《小區公約》中卻又註明地下車庫屬於小區的公共部位，這份公約又比地下車庫的産權證早發2年。

　　王嘉吾説：“按照正常的程序，應該是先發土地使用證，再發産權證，最後才是小區公約，可是，我們政府的發證機關把這些程序全都顛倒過來了。”

　　“這就像是你本來把你的姑娘許嫁給我了，我們結婚兩年後，你又告訴我，你又把你的姑娘嫁給別人了。你説我能答應嗎？”業委會委員王仲華做了一個形象的比喻。

　　“泰躍公司在得到這個産權證以後，在一家銀行對地下車庫進行了抵押，從2005年9月開始，開發商又以每個車位7萬元的價格賣給了業主，有近70多個業主買了車位。”

　　“這就像是保姆拿我家的東西再賣給了我！”

　　《新青年?權衡》記者採訪了幾位買了車位的業主。“他們要是還不了貸款，銀行會來拍賣，我們的錢也白花了。現在我們打算聯合起來告開發商。”一位業主説。

　　“開發商是在沒有簽訂土地出讓合同，沒有交土地出讓金的情況下拿到地下車庫的土地使用證的。你看，我這裡都有證據。”王嘉吾從厚厚的一摞證據中找到了其中的一份。

　　在王嘉吾提供的證據中，記者看到：“因最初在辦理出讓手續時，地下車庫沒有出讓金問題，我處建議地下車庫不重新辦理出讓合同，在辦理房屋産權時，直接給地下車庫頒發産權證。”蓋章單位是北京市國土資源和房屋管理局土地出讓處。

　　“這就標誌著開發商並沒有交地下車庫的土地出讓金。”王嘉吾為了維權，她和其他業主開始選擇用法律的武器捍衛業主的權益。

　　2005年12月，王嘉吾、高亮、史戰岱等5位業主把北京市人民政府告到了北京市第一中級人民法院。法院根據《行政復議法》要求業主先向土地證的發證單位提出行政復議。之後，5位業主向北京市人民政府提起行政復議。

　　2006年1月27日，北京市人民政府給5位業主下達了行政復議決定書：“本機關認為，被申請人為泰躍房地産公司頒發的《國有土地使用證》符合《中華人民共和國土地管理法》和《中華人民共和國土地管理法實施條例》的規定，且事實清楚，使用依據正確，程序合法。依據《中華人民共和國行政復議法》第28條第1款第1項的規定，本機關決定予以維持。”

　　2006年2月21日，5位業主不服北京市人民政府的行政復議決定，向第一中級人民法院提出行政訴訟。第一中級人民法院以“原告就被告”為由，讓業主到第二中級人民法院立案，二中院立案後，三個月內沒做出任何審理，又以沒有管轄權為由將案子移送回一中院（管轄權分一般管轄和特殊管轄，一般管轄是原告就被告；按照規定，土地糾紛屬於特殊管轄，應該在土地糾紛所在地的人民法院的管轄內）。

　　9月1日，一中院開庭審理了此案，但沒做出任何判決或裁定。10月18日，一中院駁回了5位業主的行政訴訟請求。

　　“我們現在計劃向北京市高級人民法院提起上訴。”王嘉吾説。

　　“為什麼我們這些業主找政府、上法院，無論有多少道理、有多冤枉，怎麼楞是鬥不過物業公司呢？物業公司到底是什麼東西，有些什麼背景？”

　　面對如此強勢的物業公司，許多業主發出了這樣的感嘆！

　　物業公司應該如何收取物業費用，應該如何管理公共設施，如果在現實中不是這樣，為什麼？物業公司與業主的關係應怎樣，應如何定位物業公司的職能？這些都歸結于一個根本問題：物業公司的身份。

　　物業公司身份解密

　　──北京物業“暴力”真相調查之五

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　1990年，北京市商品房首次發售，物業公司開始走進人們的生活，截至2006年6月底，北京已有2841家物業公司取得資質，從業人員約20萬，服務項目達4564個，總建築面積為3.2億平方米。

　　物業公司職責

　　國務院2003年頒布的《物業管理條例》如此定義物業管理：物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　按照現行法規規定，物業服務公司是指具備經縣級以上物業管理主管部門核準頒發的資質證書，經工商行政管理機關註冊登記，以社會化、專業化、經營型方式從事物業管理服務的企業。

　　物業與業主之間的關係，是服務商與客戶的關係。物業公司應該是通過為業主提供服務獲取佣金求生存謀發展的企業。

　　對此，北京鴻銘物業管理有限公司副總經理王建春對業主和物業公司之間的關係也是這樣理解的，他説：“從民事的角度講，是一種委託和被委託的關係；從行業的角度來講，是一種服務和被服務的關係。”

　　“物業管理企業有兩項職責，一是對‘物’的管理，二是對‘人’的服務”，在房地産行業工作的王嘉吾説。

　　在涉及與業主的關係中，物業公司更應該加強“服務”的功能。物業管理公司，更應稱為物業服務公司。那麼現實情況又是怎樣的呢？

　　物業公司的身世

　　記者在調查中發現物業公司的成立和經營上存在以下現象：

　　──“先營業，後註冊”

　　2002年7月，深圳的金地物業在朝陽區時代莊園進行服務，但是2002年末的時候，該物業公司不知為何就撤離了，之後，來給業主提供服務的是金世恒業物業公司。

　　“在接管我們小區之前，這個物業公司還沒有成立，他們臨時拼湊了幾個人，以我們小區為項目成立了一個三級資質的物業公司。”時代莊園業委會顧問張寅輝告訴《新青年?權衡》記者。

　　《新青年?權衡》記者在北京市建委給金世恒業物業公司發的資質證書上看到：准予從事物業管理業務的時間是2003年6月5日，而該公司早在2002年年末就在小區內開始工作了。

　　──“小馬拉大車”

　　“2003年我們入住小區時，它（物業公司）連發票都開不出來，我們到小區辦查它的資料的時侯，才發現它是2005年1月1日備的案，為3級資質。” 幸福家園的一位業主告訴《新青年?權衡》記者。

　　為幸福家園提供服務的金宇宏物業公司經理顧加中告訴《新青年?權衡》記者，“幸福家園一共有四期工程，總建築面積是30多萬平方米。物業公司的資質的確是三級資質。”

　　根據規定，三級資質的物業公司只能管理20萬平方米以下的小區。從這裡可以看出，金宇宏物業公司明顯是在“小馬拉大車”。

　　顧加中是從深圳特聘到北京當物業公司經理的，據他了解，這個物業公司開始是開發商入股投資的，開發商是最大的老闆，後來經過變更和調動，開發商仍然在物業公司留有股份。

　　──“開發商、物業公司的總經理是一人”

　　“我1996年入住的時候向開發商指定的聚龍花園經營管理服務公司交了一年的物業費，因為不交拿不到鑰匙”，聚龍花園業主王復強告訴記者。

　　“這個公司的資質是1997年取得的，但是他們1996年就開始經營了。而且當時，開發商的總經理和物業公司的總經理，還有物業管理委員會的主任都是一個人。”

