左曉蕾：區分房地産兩類機制 嚴控銀行風險

　　據上海證券報 既然房地産市場因兩類截然不同的需求劃分成了“居住需求”和“賺錢需求” 兩個市場,對房地産市場的調控和管理,當然就得從兩個市場相對分割,不同的價格形成機制出發,使得兩個市場的價格不産生相互直接的或者很大的影響。

　　對居住需求,政府應主導整個市場規則的制定和執行。控制地價、房價的合理定價,加快居住型住房建設力度。增加經濟適用房,特別是廉租屋的供給,鼓勵低收入者選擇租住政府提供的低租金住房,嚴格把關經濟適用房、廉租房的購買和租住條件,保證公平。經濟適用房的二手市場,要由政府回購和重新賣出,以保證政府補貼的公共資源真正長期有效服務低收入群體。對於參與經濟適用房的開發商給予資本平均市場收益的補償,保證5%至10%的社會平均利潤。圍繞“居住需求”的信貸業務應該也是個巨大的市場,也有很大發展空間。銀行只要嚴格把握“居住需求”住房的規則,風險也會小一些。

　　對於房地産投資行為,政府不用直接干預價格,但是要嚴格控制四個方面。一,土地的合理配置和土地招標規則,“賺錢需求”市場上的土地沒有政策優惠,完全市場競拍,出高價者勝出。二,切實落實發展商必須用自有資金的35%完成前期開發和框架建設的“封頂”規定。三,嚴格控制個人房地産投資貸款,嚴格執行第二套房的首付和利率政策。四,進一步完善稅收體制,加強各類稅收管理。對房屋買賣收取資本利得稅。這些是完全合理的。

　　接下來需要著重強調的,就是加強對銀行的監管了。銀行監管要從合理設置考核指標上開始。銀行當期業績考核以信貸規模和存款規模作為指標,而壞賬一般是兩年或者三年後發生。所以各級銀行有極大動機擴大貸款規模。特別是今年,銀行沒有信貸額度的管理,提供了信貸規模擴張巨大的空間。而銀行大多是國有或國有股份,過去的鉅額壞債是政府出錢化解的。如果今後出現新的壞債風險,銀行也沒有準備好由自身承擔,從社會穩定的目標出發,政府可能還是風險的最後承擔者。這次為了應對危機,擴大信貸配套刺激經濟的政策成了將來不為壞賬負責的最大理由。房地産市場現在已是地方政府最直接推動經濟恢復的領域,房地産投資成為最大的消費信貸需求,銀行至今的8.3萬億的新增貸款中,直接與房地産相關的信貸近2萬億。日本當年泡沫破滅以後,引起銀行業全面崩潰的鉅額壞債,基本都是在價格泡沫形成過程中,銀行信貸大量違規進入房地産市場和其他資産類市場所致。由此,筆者以為,銀行考核指標可能需要重新考慮。

　　銀行監管還需從嚴格檢查信貸風險的各個環節的控制情況著手。比如,信用證明的真實性。銀行強調成本很高,往往沒有真正意義上的審查。這可能埋下中國的次貸風險。開發商信貸應該嚴格按照相關規定,比如自有資金比例、利率等等來發放。開發商信貸也有信用風險控制的問題。

　　在筆者看來,規範房地産市場,首先應規範銀行信貸行為。不能以“銀行的市場化運作”為理由,放任銀行為房地産發放規模過大的高風險貸款。其實監管部門是有很多規定的,但據了解,各級銀行並未嚴格執行。所以,應該加大執行力度。還有重要的一環是,規範地方政府行為。最近發改委發佈信息説,全國保障性住房建設指標只完成23%,這與地方政府對此不作為有關。最近不斷刷新的“地王”記錄也與地方政府賣地增加財政收入,有意製造高地價的目的有關。當然,不差錢的國企輕易獲得銀行的低成本資金,也樂意與地方政府配合,高價買地,為提高地方財政收入作貢獻。至於將來如何歸還銀行信貸,將來房價因地價可能大幅上漲等等問題,這些地王可能沒有想過,也不必為後面的這些帶來的問題負責,也不關心帶來的負面影響。

　　鋻於地方政府在很多國計民生問題上可能並沒有按照中央政府的統一安排執行的現實,現在應強化地方政府在保障性住房建設方面的一些硬指標,弱化地方政府在房地産信貸問題上的影響,弱化土地買賣問題上的利益。嚴查地方政府聯手開發商推高房價的行為,建立嚴格指標執行檢查和問責制度。這裡也有是否有執行力的問題。

　　關於保障性住房建設的硬指標,至少有這麼幾條:制定保障性住房建設的全年完成指標;推動養老公寓的建設;擴大保障體系堅實的投資;制定各種覆蓋指標和覆蓋水平;加速擴大農村養老金試點,確定試點擴大指標;推動服務業發展,創造服務型消費;制定服務型消費增長指標等等。 （作者係銀河證券首席經濟學家）

責編：王玉飛