年底購房別亂陣腳 明年初購房機會或更好

　　每到年末時分，房地産界的各種説法總是比較多的。去年這個時候，仿佛哀鴻遍野，大家都盼望政府能出臺政策化解房地産的危機。今年這個時候，房地産業的“供銷兩旺”已經成為不爭的事實，人們又在擔心政策有變。

　　原因何在？去年底陸續發佈的從中央到地方的一系列穩定房市政策，如今正處在是否延續的關口上。地産股應著或真或假的消息漲漲跌跌，仲介公司則利用房地産優惠政策快要到期的説法贏得大批急於交易的客戶，開發商制定明年的土地開發計劃和銷售計劃也正考慮政策的走向。最煩惱的是購房者，買進？賣出？還是等等看看？畢竟對賣家來説，一套房相差十萬元左右的稅費不是小數目。如果政策延續，就是等到明年，買家只要符合條件，照樣能享受優惠利率和首付二成的購房低門檻。

　　購房者光著急沒有用，必須弄清楚這些政策出臺的背景和每一條政策的具體時限。這一輪穩定政策的背景是全球金融危機影響了出口和投資，GDP保八任務艱巨，以及遭遇房地産最深度的一次調整。出臺穩定政策是希望作為國民經濟重要支柱産業的房地産，它的回暖和企穩能夠同時拉動整個經濟向好。總結各項優惠政策，無外乎三個層面，一是契稅、印花稅和土地增值稅的減免；二是房貸利率和首付的相關優惠；三是面向開發商的稅收優惠和閒置土地政策的放寬。其中，又以第一和第二個層面的優惠政策對購房者的影響最大最直接。

　　以上海為例，去年10月和12月出臺的“滬十四條”和“滬八條”措施規定，個人將購買超過兩年的普通住房對外銷售的，不負擔營業稅(原政策為超過5年)，非普通住房按其轉讓收入與購買該住房價款的差額徵收營業稅。個人轉讓自用兩年以上、並且是家庭唯一生活用房取得的所得，不負擔個人所得稅(原政策為超過5年)。購買自住普通住房的，住房公積金貸款最低首付比例調整至20%。第一次購買自住普通住房和為改善居住條件再貸款購買第二套普通住房的家庭，都能享受首次貸款購買普通自住房的優惠政策。此外，購買90平方米及以下普通住房改善居住條件的按1%稅率徵收契稅，免收個人購買普通住房的住房登記費和個人買賣存量普通住房的住房交易(轉讓)手續費。“滬八條”中對住房貸款利率還有這樣的表述：對其他貸款購買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業銀行在基準利率基礎上按風險合理確定。

　　但是，無論是上海還是其他地方的政策，都是在中央層面的政策之後配套出臺的。去年10月22日，央行和財政部發佈第一套房貸利率可打七折，第二套如果是改善型的可以按第一套利率執行。兩家部門都沒有明確該政策到期的期限；對於印花稅、契稅和營業稅的優惠也沒有明確的期限。去年底，國務院發佈131號文，文件中除優惠利率按照央行和財政部的口徑外，還提及第二套房貸利率由各商業銀行自控，最大幅度是7折；提及一年為期的僅僅是營業稅政策。恰恰是這些沒有指明期限的政策，給各種市場説法留出了很大的空間。

　　筆者以為，穩定房市政策已經達到預期的效果，但是各項政策分別對於經濟復蘇的拉動作用還有待於科學的評估和對後市進一步的觀察。目前房地産市場剛剛企穩，全國70個大中城市的房地産價格和銷售面積的同比從3月份開始由負轉正。宏觀經濟還在進一步回暖之中，這個時候如果急剎車，取消所有優惠政策，勢必造成恐慌情緒，對市場産生心理振動，不利於房市的健康發展。建議區別對待各地房地産市場發展的不同情形，盡可能保持政策的一致性和延續性。比如，針對購房者普遍關心的利率，不妨定一個空間，讓商業銀行根據自己的資本充足率、利潤需求和市場競爭狀況來調整。

　　購房者在這個敏感時期也不必自亂陣腳，收緊信貸的背後不過是各家銀行完成了今年的貸款任務或者為了尋求更大的利潤。不妨等等看看，待不久即將召開的中央經濟工作會議為宏觀經濟定調，相信明年初的購房機會會更好。

責編：劉慧