政策能否降房價虛火 一二線城市"調控"南轅北轍

　　在國務院密集出臺房地産調控政策前後，地方政府也紛紛做出反應：上海降低公積金貸款限額，廣州嚴查閒置土地，深圳打擊捂盤囤積，南京和杭州則對首次置業提供購房補貼。

　　縱覽各地方政府調控政策，一線城市由於房價上漲過猛不得不出手遏制，二線城市則繼續執行優惠政策。在中央層面房地産政策漸趨明朗之後，地方政府調控同樣“雷聲”大。不過，這些措施能否收到明顯效果，尚需時日加以觀察。

　　一線城市調控風聲緊

　　在二套房貸政策收緊前夕，上海市住房保障房屋管理局率先表示，將從稅收信貸政策調整、加大普通商品住房供應、加快推進住房保障、加強市場監管等四方面採取措施，以遏制地價、房價過快上漲。上海市公積金管理中心也宣佈，人均住房面積小于33.4平方米而再次購房的，為購買“改善型住房”，對購買第二套改善型普通自住房的，公積金貸款最高限額由80萬元降低為60萬元。

　　廣州市幾乎同時提出，擴大土地和商品房供應，盤活閒置土地，抑制房價過快上漲。2009年12月30日，廣州首度明確對閒置土地徵收增值地價。廣州市國土房管局負責人稱，一旦新政實施，被認定是閒置用地的地塊，開發商首先要補交的增值地價，可能就是原來地價的幾倍甚至十幾倍。

　　開發商囤地成本將大大增加。業界最為關注的是，土地閒置費不再按月計收，而是統一規定按出讓土地價款20%或劃撥土地價款20%一次性徵收，逾期不繳納土地閒置費的，自逾期之日起按日加收應繳土地閒置費總額1%。的滯納金。

　　2009年以來，廣州市開始逐步對2007年底至2008年初出讓的幾幅高價土地進行處理，被收回的原中萊地王已在2009年重新出讓，金地的番禺地塊則實行退地退款，保利金沙洲和富力雲祥路地王還在商議中。而新辦法的出臺讓那些囤積或閒置土地的開發商承擔著更大的風險。業內人士認為，廣州閒置地處理細則若能嚴格認真執行，對於縮短房企開發週期，防止囤地、囤房，可能會産生一定成效。

　　一邊是嚴查閒置土地，另一邊再次提出限價房。廣州市房管局局長謝曉丹表示，2009年上半年喊停的限價房用地可能重啟，具體的供應規模正在調查摸底。

　　而深圳市國土委則開始對全市房地産開發銷售、經紀、估價等領域的違法違規行為進行全面清理整治。查處房地産開發企業違法違規行為，包括非法預售、發佈虛假廣告、囤積房源、合同欺詐、售樓現場不按規定公示規定事項、不按規定填報項目手冊、未取得預售許可前違規收取定金、意向金、誠意金等。

　　隨後，深圳市又將2010年保障性住房建設計劃大幅提高，計劃建設保障性住房從2.23萬套增至約5萬套。翻倍的數字表明，深圳市政府欲通過加大保障性住房供應量，解決中低收入住房問題，並平抑市場房價。

　　二線城市或繼續力挺

　　就在國務院下發《關於促進房地産市場平穩健康發展的通知》的同時，2009年賣地收入高達1200億元的杭州市推出了29條房産新政，不論是否杭州戶籍，手中無房者在杭州市區購買140平方米以下的普通住房，就可獲得房款總額1.3%的財政補貼。

　　不僅是首次置業給予補貼，在市區僅有一套住房，在2010年出售住房，並重新購買普通住房的，同樣給予房款總額1.3%的購房補貼；因房屋拆遷選擇貨幣安置的,在市區購買普通住房給予超過貨幣補償款部分1.3%的購房補貼。

　　杭州天龍房産仲介表示，營業稅“2改5”對炒房和購買非普通住宅抑製作用明顯，但杭州的新政相當於補貼了因營業稅受影響的客戶，抵消了宏觀政策的執行力。新政中一戶家庭年滿18周歲子女購買第二套住房,享受首套住房貸款的相關優惠政策，這對一些炒房家庭,繼續起著“鼓勵”作用。

　　不僅僅是杭州，南京市在2009年底就率先提出購房補貼。在南京市首次購買普通住房(144平方米以下)的，給予總房款0.5%的購房補貼，僅有一套住房的改善型購房家庭，在2010年出售原住房並且重新購買普通住房的，也給予房款總額0.5%的購房補貼。而個稅補貼則將取消，之前南京市對超過兩年的二手房買賣，繳納個稅後政府還要補貼40%，2010年政府不再予以補貼。

　　1月6日浙江省舟山市也宣佈，對首次購房者給予所徵收契稅全額的財政補貼，對以家庭為單位在舟山僅有一套住房的改善型購房者，個人所得稅全額或差額退還。而長沙2008年底出臺的購房補貼也繼續執行，長沙市的首次置業低收入家庭可繼續享受8萬元的購房補貼。