　　2001年，聚龍花園經營管理服務公司因年審不合格被工商部門登出，“就在它被登出的前幾個月，聚龍花園的開發商就把這個物業公司轉讓給了現在給我們提供服務的中天物業。但是，開發商當時控股60%（現在是不是還控股，業主不清楚），每年要向中天物業收取物業費的15%作為回報。”

　　大量的資料顯示，目前大部分的物業公司基本上是開發商“自己生的孩子”，“自己打的天下，由自個的兒子打理！”正是基於這樣的身世便使許多問題更加複雜化。物業公司的問題與開發商是分不開的。

　　80%的糾紛來源於開發商遺留問題

　　現實中，絕大部分糾紛在購房階段簽訂合同時便埋下了紛爭的隱患，比如房屋質量、綠地面積縮水，配套設施不到位，規劃變更等很多爭議都是開發商遺留問題。亞運新新家園就是一個例子：

　　“我們家地下室的水都積了一米深了，我們小區這次水災共淹了134戶，損失大概有1000萬元。”家住亞運新新家園的郝敬説。

　　今年71歲的郝敬一直和兒子住在一起，本想著和子孫在一起安度晚年的他，怎麼也沒想到這套房子讓他開始了上訪維權。“我幹了一輩子的紀檢工作，從來沒有上訪過。”

　　2002年，郝敬的兒子花了320萬買下了這套別墅，2006年7月，北京連續幾場大雨，造成了郝敬和其他133戶全部遭水災。

　　《新青年?權衡》記者在郝敬家地下室看見，距離地面一米多高處的墻上還留著被水浸泡過的痕跡，墻根處的墻皮已經脫落，生了銹的各種管道下面散落著“銹鐵片”。

　　“我找技術人員來看過，這些管道不合格，工程也不合格。”

　　“這房子要住70年呢，結果才住了3年就成這個樣子了，以後可怎麼辦啊？”郝敬一邊説，一邊帶著《新青年?權衡》記者走進了另一間房子，這間房子很大，兩個跟墻一樣大小的光碟架上，放著上萬張光碟，但是最下面的幾層是空的，“這是我兒子的工作室，我兒子是幹影視工作的，這些光碟是他的命根子，幾千張碟都被雨水泡了。”

　　2006年8月，郝敬和其他受災業主到北京市水務局反映情況。2006年9月11日，北京市水務局予以了回復：由於京伯房地産公司負責建設的新店村路、北湖渠西路雨水管道，均未按2001年市規劃委審定的規劃方案實施，致使小區排水不暢，發生淹沒事故，影響居民正常生活。

　　亞運新新家園業主郝敬的遭遇實際上是絕大多數業主尷尬狀態的縮影。

　　2005年，北京市成立了由市委研究室&&，市建委、市民政局參加的物業管理專題調研小組，深入街道社區調研，調研結果顯示，當前錯綜複雜的物業糾紛80%由開發商引起。

　　2006年9月26日的《經濟參考報》報道：

　　北京市建設委員會主任隋振江日前表示：隨著近幾年房地産市場的迅速發展，北京市物業管理行業逐漸開始暴露出五大問題。主要包括：物業服務不規範，整體水平不高，開發商遺留問題引發矛盾突出，業主大會成立步伐緩慢等等。

　　隋振江認為北京的部分物業公司管理企業還沒有從根本上樹立“為居民服務，為業主服務”的觀念，甚至顛倒了業主與物業公司的關係，“態度蠻橫，行為粗劣，”現象屢見不鮮，保安與業主發生衝突的事件時有發生，出現緊急情況不能做到快速反應，及時處理，不能保證群眾正常生活的需要，物業服務收費標準和服務標準透明度不高，個別企業存在多收費、亂收費的情形。

　　在一系列物業衝突中，業主是衝突的另一方。為了維護權益，業主也使用了各種各樣的維權方式。其中既包括業主單獨與物業公司抗爭，即個體維權，也包括通過業委會這樣有組織的形式維權。但無論哪一種維權方式，都充滿了挫折、艱辛與困惑……

　　個體維權少有勝算

　　──北京物業“暴力”真相調查之六

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　李紅梅──“為什麼我輸了法院要強制執行我，開發商輸了，法院不強制執行？”

　　“自從住上新房，我就和官司結了緣，把一輩子的官司都打完了，把法院的大門都快踏平了。”

　　家住崇文區幸福家園的李紅梅對她的“官司路”感慨萬千。

　　業主李紅梅的維權經歷可謂一波三折,她的第一個、第二個官司都是和小區開發商打的，第一個贏了，第二個輸了，而隨後和物業公司之間的官司卻讓她耗盡了心力。她因欠物業費被法院強制執行8373元。

　　李紅梅曾給記者來過一封信，講述了她連訴連敗、心力交瘁的維權歷程。

　　我們夫妻把東挪西湊的錢交了首付，再背上幾十萬的貸款，心情也是舒暢的，畢竟在北京有房了。可是自從住上新房，我就和官司結了緣，把一輩子的官司都打完了，把法院的大門都快踏平了。請看我的官司路。

　　一入住就被迫和物業簽訂了《委託合同》，當時帶的錢夠交十個月的物業費，物業毫不通融説必須一次性交齊全年的物業費，不然就拿不到鑰匙，從那時起我就和物業結下了仇恨的種子。可惜勢單力薄，單槍匹馬，寡不敵眾，加上非常渴望到新房裏看看，只得束手就擒，被物業“拿下”。

　　入住後恰逢“非典”，大家不上班，天天鍛鍊身體，在小區裏認識了不少業主，有些是孩子朋友的父母，交談中發現開發商違背了購房合同，大家一合計決定告開發商。

　　大家自發組織起來，有工程師，有律師，有熱心人自願為大家奔跑取證，商量對策。首戰告捷，開發商賠償原告業主們2048元，免除補交房屋差價11746.8元的義務，把普通雙玻換成中空雙玻，開通小區局域網，一年為設計不合理的窗戶擦洗3回，法院幾乎支持我們所有的訴訟請求。我們就獲得了這麼可喜的成績。

　　小試牛刀之後，大家愈戰愈勇，把第一次沒有訴訟的內容，比如房屋的伸縮逢佔面積的問題，消防水池的問題，電梯井的問題都提了出來。

　　購房之前售樓小姐拿給我們的宣傳單，板樓的001、002面積一樣，我們也都不是專業人士哪能看出其中的貓膩來，合同上的售樓圖紙上卻清楚地標出了伸縮逢，每戶要為這不能使用的伸縮逢多付一萬多元，一期的消防水池卻供二期使用，多收了我們的公攤面積錢。電梯井明明簽約到14層，測繪隊的圖紙上卻記載公攤到15層。

