重慶樓市成交價創新高 業內人士謹慎看待明年樓市

　　對於很多重慶開發商來講，這段時間已經進入無房可賣的“冬歇期”，有少量剩餘房源的開發商可能人為放慢推盤節奏，大家都試圖在樓價上漲中獲得更多贏利。

　　然而這樣的預期可能因為國家遏制房價過快的政策出臺而擱淺，對於市場預期的不確定性已經在本土樓市中形成兩種截然相反的觀點。有人認為今年出現的大量地王將持續推高明年樓價，而保守派則認為明年的樓價會在政府的政策微調下有所變化。

　　成交“量價”均創歷史紀錄

　　推漲者的信心來源主要來源於今年前三季度的重慶樓市，它經歷了重慶樓市開市以來最快的成交速度。

　　據重慶當地官方統計數據，今年1－9月，重慶市主城區累計成交商品房1725.92萬平方米，比2008年全年的成交量多出458萬平方米，增長27%。1-9月成交均價4111元/平方米，較2008年的3999元/平方米上漲3%。

　　在此之前，重慶當地樓市曾經經歷了長達一年的蟄伏期，以至於一些開發商在2008年末達到了難以維繼的地步。感受最為明顯的民間放貸行業者對此記憶猶為深刻。

　　重慶本地一民間融資業者謝軍在接受本報記者採訪時稱，2008年末，有開發商願意通過他作為仲介，舉債1億渡過難關，而作為回報，月息達到5分（年利60%）。

　　實際上，除了飲鳩止渴式的融資大量出現外，在2008年末，重慶大部分開發商已經開始大幅度的為樓盤打折促銷，以完成資金回籠，基於金融危機的預期，在去年末，幾乎所有的開發商都收縮了本地的開發量。房價在震蕩中下行，並在春節過後的2月份達到最低點。

　　2009年春節，可以説是近兩年來市場的一個拐點。春節過後，不僅成交量大幅放大，成交均價也一路走高。5月重慶本地樓市的成交均價為4321元/平方米，達到近兩年的歷史最高點，比2月的3668元/平方米上漲近18%。到今年4月，成交量達到274萬平方米。

　　而在樓市成交量猛增的背後“推手”正是銀行對於房地産金融政策的調整，記者接觸的開發商均表示，年初向銀行貸款是一件非常困難的事情，然而就在三月份這個關鍵的時間節點，銀行突然願意提供貸款了。

　　與此同時，隨著4萬億投資強有力的刺激，樓市的信心開始逐漸得到恢復，越來越多的資金持續流向股市和樓市。今年上半年，國務院國資委經濟研究中心趙曉，在重慶本地舉行的一次房地産論壇上接受記者採訪時稱，重慶的樓價有很大的上漲空間，他的論斷是也是基於重慶本地樓價與城市價值之間的差異，同時也對國家提振經濟的大環境作出了預測。

　　在今年下午年，房價上漲的論斷變為現實，一些重慶本地的購房者已經感到時間緊迫，大部分的樓盤由於去年推盤計劃的影響，賣得僅余一些尾房，而且價格還在不斷的上升，今年5－8月，重慶樓市的成交量和成交價格都創下新高。

　　同時，伴隨重慶本地樓價上漲的還有重慶頻現的地王。在重慶土地市場中，今年重慶出現了兩塊拍賣價在40億左右的地王，這即創下重慶樓市的新紀錄。就在地王頻現的檔期，一些中小地塊的招拍挂市場也十分活躍，與此同時，更多無法得到土地和項目的開發商，開始委託仲介在本土市場中試圖以購買項目的形式獲得土地。

　　在土地和房源均處於賣方市場的情況下，重慶的樓價持續上漲，官方統計顯示，2009年10月，重慶主城區商品房成交均價為4460元/平方米。這一數據環比增加107元，增幅為2.40%；同比則增長769元/平方米，增幅達20.28%。這樣的樓價一舉超越了當地有史以來最高的成交樓價。

　　當地業者謹慎看待明年樓市

　　追漲各種樓市資源的情況一直持續到現在，在全國樓市都有所回調的近幾個月時間裏，重慶樓市的成交價一直未有回調，重慶本地開發商預測，基於今年大多數開發商以不菲的價格拿地，所以這些項目在明年下半年出現在重慶本地市場上，並不會出現樓價下躍的局面。

　　但一些業者認為，伴隨需求大量釋放，商品房成交均價保持了較高水平。這樣的情況可能受今年國家加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的政策影響。

　　重慶市規劃局宜居重慶課題研究組調研顯示，重慶主城區5000左右的房價，雖然相比北京上海低了不少，但大多數市民仍不滿意。“主要原因之一就在於住房保障體系尚未健全，市民居住不得不過度依賴商品房源。”

　　據了解，重慶近期在新建2500萬平方米住房，其中經濟適用房卻只有200萬平方米左右。 這個課題研究組表示，重慶房價相對偏高，緣于保障性住房體系未建立。 課題組認為，在4個直轄市中，經濟適用房佔城市新建住房總面積的比例，北京、上海、天津依次為10.9%、20%、27.8%，而重慶僅有8%左右。而到2012年，重慶主城區農民工數量達三四百萬人，需約1900~2700萬平方米的保障性住房，如不加快保障性住房的建設計劃，大量農民工以及社會低收入者的住房需求將産生缺口。

　　這種信息由政府部門的調研組發佈對於重慶本地的地産業者來説可能是一個信號。一些地産商認為，如果大量的保障性住房入市，不僅會減少樓市中購樓者的數量，相應的供求關係也將改變，今年樓市刺激下，大批開發商都上調了自己的開發量，明年樓市政策到目前為止，從輿論和民意上都不看漲，如果要在這樣的局面中期待高價，顯然不現實。 （林華強）

責編：張福偉