　　調控效果仍需觀察

　　對於地方政府出臺的種種政策，業內評價不一。深圳市房地産研究中心研究人員表示，深圳市嚴查捂盤在操作中存在難度，對捂盤惜售定性存在法律障礙，查處捂盤惜售與行政干預過度之間很難平衡。

　　而對於認籌和收取誠意金，深圳有開發商指出，如何界定無證認籌也是個難題，現在開發商賣樓認籌，不再直接收錢，而是與銀行合作，客戶繳納的誠意金都存在銀行賬戶裏。客戶根本不用擔心開發商因資金緊張，收錢來緩解壓力，主管部門也無法判定開發商無證認籌收錢。

　　深圳市房地産研究中心此前曾在報告中承認，今年房價高漲，與開發商囤積房源、捂盤惜售也有關係。但迄今為止，未見到主管部門對此做出任何説明。其實，深圳一直規定樓盤拿到預售證之後10天內必鬚髮售。但2009年大部分開發商都採取分批推盤策略，大多數樓盤開盤都在3次以上，甚至有的達到了9次，不同程度地存在捂盤嫌疑。2009年上半年，深圳在售的54個樓盤，有近30個拿證到發售的時間超過了10天。

　　深圳中原地産研究部則表示，這一系列政策對市場可能短期內有影響，但決定房價走勢的還是信貸政策和利率環境，需要持續觀察。

　　而在剛剛舉行的“中國地産新視角高峰論壇”上，金地、首創、萬科等開發商都集體回應地産調控，坦言對樓市政策仍然樂觀。金地相關負責人稱，2010年開發商“不差錢”仍會持續，因為流動性沒有很快地消失，老百姓對未來預期的調整也不會那麼劇烈，所以房地産行業是可以持續發展的。而且，今年開發商資金充裕，沒有“降價賣房”的動力。從近期一些開發企業拿地的狀態來看，也表現出對市場的樂觀。

　　而首創集團董事長劉曉光坦言，無論情況怎麼變，開發商希望的是“今年的地價、房價都要穩定，出現一個趨穩的狀態”。

　　土地財政應弱化

　　近期，中央新一輪房地産調控政策密集出臺，各級地方政府隨即因地制宜制定配套和細化措施。總體而言，各地政策中，遏制高房價的有力實際措施並不多見；且具體執行留有很大迴旋餘地。

　　業內人士指出，受制于“土地財政”，地方政府與開發商之間存在著一定程度的“利益共謀”。中央對地産的調控政策最終要見效，尚需弱化“土地財政”這一地方政府主要的財政收入模式，建立能保障地方政府財政收入的可持續增長機制；否則，調控可能演變成“空調”。

　　現在，市場對國務院提出的“遏制房價過快上漲”的政策目標，既有希望也有擔憂。畢竟，“上有政策，下有對策”的應對之風，常常會使房地産調控“無功而返”，2006年後兩度大規模房地産調控便是前車之鑒。效果不理想的重要原因之一，便是地方政府過度依賴“土地財政”的財政收入模式。只要“土地財政”依然是地方政府的主要財政收入來源，那麼，依託地方政府落實的房地産調控政策，最終可能會走樣。

　　2009年，全國土地市場交易異常活躍，排在前20位的城市土地出讓金總額高達8019億，同比增加160%，多數城市土地出讓金收入佔地方財政收入比重達到30%-45%。

　　以北京為例，2009年通過招拍挂方式成交的各類土地達247宗，成交金額達928億元，土地出讓金收入佔財政收入比重達到45.9%。2009年，北京新房交易額佔同期GDP的60%以上。在2009年超額完成1000億元土地儲備計劃後，北京市將繼續執行新一輪“千億元土地儲備開發”，預計在2010年年底前完成4500公頃可上市住宅用地的土地儲備，相當於北京近3年來的實際供地量。

　　顯然，土地收入和房地産業相關稅收是地方財政的主要“口糧”之一，房地産市場降溫、趨冷並不是地方政府所希望的。2008年樓市蕭條，多數土地流拍，使得地方政府收入銳減，經濟發展也明顯放緩。市場轉暖後，為了GDP考核目標，為了當地社會發展，地方政府急需大量資金“幹實事”。利用手中掌握的土地獲取資金，便成了地方政府最便捷的生財之道。而鋻於高房價會推高土地價格，地方政府理所當然希望維持高房價，從而獲得更多的土地出讓金。

　　地方政府通過供地給開發商大量套取銀行資金，開發商以土地抵押的負債不斷膨脹。一旦市場趨勢性下跌，資産縮水就會引發債務償付危機。更重要的是，土地開發愈演愈烈，會造成房地産供應過剩，而房地産過剩的本質是金融産品過剩，其後果便是類似于美國次貸的金融危機。這一風險值得高度警惕。

責編：楊淯婷