　　咱們有理有據，並請了一個專業律師為大家辯護，沒想到法官卻判我們全輸。開發商囂張地對業主們説：“我們有錢！”再上訴又輸了。

　　我們對開發商1：1平。但是開發商並沒有開通小區局域網，然後法院就三次給我們下傳票，讓我們去協商，我們説沒開通，法院説物業説開通了，法官連小區局域網和寬帶網都分不清楚。扯完大鋸至今一年多了也沒能開通小區局域網。我們也要求法院強制執行，但崇文法院一年多都沒給我們任何答覆。難道真像開發商所説是他們的錢大過了法嗎？難道真的是因為崇文法院曾經是開發商的拆遷戶的原因嗎？

　　緊接著物業問題又浮出水面，2003年物業也多收了2002年國家就禁止收費的共用電視天線管理費0.023元/平方米，共計32.71元，2003年九月國家就禁止收費的各項費用統收服務費0.007元/平方米，共計3.32元；

　　2003年1至5月小區沒有綠化，所以多收我5個月的綠化費0.055共計32.6元，智慧化系統維護費一月5元，而可視對講及門禁7月底才能使用，電梯裏的監控更是很晚才能使用，共計多收我7個月的智慧化系統維護費35元。合計2003年多收我物業費103.63元；

　　按照我和物業有限公司簽訂的委託合同，每月每平方米收繳物業費2元多，參照物業下發的《一期住宅物業管理收費標準（板樓）》，其中小修費0.393元/平方米，中修費0.418元/平方米，小區共用設施維修費0.083元/平方米，各項費用統收服務費0.007元/平方米，共用電視天線管理費0.023元/平方米，共計0.924元/平方米，都不符合國家收費標準，是國家2004年一月以後禁止收費的，2004-2005年期間這部分的不合理費用，2年共計2628.52元；

　　咱們業主要求開發商公示2003-2004年度的收支情況，根據《業主手冊》，我們有權知道。但物業第一次公示虧損了30多萬，2004年物業最後一次公示盈利25164.52元。根據業主手冊規定，多退少補的原則，物業應把這部分的費用衝抵下一年的物業費，所以物業應把這部分費用扣除。

　　電梯裏廣告收入、小區廣場臨時出租收入和小區地面停車收入一併平攤扣除。鋻於以上原因咱們聯名由業主代表再三詢問到底該交多少，在物業不予答覆的前提下，我們沒有交物業費。物業又起訴了我們，業主輸了，咱們再上訴，還是輸。咱們再反訴物業。一次告它多收了小修費，中修費，一次告它多收了電梯費，還準備告它多收小區共用設施維修費，各項費用統收服務費，共用電視天線管理費。總之，法院和他們的關係咱們不知，但我們贏的機會卻越來越小。加上到法院去立案，我不知邁進過多少次法院的大門。法院下達了強制執行令，我還要去法院。我不知如何計算沒開通局域網給我的生活品質帶來的損失，但它絕對是我交物業費的一部分。

　　幾個業主代表按照規定的時間到了所在轄區法院，等待半個小時，不見辦案法官，卻被一個副庭長告知他被派出去了，讓大家暫時先回去。一個業主強迫交了三千元錢。而我卻只帶了兩千元，我説出我的理由和我的困難，但辦案的法官卻説因為電話通知我沒來，屬於態度問題，必須一次交齊，不然就要拘留我。我説他電話裏根本沒告訴我到法院找誰，並且法院找當事人按理就應該寄傳票，我要求他寄傳票一點也不過分，也不應該屬於無理要求，我還説我需要拿著傳票到單位請假。該法官卻説我沒有要來的意思，所以就沒告訴我該找誰。

　　後來又來了一個法官，兩人聲色嚴厲，警告我説必須今天交齊物業費，不然就拘留我。念及我女兒還小，需要照顧，丈夫又出差在外，我只得強壓怒火懇求法官給我一天時間籌備錢。第二天我又送去了五千元錢，但還是沒有交齊法院判決的八千多元錢。想到有理無處説，我真是氣得要搬石頭去砸天！

　　蒼天呀！這世道還公平嗎？我什麼時候能再也不進法院的大門呢？法院什麼時候拘留一年多都沒履行義務的開發商呢？

　　朱明瑛──“為了打這場官司，我花了11萬，業主維權真是太艱難了，我尚且可以應付，普通人怎麼辦？”

　　以《回娘家》、《大海啊，故鄉》等歌曲唱紅全國的著名歌唱家朱明瑛，她的維權失敗經歷與李紅梅相似。她也同樣是因為欠物業費被物業公司告上法庭，這個案子曾經在北京引起了社會的廣泛關注。

　　2004年11月，北京市朝陽區法院受理了建國物業公司起訴歌唱家朱明瑛欠物業費的案件。經過一年多的訴訟，2006年5月26日，北京市第二中級人民法院維持一審判決，朱明瑛向北京建國物業公司交納物業費2.2萬元。

　　“我並不是欠費，而是拒絕交費，拒交的原因是我認為建國物業公司根本就不具備向業主收費的資格。因為，物業公司入住小區沒有和業主簽訂物業服務合同。”

　　建國物業公司入住小區與清境明湖小區業委會簽定了一份臨時託管協議。“該協議沒有經過三分之二以上的業主同意，所以它並沒有走業主大會表決的程序。”朱明瑛的代理人舒可心説。

　　“法院的判決我不能不執行，但是這麼判，我不服，物業公司拿了我的錢，它就真的贏了嗎？我這次可以把這錢交上，但是它仍然不是合法的物業公司，我以後仍然不會向它交納任何費用，它繼續告我吧！”

　　“這場官司沒有贏家，除了我不交費，還有138戶業主也和我一樣不打算向它交費，物業公司把這138戶挨家挨戶的全都告了吧，這樣將會加大司法資源的浪費，政府顯示出政策滯後、管理不當、執法不力等問題。”朱明瑛在電話裏告訴《新青年?權衡》記者。

　　在朱明瑛提供給《新青年?權衡》記者的一份材料中，記錄了朱明瑛敗訴後的“七大不明白”，其中有幾點非常尖銳，記者摘錄如下：

　　沒有合同，還要按《合同法》辦事?

