葉檀：降低房價正反兩手都要用

　　降低房價，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房價高企的大好時機，將房地産質量拉升到更高的平臺。

　　繼調整營業稅徵收比例、出臺“國四條”、提高開發商拿地門檻後，最新傳言稱，二套房貸首付比例將高達50%。

　　要扼制高房價，有兩大利器，一是徵收物業稅，讓人買得起房養不起房，減少投資性購房的比例。目前，三大一線城市已經由投資性地産主導，這就意味著中國上億民眾都把房地産看作與股票等同的投資標的，需求量呈幾何級數上漲。以廣州為例，近幾年銷售面積和竣工面積之比為4：3。數據顯示，今年1～11月，廣州一手住宅成交量高達903.94萬平方米，遠高於供應量；二是加息，提高資金的使用成本，直至高到投資者無法支撐。

　　從1985年以來，中國的廣義貨幣供應量大約以高達22%的複合年率增長了24年，所以房地産市場化之後除了短暫的震蕩，基本維持上行趨勢。今年為應對金融危機，銀根寬鬆，到11月底，廣義貨幣同比增長29.74%。由此造成的結果是，房地産價格持續10個月走高；今年前11個月，房地産市場貨幣投放量達48170億元；地産資金杠桿率大幅提高，從2008年的2.86倍成本杠桿提高到今年的5倍——一場大的貨幣泡沫危機在房地産市場潛伏。

　　貨幣發行量什麼時候下降，房價什麼時候才可能出現下降曙光。隨著通脹預期的逐步走高，預計明年年中加息的可能性較大。直到初次加息前，房價依然會躥升。

　　對房價上漲還有另類控制法。在房地産作為投資品數量遠遠不能滿足市場需求的情況下，政府應出臺更高的房屋質量標準，推出節能、環保等質量標準，出臺房地産質量的國家標準，並且由獨立的第三方監督執行。

　　房地産降價有兩種方式，一是同樣品質的樓盤價格下跌，二是同樣價格的樓盤質量更高。這是提高消費者與購房者福利的辦法。經濟學界在衡量勞動生産率時，一條很重要的標準就是同樣價格的産品性能與質量提高了多少，只要能夠做到性價比提升，就相當於産品隱性降價。

　　我國正在推行低碳經濟，但我國房地産質量標準的制訂與驗收存在缺陷。按照國務院頒布的《城市房地産開發經營管理條例》規定：“房地産項目開發竣工後，經過驗收合格後，方可交付使用”， 只有《住宅質量保證書》、《住宅使用説明書》、《建築工程質量認定書》三書一證一表齊全，開發商才能交樓。但我國有些驗收監理機構與開發商關係密切，常常走過場，導致樓脆脆、樓歪歪現象層出不窮。購房者花高價購房，還通過低下的質量使資産隱性縮水，相當於變相提高了房價。

　　另一方面，由於房地産樣式難看、質量低下，導致三十年的商品房不得不推倒重來，造成中國水泥、金屬等資源大量浪費。房地産建設週期縮短，永遠會給房地産培育出最廣大的消費者，但中國的能源就被國際市場卡住了咽喉。

　　降低房價，正反兩手都要用。正面的殺手锏是縮短資金杠桿與加稅，而反面的殺手锏則是趁房價高企的大好時機，將房地産質量拉升到更高的平臺。

　　(葉檀，財經評論員)

責編：張福偉