房價與地價：雞和蛋的故事

　　真所謂世事無常。2007年國內房價高企，老百姓因買不起房而怨聲載道；可進入2008年，房價卻突然掉頭，跌得慘，又令開發商苦不堪言。前年夏天，深圳一家房地産公司的老總約見我，説深圳房價下跌近半，成交量萎縮得厲害，問我對今後的房價走勢怎麼看？我答他，今天的房價取決於人們對未來房價的預期，金融危機打擊了人們的信心，房價要跌不奇怪，隨著經濟回暖，房價應該還會漲。但怎麼也想不到，去年房價又一路瘋漲，漲得讓人目瞪口呆。

　　三年前我曾撰文説，中國的房價十年後必降，而近幾年還會漲。儘管我有心理準備，但實話説，去年房價上漲之快仍讓我大感意外。據説目前一線城市的房價，均已超過了2007年的高點。為穩定民心，最近國務院又不得不出臺政策抑制房價。有趣的是，人們兩年前批評高房價，當時矛頭是指向開發商；可這次房價上漲，很多人説是因為地方搞“土地財政”抬高了地價。千夫所指，於是“土地財政”也就成了眾矢之的。

　　恕我先不對“土地財政”作評論，這裡要討論的是，究竟是高地價推高了房價？還是高房價拉高了地價？表面看，這問題不簡單，很有點像“雞”與“蛋”的關係，雞生蛋，蛋生雞，但世上到底是先有雞還是先有蛋，的確難以説明白。不過從經濟學角度看，高房價與高地價誰因誰果，我倒認為可以説清楚。但前提是大家要遵從經濟分析的邏輯，不能只看表象忽略本質。

　　有官方數據顯示，當下地方預算外收入中，土地出讓金差不多要佔一半。而另據華遠地産的任志強先生稱，目前地價佔房價的比例高達59%，由此推斷，他認為是地價推高了房價。我沒研究過房地産公司的財務資料，相信任先生不會説假話。但即便如此，我也不同意任先生的推斷。不錯，房子非空中樓閣，它要蓋在土地上，地價高，蓋房子的成本會高。然而經濟學説，成本高未必一定會推高房價，不然，我們怎麼解釋2008年開發商成本未變而房價大跌呢？

　　説我自己親歷的一件事。前年10月，一位在成都做區長的朋友打電話給我，問房價何時會漲。我問他為何問這個問題，他説房價不漲地價漲不了，區財政的日子不好過。2007年，成都地價每畝可賣300萬至500萬，而到了2008年下半年100萬也賣不出。讀者聽明白了麼？我這位區長朋友一語道破，原來是房價帶動地價，而不是相反地價推高房價。其實，現實生活裏這樣的例子很多：比如鋼材漲價必帶動鐵礦石漲價；紡織品漲價必帶動棉麻漲價；糧食漲價必帶動化肥漲價。總之，是下游産品漲價帶動上遊産品價格上漲。

　　當然，上遊産品漲價推高下游産品價格的情況也是有的，但前提是下游産品供不應求，市場有漲價空間；否則，若下游産品過剩，上遊産品漲價只會推高下游産品成本，但價格卻漲不了。請問有誰見過，過剩産品能夠賣高價的呢？若再想深一層，即便下游産品短缺，價格上漲也是需求拉動，與成本無關。房地産本身就是最好的例子，人們看到的現象，似乎是地價推高了房價，其實不然，假若房産的需求不足，地價再高房價也不會漲。

　　是的，房價上漲説到底只能由需求拉動。想想2008年房價吧。從成本看，開發商應該都是2007年前買到的地，地價絕對不低，可前年房價為何會大跌呢？原因是金融危機改變了人們的收入預期，對房産的需求下降了。不妨再設想一下，假如有甲、乙兩個開發商在同一地段建房，由於買地時間不同，甲買地早，地價不及乙的一半。儘管成本差別大，但若乙的房子每平方米賣2萬，甲會因為地價低而每平方米只賣一萬麼？當然不會。

　　很清楚，只要商品房供短缺，地價無論高低房價都會漲。而由此引出的政策含義是，平抑房價應增加房屋供給而不是打壓地價。房供短缺的局面不改變，打壓地價只會增加開發商利潤，房價不會降。這樣看，那種指望打壓地價來降低房價的想法，不過是人們的一廂情願，政府若一旦採納，對開發商來説當然正中下懷，而對消費者無異水月鏡花，到頭來怕是竹籃打水一場空。

　　回頭再説“土地財政”。近來人們口誅筆伐，對“土地財政”多有批評。大家不滿意高房價我理解，但説是政府故意抬高地價我不贊成。要知道，如今房地産用地一律招拍挂，地價由開發商競爭決定。既然是競價，有人肯出高價政府怎麼能賣低價呢？退一步説，倘若政府真的高價不賣而賣低價，你會怎麼想？是否會懷疑主事官員有貓膩？還有一種批評，説地價飆升是因為地方政府“捂地惜售”。這聽起來似乎在理，可問題是土地稀缺，若不加控制，政府一次性都低價賣掉，將來蓋房怎麼辦？那時候地價豈不更高？

　　其實，中國的土地財政問題，追根溯源，是與1994年國家啟動分稅制改革有關。1993年，中央和地方財政收入在全部財政收入的佔比分別為22%和78%，而到了1994年，則分別變為了55 .7%和44.3%。就是説，分稅制改革後地方財政收入佔比下降了30%。麻煩在於，地方的收入份額少了，可上頭千條線，地方一根針，要負擔的事卻沒少。處處要花錢，而巧婦難為無米之炊，不得已，所以地方政府只好做土地文章。捫心自問，假若你在地方為官，恐怕也會這麼做吧。

責編：劉慧