　　朱明瑛的代理律師陳旭告訴記者，法院的判決是以北京市高級人民法院的事實服務的司法解釋來做的判決。

　　“請弄清楚，‘事實服務’和‘合同’聯絡在一起才是法律上的專有名詞，不能把‘合同’單獨抹去。”朱明瑛告訴記者。

　　“合同成立了，才能收費，既然法院也知道沒合同，還判我們按《合同法》交費，我不知道這是依的什麼法？這種錯誤的示範會不會讓日後的物業管理更加無序？物業公司以後會不會不在乎簽不簽合同？”

　　這麼不公平的判決為什麼會存在？

　　“我看資料説，朝陽區7000多跟物業公司打官司的業主全敗訴。 這麼不公平的判決為什麼會存在？”

　　“我每年都要交幾萬塊錢的物業費，我都交了9年了，就4個月沒交，是因為他們服務水平太差，動不動就停水停電，把我們的公共物品當破爛賣。兩年來沒有公開過賬目，吃喝的費用也要我們掏錢，我不交錢，這能是我的問題嗎？”

　　法律憑什麼規範業主而不規範物業？

　　“法制社會一定要講道理，白紙黑字不能只規範我不規範你。”“為了打這場官司，我花了11萬，業主維權真是太艱難了，我尚且可以應付，普通人怎麼辦？”

　　少有勝算的業主個體維權

　　《中國消費者報》2005年曾經報道，“根據北京市海淀區人民法院的相關資料，在其2003年受理的192件物業糾紛案件中，有11件是業主告物業的，其他的是物業告業主的。業主告物業的比例低，且很少有勝訴的。”

　　在《新青年?權衡》記者的調查裏，獨立維權的業主在維權方式上除了不交或者拒交物業費這樣的消極方式外幾乎沒有別的選擇；而不交或者拒交物業費，一旦與物業公司打起官司來，一點勝算的希望都沒有。

　　為什麼業主單獨維權這麼艱難？對此，陳旭律師在接受《中國消費者報》採訪時曾這樣分析，“造成業主在物業糾紛中難以勝訴的一個原因是雙方訴訟地位不平等。”“單個業主不具備訴訟主體資格，無法用法律手段解決與物業公司之間的糾紛。”

　　“為何單個業主不能告物業公司呢？這涉及了建築物區分所有權的問題，業主只對自己的房子擁有專有所有權，對於綠地、公共場所，業主則只有共有所有權，如果對物業公司的訴訟涉及到社區公共財産，單個業主就不能就此主張自己的權利了。”陳旭説。他認為，雙方在訴訟地位上的不平等，導致了物業公司告業主的案件數量遠遠超過業主告物業公司的數量。

　　比個體業主維權更有效、也更簡便的維權是通過業委會來集體維權。但是，同樣的，業主的集體維權之路也處處艱辛。

　　中國政法大學教授楊玉聖對記者説：“單個的業主跟物業公司維權，等於拿雞蛋碰石頭，根本就無法對抗，業主唯一的維權辦法就是成立業委會。”

　　根據《新青年?權衡》記者調查，北京市截止現在共有3099個小區，其中只有511家小區成立了業委會。“成立業委會太艱難了！”

　　成立業委會何其難

　　──北京物業“暴力”真相調查之七

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　難度之一：組織選舉難度大

　　《物業管理條例》第十二條規定：“業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權二分之一以上通過，業主大會作出制定和修改業主公約，業主大會議事規則，選聘和解聘物業管理企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權三分之二以上通過。”

　　2003年11月4日，北京市國土資源和房屋管理局《轉發建設部業主大會規程及有關問題的通知》（京國土房管物[2003]949號）規定：“業委會應當自選舉産生之日起30日內，到物業所在地區、縣國土房管局備案。備案時，須提交《業委會備案單》（附件5）及以下材料:1、業主大會議事規則；2、業主公約；3、業主大會決議（附業主及投票權數清冊）；4、法律法規規定的其它材料。”

　　這意味著，業委會的成立首先必須提交獲得三分之二業主同意的業主大會議事規則和業主公約。

　　位於豐台區的豐益小區從2003年開始啟動業委會的籌備工作，但是至今沒有任何結果。

　　豐益小區一共有業主3410戶，其中包括原盧溝橋的農民回遷戶500戶，還有一些擁有小産權的業主（單位購買的房子，大産權歸業主所在的單位。）

　　“這些擁有小産權的業主自己不交物業費，對成立業委會漠不關心，要他們簽名難度非常大，根本不可能達到三分之二，這個要求我們達不到。”一位業主説。

　　據《新青年?權衡》記者調查，與豐益小區存在一樣情況的小區還有崇文區的幸福家園。

　　幸福家園一期、二期業主都是2003年入住，“開發商當時承諾我們，只要一二期入住率達到50%，他們就會協助我們成立業委會。2005年的時候，第三期業主都入住了，開發商並沒有協助我們。我們只好自己籌備成立業委會。”業主李紅梅説。

　　2006年1月，一些業主開始籌備成立業委會，並挨家挨戶地讓業主簽名，“街道辦事處要求我們業主簽名達到80%，才能成立業委會籌備組。”業主馮斌説。

　　根據業主提供的數據，幸福家園現有業主1700多戶，2005年業主代表曾進行過一次業主簽名，他們白天上班沒有時間，晚上回來挨家挨戶地找業主簽名，但有的業主不在家，有的買了房子沒人住，有的把房子租出去了，有的不關心這件事情，最後收集了600多戶的簽名。“要是簽名達到80%，根本不可能。”

　　難度之二：成立業委會障礙重重

　　開發商──成立業委會的條件必須是黨員和退休幹部

　　“‘成立業委會的條件必須是黨員和退休幹部，你們的條件不符合，不能成立。’”

　　位於崇文區的花市棗苑的業主代表郭新生告訴《新青年?權衡》記者， 這是2005年6月6日下午，北京城和房地産開發有限責任公司的黨委書記彭有林在討論成立業委會時講的話。

　　參加討論花市棗苑成立業委會會議的除了花市棗苑的開發商負責人，還有管轄花市棗苑的居委會和街道辦事處的負責人及業主代表。

　　針對彭有林的話，70多歲的業主代表郭奉先説：“我已經有50年的黨齡了，在政府部門工作了幾十年，國務院、建設部的文件哪一條要求參加業委會的成員都必須是黨員？還得是政府幹部？”但是郭奉先的話沒有得到任何的回答。

　　“街道辦事處、居委會的負責人對彭有林的話沒有任何反應，就這樣，這個會議就結束了。”郭新生説到這裡很氣憤。

　　會議結束以後，業主代表為了徵集業主對成立業委會的意見和態度，開始挨家逐戶走訪請業主簽名，四天后業主代表收集了第一期和第二期6棟樓的業主簽名，“有614戶業主同意成立業委會，僅有2戶不同意。”

　　2005年7月18日，業主代表給開發商發函，“邀請開發商參加花市棗苑業委會的籌備組工作會議，答覆時間是7天，如果不參加，也不出示公告，則視為自動放棄籌備組工作。”

　　“但是，開發商並沒有在7日內給任何答覆。”

　　居委會──你們先好好學習文件。

　　7月27日，郭奉先、郭新生、李秀雲、郝樹仁等7名業主代表來到居委會，要求居委會發公告成立籌備組。

　　7名業主代表把當時他們與原居委會主任曹慧聰的對話告訴了《新青年?權衡》記者：

　　曹慧聰：“你們先好好學習文件，把文件學習好了，再研究成立籌備組。”

　　業主代表：“我們早就學習好了。”

　　曹慧聰：“你們學的是哪的文件？”

　　業主代表：“我們在網上下載的文件”

　　曹慧聰：“你們的文件是假的，裏面的內容不準確。”

　　業主代表：“居委會有正式文件嗎？”

　　曹慧聰：“我們居委會就有一份。”

　　業主代表：“那借我們看一看，和我們的文件有什麼不同。”

　　曹慧聰：“那不行，我這個文件不能外借。”

　　業主代表：“你的文件不能外借，那我們共同來學，搞懂的條款就劃個勾，不懂的我們共同到文件發佈部門諮詢。”

　　曹慧聰：“那不行，我沒有時間。”

　　業主代表：“曹主任沒時間，你可以在居委會工作人員中派一名代表和我們共同學習。”

　　曹慧聰：“那不行。”

　　“找居委會談成立籌備組的事情就這樣結束了。”業主代表很無奈地説。 之後，業主代表來到崇文區政府信訪辦反映問題，在信訪辦的指示下，花市棗苑街道辦事處接待了業主代表。

　　籌備組成立：

　　居委會主任──“我要當籌備組組長，要有投票權。”

　　開發商──“籌備組要有一票否決權。”

　　2005年7月26日，街道辦事處同意成立籌備組，由居委會指導成立。

　　“曹主任與開發商一起製作了一份調查表，要對小區內的業主進行簽名，調查業主是否同意成立業委會籌備組等問題。他們從表格設計到印刷整整用了兩個月的時間。”

　　“我們實在等不及了，催了好幾次，都不管用，最後，我們又到街道辦事處反映。街道辦事處對曹慧聰和開發商一起做的調查表提出批評。”

　　居委會于2005年9月29日貼出公告，決定正式召開籌備組人員推選大會，成立籌備組。“就在這一天，開發商回復了我們7月18日的邀請函，他們同意參加籌備組工作。”

　　“籌備組成立時，曹慧聰要求當正組長，並要有投票權，開發商要求要有一票否決權。業主代表堅決反對，爭論了半天，最後，曹當了組長。雖然，開發商提出的要有一票否決權沒有通過。”郭新生説。

　　物業公司──“你前腳貼資料，保安後腳就給你撕了。”

　　2005年11月底，籌備組成員進行宣傳，懸挂橫幅，遭到物業公司的阻攔撕扯。“我們從早上9點直到晚上7點，十多個人只挂了一條橫幅，報警也不管用。”

　　籌備組工作進行到産權面積核實階段，郭新生等人要求開發商提供花市棗苑産權面積的清冊，遭到開發商的拒絕，“他們説文件裏沒有發展商必須提供清冊的規定，需要研究研究。”

　　郭新生告訴《新青年?權衡》記者，崇文區建委小區辦2005年12月向北京市建委請示過“開發商是否有義務提供業權面積清冊”，市建委就開發商需要提供清冊，清冊包含的內容、責任都作了批復。“我們去小區辦了解關於開發商提供清冊規定的文件規定，小區辦以沒有文件為由不作答覆。”

　　2006年7月31日，籌備組副組長鐘軍向業主發送選票，定於8月3日召開業主大會，“保安隊長穿著便衣搶資料，還對鐘軍進行拉扯，鐘軍差點從樓梯上滾了下去，幸虧後面有人扶住。之後，鐘軍又接到恐嚇電話。最後，鐘軍退出了籌備組。”原定於8月3日的業主大會只好推遲。

　　“鐘軍退出之後，我接替了鐘軍。開發商找到我，要給我們一份清冊，並要求我們將清冊進行公告，我們看了其中的一些，覺得這份清冊有問題，就沒有答應。”

　　“我們現在要是貼資料還是被撕掉，這件事情一直就拖到現在，無法進行下去。”楊雲天告訴記者。

　　“開發商和物業公司請居委會、街道辦事處、小區片警在乳鴿皇吃飯，吃飯之後，還每人給了一張購物卡，最少的是500塊錢。你説，這樣我們還能順利進行嗎？”郭新生苦笑著説。

　　難度之三：一期入住的業主能否成立業委會

　　四個七旬老人的維權經歷

　　雙手抱著一尺多高的材料，王養毅走得有些緩慢。

　　“我們從開始籌備成立業委會到最後選舉成立業委會已經一年多了，每道程序都符合相關的法律法規，但是小區辦就是不給我們備案。”74歲的王養毅説 到這兒開始沉默了，他一臉的憂愁，滿臉的皺紋聚在了一起。

　　王養毅是大學教授，2004年8月住進了亞運新新家園，“我們幾個老頭都退休了，每天也沒什麼事情，發現開發商賣房時承諾給我們的很多條件都沒有實現，我們就想著成立業委會替大夥維權。”71歲的郝敬説。

　　郝敬幹了一輩子的紀檢工作，如今是亞運新新家園維權的核心人物。想替大夥維權的除了賀敬和王養毅，還有兩位七旬老人，一位叫陸志乘，74歲，退休前是一家醫院的副主任醫師。另一位叫徐愉，71歲，從出版社編審的位置下退了下來。因為徐愉有事外出，《新青年?權衡》記者只見到了其中三位。

　　第一階段 成立籌備組

　　四個老人都是亞運新新家園的一期住戶，該小區地處朝陽區和昌平區交界地帶，這是一個別墅小區，物業費是每平方米3.3元。

　　亞運新新家園第一期共有577套房子，入住的有563戶，常住的有400戶左右。

　　“我們先找居委會和街道辦事處，想成立籌備組，他們都非常支持，同時，我們又找了開發商，開發商的負責人開始的時候口頭上也很支持。”

　　幾個老人挨家挨戶地向業主發放《成立業委會籌備組的倡議書》，倡議大家報名籌備組，又挨家挨戶收倡議書。“我們給350戶業主送了倡議書，收回來315份，贊成成立業委會的達到了90%。還有58人參加了籌備組。”王養毅説他對數字記得非常清楚。

　　2005年11月28日，籌備組邀請居委會、街道辦事處、派出所、開發商參加籌備組會議。“開發商不派人參加，他們説整個小區入住率不滿50%，不能成立業委會。當時，二期，三期正在建設當中。”

　　“居委會、街道辦事處，派出所的人都參加了，而且都很支持我們，我們就按期召開了成立籌備小組的會議。”

　　三位老人告訴記者，他們按期召開成立籌備組會議的原因是：

　　北京市建委《關於首次業主大會會議籌備工作中有關問題的補充通知》的規定：建設單位因自身原因不參加籌備組的，應向社區居委會做出明確表示，各區縣局可指導業主代表、社區居委會直接組成籌備組。

　　2005年11月29日，亞運新新家園公告業委會籌備小組成立。王養毅説：“凡是參加會議的各個單位的代表，意見都統一，都很支持我們。”

　　2005年12月13日，郝敬和幾位業主代錶帶著相關文件來到朝陽區建委小區辦送材料，並希望能備案。“你們入住沒有超過50%，要想成立業委會就成立，但不予以備案。”郝敬告訴記者這是當時小區辦的工作人員白寶華對他們説的話，同時郝敬又強調説：“小區辦説的意思和開發商一樣。”

　　“我們堅持要成立業委會。原因是因為北京市在這方面有相關的法律法規。”王養毅説到這開始翻閱那厚厚一摞材料，北京市貫徹《物業管理條例》的若干意見上是這樣寫的：

　　新建和已建的商品房（經濟適用房）入住率超過50%的或入住率不足50%，但首戶入住已滿兩年的物業管理區域，公有住房出售率超過50%的物業管理區域，應當儘快組織召開首次業主大會會議，成立業主大會，選舉産生業委會，分期建設住宅，物業的相對獨立區域，也可參照本意見成立業主大會。

　　接著，王養毅給北京市建委去信諮詢相關事宜。2006年3月17日，北京市建委給王養毅回函：

　　有關入住率過50%等條件，是鼓勵性條款，如小區一期能夠確定為一個物業管理區域，則業主應當依法成立業主大會。

　　為了搞清楚第一期入住的業主是否能夠確定為一個物業管理區域。王養毅專門去規劃委找到了亞運新新家園第一期的規劃圖紙，《新青年?權衡》記者在圖紙上看到一期樓盤的周圍標著很顯眼的紅線作為與當時還沒有規劃出來的第二期工程的分界線，“這張圖紙就是我們一期的樓盤規劃，從圖紙上看，我們認為一期入住的業主能夠確定為一個物業管理區域。”

　　第二階段 成立業委會

　　“儘管小區辦不予備案，我們還是堅持做。”三位老人不時地重復道。2006年6月8日，籌備組給小區辦、居委會、街道辦事處、派出所、開發商發函，邀請各單位6月10日參加籌備組擴大會議，討論6月14日晚上召開業主大會，通過業主公約、業委會候選人名單等等事宜。

　　“小區辦沒有來，也沒有説為什麼不來，開發商代表來了，但是沒有簽字。其他的單位代表都簽字了，他們一致都很支持我們。”三位老人話語中一直對居委會、街道辦事處和派出所充滿了感激。

　　“14日下午，白寶華召集了居委會、街道辦事處、派出所、開發商、物業公司開會，就是沒有理我們。”

　　“之後，街道辦事處找我們談話，其他各單位的人都在場，他們傳達白寶華的意見，其中有一條：籌備組成員應該經過小區辦專門培訓。但是他們沒有書面的意見函給我們，所以我們晚上還是照常開了業主大會。”

　　“除了小區辦和開發商沒有來，其他單位都參加了業主大會，在會上街道辦事處的一位負責人還專門告訴我們，白寶華給北京市建委小區辦打電話，市裏面説我們可以成立業主大會，我還在會上專門強調了這一點。” 郝敬説到這裡，臉上終於有了一絲笑容。

　　“6月28日，我們公開唱票，因為有的業主只在這裡買房，並不在這裡住，我們共發了421張選票，有關事宜通過了389票，投票率是92.4%，如果按照563戶算的話，投票率是69.1%，過了三分之二。我們總算成立了業委會。”王養毅説到這裡笑了。

　　第三階段 小區辦不予備案 成立業委會“回到起點”

　　業委會成立了，業委會成員開始到朝陽區建委小區辦彙報備案，陸志乘告訴記者：“小區辦不接受材料，原因是因為成立業委會沒有包括二期的。要求我們包括二期。”

　　“2006年6月29日，二期166戶才開始開盤買房，我們是他們開盤的前一天唱的票。”

　　“我們答應包括二期，但是我們提出了幾個條件：第一，給我們提供第二期的業主名單，因為很多業主還沒有入住，我們根本就沒見過這些業主；第二，小區辦要給我們一個包括第二期的操作意見來。”

　　9月20日，街道辦事處通知業委會成員開會，參加會的除了街道辦事處和業委會，還有小區辦、居委會、物業公司、開發商、派出所的相關人員。

　　“會開得很短，也就半個多小時，在會上，小區辦的負責人念了北京市國土資源和房屋管理局的1204號文。他主要是講什麼人才算作業主。”陸志乘説。

　　王養毅專門讓記者看了北京市國土資源和房屋管理局關於業委會資格認定問題請示的復函，也就是小區辦負責人在會上所念的1204號文：

　　⋯⋯購買預售商品房尚未取得房屋權屬證書的，商品房買賣合同記載的“購房人”可以視為“業主”

　　“這就是他們念的內容！這就是他們念的內容！”三位老人不停的強調這句話。

　　“小區辦負責人念完，開發商説：‘第三期也要開盤了。’然後，剛到街道辦事處任副主任的耿某説：‘那就包括第三期，重新成立籌備組。’説完這些，會議基本上就結束了，他們都説有事，就都走了。”

　　“要是這樣，我們一年多的維權，又回到了起點。”

　　“要把第三期也包括進來的話，那麼開發商是最大的業主，因為第三期還沒有開盤，如果這樣的話，開發商要是加入了業委會，這以後還能很好地替業主維權嗎？”三位老人都在擔心這下一步將會發生什麼。

　　中央電視臺“東方時空”2005年底曾就“成立業主委員會難在哪”做了一個調查，12533人參加調查，數據顯示：缺乏主管部門支持佔28%，開發商、物業公司設置障礙佔26%，組織選舉難度大佔18%，業主不知道如何成立佔14%，沒有業主&&的佔14%。這印證了成立業委會的難處。

　　成立業委會難，因此，成立了業委會的小區數量便非常有限，而有限的業委會在維護業主權利的處境同樣十分尷尬。

　　成立業委會只是第一步，集體維權更為艱辛。在業委會維權的路上，要遭遇與物業公司接連不斷的官司。而且即使官司打贏了，業委會的處境也依然可能很尷尬。

　　集體維權遭遇尷尬

　　──北京物業“暴力”真相調查之八

　　北京電視臺記者 李媛媛 本刊記者 郭玉閃

　　胡密珍──“我死活不幹了，替業主維權太難了”

　　曾經連續兩屆擔任過北京中海雅園物業管理委員會主任的胡密珍，是一名律師，又是註冊會計師和註冊稅務師。

　　2005年6月，當她所在小區的物業管理委員會進行換屆選舉時，“很多業主都要我再當主任，我死活不幹了，替業主維權太難了！”胡密珍感嘆道，她現在回憶起三年的維權經歷仍然心有餘悸。

　　“物業公司是開發商的兄弟”

　　“自從我當上了物業管理委員會主任之後，我和物業管委會其他成員與開發商、物業公司、海淀區小區辦前後打了6場官司。”胡密珍説。

　　2001年6月15日，北京中海雅園成立物業管理委員會，胡密珍被選為物業管理委員會主任，當時在中海雅園服務的物業公司是中海物業公司，“我們小區 的開發商和這個物業公司是兄弟關係。”胡密珍打了一個比喻。

　　“中海物業服務水平還不錯，我們成立物業管理委員會的時候，物業公司還幫了我們不少忙，幫著給我們發送選票，收選票。”但是，好景不長，就在小區剛剛成立管委會的第七天，6月22日中海物業因為中海集團內部的調整撤走，替代中海物業公司的是中海世紀物業公司。從此胡密珍和其他業主開始了艱難的維權之路。

　　“兄弟”走了 “兒子”來了

　　中海雅園物業管理委員會成立後，馬上給中海物業發了一個函，要求與該物業進行續約，但是中海物業一直沒有回復，“6月28日，我們收到了蓋著‘中海世紀物業公司’紅章的回函，説答應和我們續約。”中海世紀物業是中海開發商的下屬單位，“這個物業公司是開發商的兒子。”

　　物業管理委員會收到中海世紀物業的回函之後，向該物業公司提出了兩個條件：第一，要看執照，第二，要看資質。然後才能考慮是否簽約，“執照和資質，中海世紀物業公司都沒有讓我們看。他們説和中海物業是一家的，我們到有關部門也查了，他們和中海物業不是一個公司。我們就沒答應和它簽約。”

　　2001年7月，物業管理委員會成員找海淀區建委小區辦要求中海世紀物業撤出，中海物業回來繼續提供服務。“海淀區小區辦説他們管不了，我們又去找北京市建委小區辦。最後，中海世紀物業不走，我們就決定招標。”胡密珍説從招標開始，官司就開始打上了。

　　招標引發了第一場官司

　　2001年8月，中海雅園物業管理委員會向海淀區建委小區辦申請招標。“單單一個申請書，我們就往海淀區建委跑了七八次，用了2個多月的時間。大家都有工作，平時都忙，都是見縫插針地辦事情。即使這樣，我們還是每星期堅持去一趟建委。”胡密珍一提起這事就很氣憤。

　　各種手續經過近半年的辦理，2002年2月2日，中海雅園進行了公開招標，最後，金羅馬物業公司排名第一，君豪物業公司排名第二，中海雅園和金羅馬物業公司簽訂了合同。

　　合同簽了之後，中海世紀物業公司拒絕撤出，金羅馬物業公司進不來。沒過多久金羅馬物業公司將管委會告上了法院，“他們説我們違約。”

　　物業管理委員會要求把中海物業公司追加為第三人，三方一起打官司。“法院答應了我們的請求，但是到開庭的時候，金羅馬物業公司和中海世紀物業一起在法庭上對付我們。”從法院回來以後，物業管委會的成員一起開了一個會，“我們覺得金羅馬物業公司立場不堅定，決定不能接受金羅馬物業公司進小區。”

　　2002年6月，物業管理委員會進行了換屆，胡密珍再次被選為物業管理委員會主任。

　　第一場官司沒結束 開始了第二場官司

　　2002年12月，物業管理委員會反訴金羅馬物業公司，要求解除合同，官司打了半年，2003年5月份，海淀區法院做出了一審判決，解除金羅馬物業公司和中海雅園物業管理委員會的合同，要求物業管理委員會退給金羅馬招標保證金10萬元。

　　2003年6月，中海雅園物業管理委員會與排名第二的君豪物業公司簽訂了合同。但是，中海世紀物業還是拒絕撤出，三方再次陷入僵局，為了儘快解決問題，物業管理委員會又開始了第三場官司。

　　第三場官司與第四場官司並打

　　2003年7月，中海雅園物業管理委員會以“排除妨礙”為由，將中海世紀物業公司告上法院。同時，中海世紀物業又以拖欠物業費為由把胡密珍、譚偉、薛夢三個管委會成員告上法院。

　　中海世紀物業向法院出具了“業主不讓他們走”的聯合簽名的證據。

　　“中海世紀物業的證據是偽證，它這裡面有一個是我們物業管理委員會委員的名字，而我們這名委員根本就沒有簽過名。”在該委員的出庭作證的情況下，中海世紀物業出具的證據作廢了，法庭宣佈休庭。

　　第二次開庭的時候，法官告知胡密珍，中海雅園物業管理委員會沒有訴訟主體資格，要駁回他們的訴訟，原因是海淀區建委小區辦説物業管理委員會2002年6月換屆選舉以後沒有在小區辦備案。

　　“我們在起訴立案的時候，沒説我們沒備案，第一次開庭的時候，也沒説我們沒備案，物業公司的偽證推翻了，他們沒有任何證據了，就説我們沒有備案了。”胡密珍有些氣憤地説。

　　胡密珍回憶，在2002年6月的時候，他們以特快專遞的形式把物業管理委員會的換屆選舉材料寄到海淀區建委小區辦的，而且她有小區辦負責人的簽收收據。2002年7月，小區辦曾通知過胡密珍去彙報工作，“如果我們沒備案，他們為什麼要我彙報工作？”

　　之後，胡密珍去找原海淀區建委小區辦主任白成森，胡密珍告訴《新青年?權衡》記者，白成森當時對她説：“你要不到法院告我，我就説你合法，你要到法院告我，我就説你不合法。”

　　“之後，海淀區法院法官又對我説：‘你願不願意增加訴訟請求，要不要小區辦重新備案？’”

　　胡密珍拒絕了法官的問話。

　　“我要不是律師，懂得法律，我在這條維權的路上，早就跳進一個個陷阱了。”胡密珍感慨地説。

　　第三、四場官司沒結束 第五、六場就開始了

　　2003年9月，中海雅園物業管理委員向法院提出暫緩“排除障礙”審判的請求，同時，以行政不作為和行政違法將海淀區建委小區辦告上法庭。

　　經過審判，中海雅園物業管理委員會打贏了這場官司，白成森被撤職，法院承認了中海雅園物業管理委員會的主體資格。

　　“物業公司為了達到目的，真是不擇手段。”胡密珍説。就在這個時候，中海世紀物業公司打印了1000多份宣傳單，並蓋上物業公司的紅章，在小區進行散發，“宣傳單上説我更換物業居心叵測，要從中謀取私利。我以名譽侵權為由又把中海世紀物業給告了。”

　　最後，胡密珍打贏了名譽侵權的官司。

　　三年維權回到起點

　　訴訟海淀區建委小區辦行政不作為的官司雖然贏了，但是，2003年12月“排除障礙”的案子，海淀區法院最後判決物業管理委員會輸了。

　　“法院是以2003年9月1號國務院出臺的《物業管理條例》規定的: 選聘物業公司必須經過業主大會三分之二以上的業主同意才能決定為由，判決我們輸。”

　　“我們招標是2001年8月份，當時就還沒有這個法規，但是，他們還是這樣判了。”

　　“他們的判決書更為可笑，判決書的開頭是‘民事判決書’，結尾的時候成了‘民事裁定書’了。”

　　民事裁定書與民事判決書的區別在於，民事裁定書裁的是程序問題，不對實體進行審核；民事判決書既審程序又審實體。

　　“估計是小區辦説我們沒有備案的時候，他們就把民事裁定書寫好了，後來，我們贏了小區辦的官司，他們改了前面的內容，後面的忘了改了。”胡密珍一臉無奈的表情對此事進行了猜測。

　　之後，管委會又上訴到北京市第一中級人民法院，2004年5月，一中院維持原判。

　　2003年12月，胡密珍的第四場官司也判下來了，海淀區法院判決胡密珍、譚偉、薛夢三個管委會成員拖欠物業費，他們敗訴了。

　　2004年5月1日的《人民日報》海外版對胡密珍拖欠物業費並敗訴進行了公告。“你看看，我的檔次多高，不在《法制日報》上公告，給我上《人民日報》了，還上了‘海外版’！”胡密珍苦笑著對《新青年?權衡》記者説。

　　物業再次訴業主拖欠物業費

　　胡密珍的欠費官司輸了以後，物業公司便將判決書貼在了各個樓道裏。

　　“他們想用我輸的例子嚇唬其他業主，讓業主看看我是律師都輸了，不交費的人趕緊交費吧。但是他們沒想到很多交費的業主都開始拒交物業費了，原因是大家認為，我是律師，我&&不交費肯定是物業有問題，不然，懂法的我不可能不交費的。”

　　為了收取物業費，物業公司將20多名業主告上法庭，“當時，業主找到我，我讓他們向法院提了4個條件，一是要將簡易程序變成普通程序，也就是審判時間由3個月變成6個月；二是要求法院調取相關證據；三是要追究中海開發商的違約責任；四是反訴中海世紀物業服務不到位。”

　　業主在法庭上提出四個條件後沒多久，中海世紀物業便撤訴了。“只有3家業主沒有找到我，沒有向法院提四個條件，而是以物業公司沒有資質，沒有合同，普通住宅的物業費不應該收到3元/平方米為由進行了應訴。”

　　“一審這三個業主贏了，但是到了二審，這三個業主又全輸了，在北京沒有業主因欠物業費打贏官司的。”胡密珍一臉的無奈。

　　在《新青年?權衡》記者調查的100多個小區中，通過業委會維權成功的只有3家。其中太月園小區採用與開發商和物業公司協商談判的途徑，健翔園小區採用更換物業公司的方式， 通過司法途徑維權成功的只有美麗園一家。

　　“多名欠費業主遭遇法院強制執行”

　　北京大部分的業主沒有胡密珍她們這個小區這麼幸運，她們經過努力還能成立自己的業主委員會。然而，即使她們成立了業委會依然無法維護業主的權利，正如胡密珍所説“這三個業主又全部輸了，在北京沒有業主因欠物業費打贏官司的。”

　　“絕大多數北京的業主們，面對流氓物業公司只有拒絕交納物業費這麼一個非常消極的對抗辦法。”然而堅持使用這個辦法的一些業主卻為此付出了更加慘重的代價。

　　今年元月的《華夏時報》一篇題為《多名欠費業主遭遇法院強制執行》的文章中是這樣報道的：

　　2005年10月30日7點左右，北京北苑家園小區業主林芬（化名）剛起床，就被破門而入的朝陽區法院的法警帶走。這天被帶走的還有其他小區的另外15名業主，他們因欠繳物業費而遭到法院的強制執行。林芬等12名欠費業主被分別處以拘留15天，補交欠款，罰款1000元的處罰；另4名業主家屬分別被處以拘留15天的處罰。在林芬被關進拘留所的第二天，她的丈夫向法院繳納了6200多元錢，其中包括物業費、臨時電費等欠費、法院收取的執行費以及1000元的罰款。11月2日，林芬在拘留所度過4天之後，和其他11名欠費業主走出了拘留所，而此時，另外4名業主的家屬因為暴力抗法行為“情節特別嚴重”，必須在拘留所裏呆滿15天。在10月30日的強制執行行動中，北京13個小區的12名業主及其部分家屬被抓捕。據證實，朝陽區法院當天出動了98名執行法官和法警，兵分6路在13個小區內展開抓捕行動，對57起物業欠費案件進行執行。執行中，有10人履行了義務，執行標的1.7萬元；16人被拘留，其中12人為拒不履行義務的被執行人，4人存在暴力抗法行為。另外，還對23人分別處以1000元的罰款。

　　事後，朝陽區法院在接受記者採訪時表示：“社會應該樹立和保障司法權威，”並表示，此次強制執行後，“物業糾紛自動執行率上升了30%以上”。

　　家住北苑家園的柳雯（化名）因為“暴力抗法”，與丈夫一同被法警帶走，丈夫因為欠繳物業費被拘留了4天，而柳雯則在拘留所裏待滿了15天。按照她的習慣，每隔一兩天都會和住在河北老家的父母通一次電話，“在拘留所裏沒辦法打電話回家，一直到現在他們還在追問我那半個月到哪去了。但我根本不敢説”。雖説事情已經過去近３個月了，但柳雯説，想起當時的情景仍會覺得害怕。

　　“我現在都不敢看報紙。”芍藥居小區的馬琳（化名）昨天對記者説，自從自己被法警帶走的大幅照片登在報紙上後，她對報紙就有了抵觸情緒。

　　“那次的事情對我的影響不僅有經濟上的，還有精神上的。”馬琳説，直到現在，她只要一聽防盜門響，就會哆嗦一下。她丈夫因為被拘留15天，2005年11月份只領到300塊錢工資。受到強制執行的業主表示，在拘留所的日子是一輩子都難以忘記的慘痛經歷。而對於強制執行這種做法，在社會上引起了廣泛爭議。

　　一位業主指著當時登在報紙上的一張照片説：“業主被強制執行，尊嚴都沒了。”記者看到，在威嚴的法庭上，被強制執行的業主被一身凜然的法警壓彎了腰，整個身體呈直角彎曲，臉面朝地。

　　編後語：

　　每個人都可能成為業主。如果現有的物業管制狀況得不到改善，每個人都可能面臨本調查中許多業主正在承受的遭遇和“災難”。因此，完善物業法律法規，推動物業制度改良改善，不僅僅是職能部門和專家學者的事情，其實它關係到每一位業主、每一位公民的切身利益。

　　正是基於此，本刊在本期推出北京物業的調查報告之後，將試圖對全國的物業管制狀態進行進一步的調查。進而配合政府相關部門，約請權威學者專家以及各界人士，共同探討當下中國物業管理方面的各種政策制度問題，以提出更加全面系統的建設性意見，為中國物業改革建言獻策，共同構建和諧社區。

　　為此，我們歡迎所有的業主、物業公司以及其他各界人士，向我們講述發生在你們周圍的故事，提出你們自己的觀點和建議。

　　您可以通過如下方式與我們聯絡：

　　《新青年?權衡》編輯部

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責編：劉子瑜